“高熱”的美國(guó)房地產(chǎn)還能投嗎？

\"One-Time Shopping Binge of 200 Properties in Detroit\" - the startling title from\"Singtao Daily\" painted a radical， even mad， picture of Chinese individual investors in U.S. real estate markets. Indeed， crazy influx of foreign and domestic investment in U.S. real estate market has quickly pushed once sagging housing market upwards. Investors swept bank foreclosures with passions beyond imagination. However， they are now encountering constrains such as price， supply and demand， interest rates and other factors.

“一次在底特律狂買200個(gè)物業(yè)”，《星島日?qǐng)?bào)》驚悚的標(biāo)題讓美國(guó)地產(chǎn)的中國(guó)個(gè)人投資客看起來(lái)急進(jìn)得有些瘋狂。

是的，瘋狂涌入美國(guó)地產(chǎn)的海外和本土投資，已經(jīng)迅速推高了一度陷入低迷的房市，投資者橫掃銀行止贖屋，熱情超乎想象，但目前，也正遭受價(jià)格、供需、利率等系列因素的遏制，高熱的美國(guó)房地產(chǎn)還值得介入嗎？已經(jīng)入場(chǎng)的投資者是否應(yīng)該獲利了結(jié)？如果僅僅從價(jià)格上漲的幅度和利率上升的環(huán)境看，也許確是時(shí)候見好就收，但如果放眼從全球經(jīng)濟(jì)重整，整體仍欠活力的背景，美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮周期就絕不會(huì)是曇花一現(xiàn)。美國(guó)房地產(chǎn)維持賣方市場(chǎng)仍將有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和投資空間。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)讓投資者心中升騰起疑云。

6月的美國(guó)購(gòu)房者中只有15%是房地產(chǎn)投資者，這是該協(xié)會(huì)2008年10月追蹤該數(shù)據(jù)以來(lái)的最低紀(jì)錄，投資者已經(jīng)在斬獲頗豐后離場(chǎng)了嗎？

與此同時(shí)，到6月為止，涌入美國(guó)房地產(chǎn)的外來(lái)投資也顯現(xiàn)減緩跡象，有分析認(rèn)為上述種種可能意味著美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將降溫，也有分析認(rèn)為這恐怕僅僅是受制于目前仍然偏緊的庫(kù)存和外部的不景氣因素。

不容置疑的是，在次貸危機(jī)的止贖高峰期，個(gè)人投資者和大的機(jī)構(gòu)投資者一起成為美國(guó)房地產(chǎn)的熱情買家，一度占到購(gòu)房者的1/3，并且主要在受次貸危機(jī)影響最重的美國(guó)西部割麥子。

而回頭看，一度深陷水底的房地產(chǎn)投資者，現(xiàn)在大多都已經(jīng)浮出水面，人們驚訝見證美國(guó)房地產(chǎn)重新造富的過(guò)程，未能參與者當(dāng)然沮喪，但兇猛的房?jī)r(jià)漲勢(shì)又讓人望而卻步，已經(jīng)參與者也有疑慮，是否應(yīng)該見好就收及時(shí)獲利了結(jié)呢？

應(yīng)該說(shuō)，美國(guó)的房地產(chǎn)顯然已經(jīng)成為過(guò)去幾年最為明智的投資，而今，市場(chǎng)在迅猛的回調(diào)后也仍未到強(qiáng)弩之末。

內(nèi)部：仍是非常態(tài)市場(chǎng)，持購(gòu)大局未變

首先看數(shù)據(jù)，6月美國(guó)首次購(gòu)置房地產(chǎn)的買家只占所有買家的29%，而通常這個(gè)比例是40%～45%。目前的狀況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量緊張，競(jìng)價(jià)格外激烈，而這類買家通常都首付款有限，購(gòu)買能力也不夠強(qiáng)，顯見房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是非常態(tài)的市場(chǎng)。

目前，也依然是一個(gè)現(xiàn)金為王的市場(chǎng)，31%的購(gòu)房是全現(xiàn)金支付，而通常這一比例低于10%。

從房地產(chǎn)投資的獲利模式觀察，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)的買家主要的投資方式是“購(gòu)入然后持有”，因?yàn)樽夥啃枨髲?qiáng)勁，而房?jī)r(jià)疲軟利率低廉，使得持有住房是非常劃算的買賣。但是目前，房?jī)r(jià)已經(jīng)同比上漲了12%，游戲規(guī)則是否開始改寫了呢？

