地王不一定會笑到最后

9月4日，經(jīng)過69輪激烈競價，融創(chuàng)中國控股有限公司以21億元人民幣加異地建醫(yī)院的代價，終于奪得北京農(nóng)展館地塊，成為全國單價新地王。9月5日，新鴻基以218億元人民幣競得徐家匯中心地塊，僅次于全國總價地王。同日，杭州華家池3地塊總價拍出137億元人民幣，由綠地、世茂、濱江瓜分。其中，世茂豪擲47億元人民幣，拿下了蘇州金雞湖兩宗黃金地塊，溢價率皆超70%，成為蘇州單價地王。

今年以來，一線城市和少數(shù)二線城市出現(xiàn)高價地并不稀奇，但如此密集、如此高價的地王潮，還是令人感到驚詫、困惑和擔心。困惑的是，調(diào)控政策怎么沒有起到作用呢？擔心的是，如果面粉都這么貴了，將來面包能不漲價嗎？

分析以上內(nèi)容，可有如下總結所得。第一，房企敢于搶地王，主要歸結為3點：首先房企不差錢，去年2季度以來銷售順利，回籠資金較多，且去年至今年上半年，融資面有所放松；其次房企急需補庫存，房子賣得多，就需要拿地造房子，這是再生產(chǎn)的需要；最后，地方政府為獲得更多土地出讓金，選在樓市繁榮期推出優(yōu)質(zhì)地塊，而優(yōu)質(zhì)地塊方能誕生地王。第二，地王頻現(xiàn)的影響在總體上弊大于利。最大弊端在于過度抬高人們的預期，通常規(guī)律為：地王一出，周邊新盤或二手房必會提價。而如此“猖狂”的地王頻出，經(jīng)過媒體廣泛報道，將增強全國人民看漲房價的預期。第三，眼下并無妙方根治地王熱。每輪樓市的上升期，都會持續(xù)多月內(nèi)頻現(xiàn)地王，樓市整體高溫再遇政府推出優(yōu)質(zhì)地塊，造成“金風玉露”一相逢，誕生大小地王無數(shù)。

其實，每當發(fā)生地王頻出的事件，國土部都很緊張，看似嚴厲的聲稱要抑制地王，比如溢價率超過50%被視為“異常交易地塊”，需向國土部報備。但是，只報備卻不代表禁止。盡管如此，我們?nèi)钥蓴嘌缘赝醪粫Φ阶詈螅驗榈赝醯恼Q生只是一個樓盤運作的開始，對于開發(fā)商而言，只有等到房子最后賣出、租出，才知道是否操盤成功。當然，過去10年地王項目里的成功者眾多，幾乎都賺到了錢，但賣房時才發(fā)現(xiàn)形勢差于搶地時的預期，有此感受的開發(fā)商不在少數(shù)。比如2009年4季度和2010年誕生的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣房時，感到?jīng)鲲L襲人。幸好，多數(shù)項目有驚無險，因為市場降溫的時間較短、幅度較小，捱過去就是春天。但是，仍有少數(shù)項目僅獲微利，甚至出現(xiàn)賠本情況，欲哭無淚。

引用巴菲特的那句話：在別人恐懼時我瘋狂，在別人瘋狂時我恐懼。這句話也適用于開發(fā)商拿地，因為房地產(chǎn)市場與股市一樣，存在周期性波動，只要有周期就會有冷暖交替。據(jù)研究統(tǒng)計，近10年來，中國樓市存在明顯的短周期波動，目前已處于偏高位區(qū)間，危險正悄然來臨。