芻議中美房地產業的異同

摘 要：在房地產業迅速發展的30余年時間內，雖然房地產業在推動城市建設、改善國民居住條件、增加政府財稅收入等方面發揮了重大作用，但是伴隨出現的房地產投資過熱、房地產泡沫、房地產價格高居不下、引起金融資產過多投向房地產從而引起潛在金融風險等問題。應該怎樣定位房地產業的產業地位，應該相應地采取哪些產業政策？這是我國面臨的一個重大戰略選擇。

關鍵詞：房地產；對比；研究

中圖分類號：F713 文獻標識碼：A

1 引言

2013年第三季度中國全國商品房成交價繼續上漲，房地產貸款穩定增長，房價環比上漲的城市個數增加。2013年9月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為20.6%；二手住宅價格同比上漲的城市有68個。新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個，二手住宅價格環比上漲的城市個數有63個。我國的房地產價格在政府一道又一道調控政策下，依然保持上漲勢頭。中國的房地產怎么了？中國的房地產價格究竟要漲到什么水平？這些問題在學術界一直在激烈的探討。本文以美國房地產業為例，從房地產產業政策、金融信貸及消費觀念與中國的房地產業進行對比分析以探索中國房地產之路。

2 中美住宅房地產發展歷程對比

美國是歷史悠久的市場經濟國家，房地產業從十九世界末至今經歷了三個發展階段。房地產開發業從早期開始，開發、銷售和開發租賃就兼而有之，市場機制起絕對指導作用，政府引導起輔助作用，行業組織都是純粹由行業人士發起的民間組織，

中國房地產業由于政治原因，曾經中斷了相當長的一個時期，而恢復以后的房地產業與解放前的房地產業幾乎沒有任何關聯性。房地產開發業主要是進行開發、銷售商品房的活動，開發、租賃的模式極少采用。同時中國房地產行業組織更多是由各級政府的房地產行業主管部門推動甚至直接領導下成立的，具有較強的政府色彩。在改革開放以前住宅以實物形式作為福利無償分配給城鎮居民，住房制度改革從1988年被激活，大規模的房地產投資始于1992年從集資建房到出售公房、調整資金，以及住房公積金的逐步推廣，住房逐漸“私有化”。

3 中美住宅房地產產業金融信貸對比

美國的消費者房的資金主要來源與住宅抵押銀行貸款。與中國住宅抵押貸款不同的是，美國住宅抵押貸款種類較多。美國住房抵押貸款類型主要可以分為傳統的固定利率抵押貸款和可遇利率抵押貸款。

中國購房者的融資來源主要有：個人儲蓄，商業銀行抵押貸款，住房公積金貸款，借款和其他來源。其中個人儲蓄占16.1%，借款和其他來源分別占8%和11.5%。個人住房資金主要來源于商業銀行抵押貸款和住房公積金貸款。

4 中美住宅房地產產業消費觀念對比

中國人消費觀念的主要特征是：保守型消費、高儲蓄率、量入為出。相反，美國人消費觀念的主要特征是：超前消費、即時行樂、低儲蓄率。經濟學界用“超儲蓄”和“夸張貼現”來概括中美兩國所代表的兩種消費模式。中國居民儲蓄增長超過可支配收入增長從而引起消費量過低的現象；而美國存在過強即時消費偏好和過高地估計即時消費效用的消費行為。兩國消費觀念的區別緣自發展歷史和民族經歷、人口數量、市場經濟發展程度、核心價值取向等。

中國人買房十分看重房產的產權，美國人不特別在意房產產權，所以租賃市場較為發達。近年來隨著中國住房價格的上漲，加上嚴格的住房貸款條件，中國的租房數量有上升趨勢；美國由于貸款條件的寬松，出現了住房自有率上升的現象。其次，中國人是先攢錢后買房，量入為出；美國人是先買房后還款，超前消費。

為居民提供住房是一個政府的責任，從這個意義上講，中美兩國住房消費制度有諸多相似之處，如對低收入人群實行住房保障制度等。中美消費觀念的差異決定了制度的差異。反過來，這種差異進一步強化中美兩國原有的消費觀念差異。

中美消費觀念差異導致住房消費信貸、房地產稅收等制度差異。美國的超前消費、即時行樂和傾向租房等消費觀念，決定了美國有關住房消費的制度。上個世紀30年代，美國逐步建立起固定利率、分期付款的住房抵押貸款制度和住房抵押貸款保障制度，并逐步形成二級住房貸款抵押市場。目前，這是美國從購房者角度制定的最重要的三種資金融通制度。對購房者的稅收支出制度主要有：抵押貸款利息免稅制度、不動產稅減免制度和資本利得稅減免制度。

中國提倡節儉，消費保守、穩健和傾向買房的消費觀念，決定中國住房消費融資制度主要是：首付20%-30%的住房抵押貸款制度、住房公積金及貸款制度。這兩種制度有個共同的特點是，使用限制較多、門檻高，申請程序較為復雜。中國住房交易環節的稅費制度主要是，內資企業征收房產稅和有關地產的稅收、外資企業開征房地產稅、此外還有各地名目不一的收費項目。這些勢必以提高價格的形式轉嫁到購房者身上，從而影響購房者購房行為。

中美住房消費制度差異進一步強化消費觀念的差異。中國的住房消費制度引導消費者量入為出、適度消費，即使想超前消費，也缺乏像美國一樣的發達的金融創新工具。美國則正相反，住房抵押貸款及金融衍生品看似金融發展的完美產物，實則蘊藏了巨大風險，因為制度本身引導消費者超前消費、透支買房甚至是投機。

結語

中國房地產市場整體上處于生命生長的初期，還有漫長的成長和成熟期要走，需要充分吸收和借鑒他國優秀房地產業發展的成功經驗。本文從房地產業的發展歷程、金融信貸及消費觀念對中美的房地產業進行對比分析。由于作者能力有限，文章有許多不足之處，請各位批評指正。

參考文獻

[1]魏博揚.我國房地產市場發展趨勢及對策研究[D].吉林大學，2012.

[2]馬樹根.我國房地產發展存在問題與政府管路對策[J].華東經濟管理，2010.