從數(shù)據(jù)看，買家著手翻新然后出售的比率確實(shí)開始增多了，因?yàn)楫?dāng)價(jià)格觸底反彈，翻新出手可以最大幅度的鎖定利潤(rùn)。所謂“翻新出售”在美國(guó)的定義是在六個(gè)月內(nèi)翻新住房并且出售。根據(jù)RealtyTrac7月最新公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，按照這個(gè)定義的房屋交易卷土重來(lái)，有136184幢房屋被翻新，同比增加了19%，但如果是和2011年的上半年相比，則是增加了74%，這個(gè)增幅是非常驚人的。

而和房地產(chǎn)投資者的獲利相比，這個(gè)驚人的增幅只算小巫見大巫，同期投資者平均單幢房地產(chǎn)投資的收益是18391美元，總體而言是9%的毛收益，但是這個(gè)收益同比是增加了246%。

次貸危機(jī)讓大量房地產(chǎn)溺水，而大的機(jī)構(gòu)買家則大量從房地產(chǎn)市場(chǎng)搜集籌碼，購(gòu)入庫(kù)存房屋，持有并出租，如黑石（Blackstone）、Colony Capital、Waypoint，還有對(duì)沖基金的巨頭，因次貸成名的保爾森都大量吸籌，目前都收獲頗豐。

保爾森也分享投資心經(jīng)稱，目前投資購(gòu)房者要參與這場(chǎng)房地產(chǎn)造富的盛宴依然不太晚，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的可負(fù)擔(dān)率依然處在歷史最高點(diǎn)。

這讓房屋翻新者看起來(lái)更像是中間商。他們負(fù)責(zé)把市場(chǎng)上那些一度因?yàn)榻鹑谖C(jī)而變成止贖屋，并且破敗的物業(yè)成為機(jī)構(gòu)投資者手中的可出租屋，可以下蛋的金雞。

雖然目前房屋營(yíng)造的數(shù)字開始走低，但是主要都是公寓住宅的開工數(shù)量降低，其在所有房屋營(yíng)造中占比30%，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)，而占美國(guó)房地產(chǎn)主體的單體住宅只降低了0.8%。

房地產(chǎn)交易業(yè)者顯然心存疑慮，美國(guó)大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin分析師Ellen Haberle就表示，近一個(gè)月房地產(chǎn)建造商缺乏熟練工人和建筑材料業(yè)出現(xiàn)了短缺，而不斷提高的利率可能侵蝕房地產(chǎn)的需求，這是市場(chǎng)將逐漸走緩的不容忽略的跡象。

這些數(shù)據(jù)值得投資人擔(dān)憂嗎？看如何衡量這些數(shù)據(jù)，研究機(jī)構(gòu)Patrick Newport of IHS Global Insight表示，目前建筑商仍然沒有辦法提供足夠的住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足市場(chǎng)所需，根據(jù)其預(yù)估，潛在需求達(dá)到140萬(wàn)戶，但是到7月的建造量估計(jì)僅75.5萬(wàn)戶，而獲得許可的營(yíng)造量只有91.1萬(wàn)戶。換言之，供需仍有很大的空間。所以建造放緩也可以理解為受到工人和材料等因素的限制而非需求下降，所以不足以說(shuō)明是市場(chǎng)熱度下降。

根據(jù)CNBC的調(diào)查，營(yíng)造商信心指數(shù)在7月增加了7點(diǎn)達(dá)到57點(diǎn)。包括美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克也對(duì)房地產(chǎn)表示出樂觀的態(tài)度。那么房屋營(yíng)造商是否擔(dān)心貸款利率升高對(duì)于房地產(chǎn)需求的打壓呢？每當(dāng)利率逐漸上升的時(shí)候，確實(shí)都需要好好算算房地產(chǎn)投資的數(shù)學(xué)題。比方說(shuō)作為中間商的翻新出售的投資者往往都是現(xiàn)金購(gòu)入，而他們的最終買家則多數(shù)是靠貸款的購(gòu)房者，當(dāng)利率上升，他們的可負(fù)擔(dān)率和貸款難度都相應(yīng)增加。

