全球商業地產困局

美國的房價從2006年開始走下坡路，主要是受到次貸危機和銀行經濟狀況滑坡的影響。近年來，其夏威夷州由于自然氣候環境優越，被越來越多的外國人包括中國人青睞，紛紛前來航海、度假，導致高端房屋市場的需求非常強勁。2012年，德勤公司關于地產趨勢的報告指出，外資進入將成為2012年美國商業地產上升的主要推動力。采訪所知，來自中東、日本、中國的國際投資者中，有超過60%的人群準備好進入美國商業地產。

夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，從美國的商場、酒店、工業用地、寫字樓等商業地產主要投資方向來看，美國的房地產市場尤其是商業地產有迅速恢復的趨勢，房地產基金的復蘇也預示著整個房地產市場即將復蘇。在夏威夷，公寓平均售價為30～60萬美元，獨棟房子價格為50～60萬美元，折合人民幣為300多萬元人民幣，比廣州的中高檔房子都便宜。但是，由于稅務結構不同，往往令不清楚相關法規的中國投資者在美國購房的成本較高。美國州和州之間房產稅不同，部分州的房產稅會超過房價的3%，而夏威夷的房產稅為0.3%，差距約10倍。不僅這方面的差距大，張勝日進一步舉例說：“美國的房價也與中國不同，美國不按照每平方米單價計算，而是根據房子的整體狀況進行評估，最后給出一個售價。同一個區域兩幢房子由于室內設計、方位等因素不同，每平方米的價格可能相差10%～20%。”此外，買房還要考慮其他后續支出，如果購買高檔公寓，就需要支付公寓管理費，以夏威夷為例，一般高檔公寓的每月管理費為600～2000美元。

2013年英國經濟復蘇勢頭并不明顯，但樓市出現回暖跡象。原因：一是英政府對房地產業的刺激政策；二是大量避險資金抄底樓市。之前由于歐元區主權債務危機的持續，寫字樓、商鋪和倉庫租賃需求不斷下降，導致英國商業地產投資回報率在2012年1月跌至超過兩年半以來的最低水平。根據投資物業數據庫的數據，包括租賃收入在內的商業地產總回報率在2012年1月為0.4%，低于2011年12月的0.5%，創下2009年6月以來的最低水平。

事實上，英國政府此番刺激樓市動作很大。不久前，英國財政大臣奧思本在公布財政預算時，宣布了一項名為“助買”的新計劃，旨在支持希望購房但無法承擔房貸首付的人。此外，大量避險資金進入英國抄底樓市，推動英國樓市重拾升勢。近年來，美、歐、日等相繼推出量化寬松政策，令世界市場流動性泛濫，機構和個人急于為其資產尋求避險之地。與其他歐洲國家相比，英國雖是歐盟成員國，但由于沒有加入歐元區，在一定程度上避免了歐債危機的沖擊。同時，由于英國是世界金融中心之一，倫敦成為歐盟及其他國家有錢人的“避險天堂”，而投資房地產自然是他們最愿選擇的方式。以英國倫敦為例，2013年第1季度倫敦中心地帶的商業地產銷售額為27.5億英鎊，其中71%來自于國際買家做出的貢獻。

日本最大的商業地產開發商三菱地所，近日與香港新灃集團正式合作，發展經營位于中國沈陽的旗艦店——高級名牌特價購物中心尚柏奧萊。這是三菱地所首次在海外拓展業務，此舉足見三菱地所對中國商業地產市場的重視與信心。自從次貸危機爆發后，歐美房地產基金撤離日本市場，對日本房市造成較大打擊。房地產市場的需求低迷，令日本商業用地價格由升轉降。據日本國土交通省公布的日本全國地價調查結果，2008年上半年日本全國商業用地平均價格同比下降0.8%，這是自2007年同期商業用地價格時隔16年首次出現上升后，再次轉為下跌。

當前，日本三菱地所與香港新灃集團的具體合作形式，以三菱地所向新灃支付7961.94萬元人民幣換取其37.5%的股權，而新灃集團則持有余62.5%的股權。另外，新灃集團持有尚柏奧萊80%的權益，三菱地所則持有尚柏奧萊100%間接權益，這既是跨國商業地產合作的最新典范，又是日本商業綜合體地產項目脫離沼澤的第一步。