大盤商業地產的溢價模式

由于政府的大力推動，商業地產日益凸顯繁榮。畢竟資本逐利之下在商言商，開發的根本目的就是“產生溢價”。商業地塊扯筋動骨，少數以大盤方式呈現，即便中小地塊，也往往商住兼有。如果商業、物業先期入市，可以迅速催熟地塊，并帶來最大的開發溢價，當然，風險同樣巨大。從“知無不言，拋磚引玉”的角度說，大盤若以商業先入市，要想取得成功，必須具備3個基本前提。

主動選址潛力地段，瞄準市場自造商圈。在這方面，武漢光谷世界城項目就是一個經典案列。2008年開業前，地塊周邊遍布低矮的民房，不遠處就是零星稻田，可謂一派田園風光。如今，光谷區域圈已集中48所高校，在校師生逾120萬人；還有近2000家高新科研單位，80余萬名辦公人員；另有50多家世界五百強企業，并保持了每年30%的人口遞增，發展潛力十足。而且，在2008年之前的一段時間，正是住宅地產盛極必衰，轉身投資進入商業地產的好時機。該項目當時圈地630畝，分5期開發，可以說占據了天時和地利。

先占市場后盈利，首期需確保造活。商業地產要想造活，必先造勢，如果大盤的1期不能成勢，后期則會舉步維艱。我們同樣拿光谷步行街為例，其1期總體規劃為現代風情街區，定位為開放式購物娛樂中心。該項目在開街營業之初，就引進家樂福、大洋百貨、中影天河和工貿家電4大主力店面，因一系列規模及造勢非凡，主力店的號召力極其強大，迅速擴充輻射范圍，并在幾年內崛起，成為武漢乃至華中地區的購物中心、時尚中心、節慶中心和娛樂中心，目前是武漢市乃至華中地區人氣最旺和最繁華的商業領域，日均客流量達15萬人次，周末客流量近30萬人次，節假日高峰客流達100萬人次，成為商業地產成功典范中不可或缺的案例。

租售并舉，提高培育期成活率。大盤商業項目首期造活的最大壓力是資金回流，在目前融資環境下，租售并舉成為不二選擇。眾多商業地產從營業之初，就開始通過賣塔樓、散鋪，以及返租統一經營，解決現金流和統一經營造活的雙重難題。光谷步行街的1期商業面積達22萬平方米，其中包括6萬平方米的公寓、16萬平方米的商業區。除公寓部分被銷售外，業主把1樓的大部分鋪面進行銷售返租。尤其是在2006年，1樓的最高售價是每平方米3萬元人民幣，每家商鋪的面積大約在18～40平方米，業主嚴格控制總價，并且統一返租5年，最后的回報率為稅前7%。

說到底，住宅地產開發是“竭澤而漁”的一錘子買賣，而商業地產開發可謂“放水養魚”般細水長流。特別大盤商業地產，更需要催熟和首期實現整體溢價。因此，商業地產的開發理念、專業能力和高效團隊配置，都與傳統住宅地產開發截然不同。而且，在當前商業地產隱現泡沫危機的背景之下，不可繼續采取逃避式的“鴕鳥戰略”，對經營造活和首期擔當的溢價責任視而不見，而應全面吸取、借鑒優秀同行的做法，從企業融資能力、發展戰略，以及核心競爭力等方面綜合考慮，探索出適合自身企業發展的商業地產溢價模式。