根據(jù)房貸銀行協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前購(gòu)房貸款申請(qǐng)的數(shù)量從5月以來(lái)降低了8個(gè)百分點(diǎn)，而6月購(gòu)買新建住房貸款的申請(qǐng)和5月相比也降低了15%。

換言之，降低是因?yàn)閹字芮胺抠J利率驟然升高前，大量貸款者為了鎖定利率而突擊行動(dòng)，導(dǎo)致貸款申請(qǐng)突然升高。

展望未來(lái)，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的變動(dòng)因素之一仍是貸款利率的逐步回升。可以肯定的是6月的房地產(chǎn)銷售基本上沒有受到近期房貸利率大幅上升的太大影響，因?yàn)橥ǔ?月的售出房屋都是在4、5月鎖定利率、完成交易。但是后續(xù)的利率的上升卻難免形成抑制力量。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)目前預(yù)計(jì)高利率將減緩未來(lái)一個(gè)月的房地產(chǎn)銷售，而如果利率出現(xiàn)跳升，投資者大量因此退出市場(chǎng)，價(jià)格當(dāng)然可能進(jìn)一步受挫。關(guān)鍵就是跳升的可能有多大。

目前聯(lián)儲(chǔ)剛剛放出可能不會(huì)結(jié)束QE的軟消息，讓美國(guó)市場(chǎng)信心大振。Freddie Mac的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Frank Nothaft也對(duì)猶疑不定的賣家表示，不用恐慌，通常在大多數(shù)市場(chǎng)，4.5%仍然是“非常可負(fù)擔(dān)”的利率。綜合看，現(xiàn)在對(duì)尚未入場(chǎng)者而言，機(jī)會(huì)仍未喪失，而對(duì)已經(jīng)入場(chǎng)者而言，也確實(shí)存在壓注房地產(chǎn)再上層樓的財(cái)富增值機(jī)會(huì)。

外部：海外投資減少，熱度并未退潮

毫無(wú)疑問，外來(lái)投資是美國(guó)這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的重要拉動(dòng)力量，而6月的數(shù)據(jù)觀察，美國(guó)房地產(chǎn)的外來(lái)投資正在減少，但并不等同于美國(guó)房市熱度退潮。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2013年3月的過(guò)去12個(gè)月和去年同期相比較流入美國(guó)房地產(chǎn)的海外投資降低了17%。特別值得一提的是，購(gòu)房金額在100萬(wàn)美元以上的買家比例從去年的10%銳減到6.5%，是所有類別中下降幅度最大的一個(gè)。

但也許出人意料的是，美國(guó)房地產(chǎn)的熱度絲毫未減。外冷內(nèi)熱折射的，恐怕正是日漸趨熱的美國(guó)經(jīng)濟(jì)和正在走冷的全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

美國(guó)商務(wù)部宣布，6月新屋銷量為49.7萬(wàn)幢（季調(diào)年化值）。據(jù)Bloomberg調(diào)查，經(jīng)濟(jì)學(xué)家平均預(yù)期為48.1萬(wàn)幢。5月新屋銷量超越預(yù)期達(dá)到47.6萬(wàn)幢。

美國(guó)聯(lián)邦住宅金融管理局（FHFA）數(shù)據(jù)，美國(guó)5月房?jī)r(jià)上漲0.7%，雖然略低于市場(chǎng)預(yù)期，但仍比去年同期上漲7.3%，顯示美國(guó)房?jī)r(jià)仍維持強(qiáng)勁的上漲趨勢(shì)，目前市場(chǎng)供應(yīng)較少，因?yàn)橘I家競(jìng)爭(zhēng)激烈，抬高價(jià)格。

海外資金是過(guò)去幾年，尤其是次貸海嘯后美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)力，其中來(lái)自中國(guó)的投資者因?yàn)椤按笫止P”格外吸引眼球。

但中國(guó)買家涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊之處在于，偏愛高價(jià)房，在購(gòu)房?jī)r(jià)格中位數(shù)上，中國(guó)買家“大手筆”的42.5萬(wàn)美元遠(yuǎn)超其他外國(guó)買家的27.6萬(wàn)美元，加拿大人僅為18.3萬(wàn)美元，而且將近70%的中國(guó)買房者都是現(xiàn)金付款。

分析原因，子女教育、分散投資、甚至近年來(lái)中國(guó)嚴(yán)重的食品安全和環(huán)境污染等問題都成為中國(guó)投資客染指美國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)因。但目前，中國(guó)民間和官方的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)美國(guó)地產(chǎn)熱度和介入度的提升不但熱情升高，也有更深遠(yuǎn)的投資訴求。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)加州，目前過(guò)半數(shù)外國(guó)人購(gòu)入的房產(chǎn)的買主是中國(guó)人。除了加州，地處陽(yáng)光地帶的佛羅里達(dá)、亞利桑那和得克薩斯等州共吸引到58%的國(guó)際買家關(guān)注。而伴隨房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的選擇越來(lái)越奇貨可居，中國(guó)投資者也開始深入到文章開篇的底特律等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格都相對(duì)“龜爬”的美國(guó)城市。

但是，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速低于8%，而巴西和其他金磚國(guó)家狀況也不容樂觀。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的報(bào)告開誠(chéng)布公稱，外來(lái)投資趨緩恐怕最主要的原因，就是美國(guó)外部經(jīng)濟(jì)總體走弱，包括中國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體目前都呈現(xiàn)放緩的趨勢(shì)，該報(bào)告稱，很多投資者顯然因此暫緩了海外投資計(jì)劃。

要在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲利，也不非要靠買房或者翻新，通過(guò)股市也一樣可以斬獲受益。

目前投資者在鳳凰城、拉斯維加斯、南加州這類翻新重售的數(shù)量都大幅降低，因?yàn)槭袌?chǎng)上已經(jīng)沒有多少可以買的住房。

與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克近期表示：在通脹較低，且美國(guó)財(cái)政政策能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)提供的幫扶很有限的背景下，美聯(lián)儲(chǔ)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間繼續(xù)維持寬松貨幣政策。如今美國(guó)經(jīng)濟(jì)處于強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇階段，并且美聯(lián)儲(chǔ)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間繼續(xù)維持寬松貨幣政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大向上空間。

瑞銀證券最近報(bào)告資料顯示，2013年前5個(gè)月，美國(guó)新建和二手單家庭房屋銷售量合計(jì)為486萬(wàn)幢（折年），僅相當(dāng)于2005年最高峰的65%，未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)走強(qiáng)，就業(yè)市場(chǎng)持續(xù)改善，預(yù)計(jì)一些正在觀望中的較高信用等級(jí)潛在購(gòu)房者會(huì)選擇入市，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步上漲。多家機(jī)構(gòu)表示，下半年仍相對(duì)看好投資于美國(guó)市場(chǎng)的QDII基金。并且與主動(dòng)投資類QDII基金相比，被動(dòng)型指基收入更高。數(shù)據(jù)顯示，上半年5只美股指基QDII平均漲幅將近10%。分析人士表示，在美股增長(zhǎng)確定性較大的背景下，跟蹤美股指數(shù)的被動(dòng)型基金更能享受趨勢(shì)性上漲收益。

不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)微幅改善對(duì)房地產(chǎn)需求的積極影響和利率上升對(duì)房地產(chǎn)需求的消極影響相比，恐怕后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者，所以應(yīng)該出售住房，但是筆者并不認(rèn)同。因?yàn)檫@個(gè)觀點(diǎn)僅僅局限在美國(guó)國(guó)內(nèi)的宏觀因素，必須看到，在全球經(jīng)濟(jì)放緩、美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的大環(huán)境下，美國(guó)對(duì)全球資金重新復(fù)原的、恐怕甚至?xí)訌?qiáng)烈的吸引力。所以這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇因?yàn)閬?lái)勢(shì)兇猛讓人憂慮，但是所持續(xù)的周期也絕不會(huì)是曇花一現(xiàn)。

該入場(chǎng)、持有還是出售？對(duì)于市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，投資者仍然有富余的空間，而不是到了逼仄的時(shí)刻。以何種方式入場(chǎng)，去底特律掃貨絕非上上策，但是懂得順勢(shì)而動(dòng)、敢于順勢(shì)而動(dòng)并且懂得辯證的分析并跟隨市場(chǎng)脈搏的投資者，必定有比后知后覺的投資者更豐厚的回報(bào)，高熱的美國(guó)房地產(chǎn)目前仍然沒有喪失投資的機(jī)會(huì)，只是投資者要學(xué)會(huì)緊密的跟蹤風(fēng)向，并且慎選入場(chǎng)的工具。