政策導向催生房企戰略轉型

近年來，大型綜合購物中心已成為城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業很難滿足市場對其軟硬件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白。于是，融合傳統流通業與地產業的商業地產順應潮流，及時的應運而生。

新國五條出臺以及細則的落地，令恐慌性購房稍微得到緩解。業內人士指出，新的樓市調控主要為打擊投資與投機性購房者，可以預見今后熱點還是商業地產項目，特別是地鐵線的商業項目，以及綜合體與酒店式公寓。新一輪調控政策出臺，對住宅市場會有一定影響，但對商業地產而言卻是一劑強心針，會有更多中小投資者進入。不限購、不限貸、投資門檻低，這讓酒店式公寓受到投資者追捧。對于商業地產的未來走勢，多數業內專家認為今年將迎來新機遇。

最近，萬科地產、龍湖地產、招商地產等房企紛紛亮出商業地產“路線圖”。不少業內人士提出，住宅限購、限貸等調控持續從緊，將進一步刺激商業地產的投資需求。根據數據統計，2010年開始房地產緊縮型調控大幕拉開，新政主要針對住宅市場，而商業地產也成為樓市調控新政的受益者。2010年我國商業地產呈爆發式增長，達到歷史新高，商業用房與辦公樓開發投資完成額，分別達到5598.84、1806.55億元人民幣，分別增長33.90%和31.2%。2011年，隨著地產格局更替與政策調整，住宅地產發展開始趨緩，而商業地產市場卻依舊煥發前所未有的蓬勃活力，儼然進入黃金發展期。2011年，辦公樓和商業用房銷售額，分別同比增長了16.1%和23.7%。2012年至今，我國商業地產發展整體趨勢向好，市場逐漸步入理性。商業用房和辦公樓開發投資完成額，同比增長了25.3%和36.1%，創歷史新高。

隨著住宅限購令在全國范圍內蔓延，其對投資需求產生了明顯的擠出效應，部分資金陸續抽離住宅市場，流入商業地產，致使短期內非住宅產品銷售量顯著增長。與住宅銷售相反的是，2011年寫字樓銷售同比增加13%，特別在2011年3月限購令嚴格執行后，北京、上海、深圳、廣州等4大城市的商品房銷售中，寫字樓比例從15%上升至20%，銷售面積約為360萬平方米，同比增長了約13%。現在，深圳、廣州、成都、杭州的甲級寫字樓均價在4萬～5萬元人民幣/平方米，半年累積漲幅分別達24%、18%、7%、8%。其中，深圳的中心西區商圈、廣州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黃龍商圈，為各自城市價格上漲最為顯著的區域，漲幅分別達27%、31%、7%、16%。

在商辦用地供應方面，從2007年至今，北京、上海、成都均出現了逐年大幅增加的現象，這些新增的土地供應將在最近幾年逐步進入商辦物業市場，短期內會對寫字樓市場的供求結構產生明顯沖擊。反觀廣州、深圳、杭州的商辦用地供應，基本呈現較為合理的水平。預計在限購令退出之前，商業地產的政策利好因素仍將存在，加上房地產調控政策趨于“常態化”和保障房大力建設的背景，中國房地產行業新的突破和轉型勢在必行。簡而言之，商業地產是房地產轉型和突破的一個重要方向。未來，商業地產項目的開發、集中是必然趨勢，無論一線還是二線、三線城市，集中式的商業必然成為主流。隨著二、三線城市發展速度的加快，以及一線城市向二、三線城市的產業轉移，令二、三線城市對于商業地產的需求大大增加。據悉到2020年，一線城市占中國商業地產總量比重僅為10%，這預示著今后10年時間內，二、三線城市將蘊含著巨大商機。

今年5月26日上午，在清華大學中國發展規劃研究中心主辦的“中國商業地產發展白皮書發布會暨城鎮化進程中的商業地產發展研討會”上，發布了《贏商網中國商業地產發展白皮書》，并由清華大學中國發展規劃研究中心商業地產發展研究組組長袁開紅博士，對白皮書進行了詳細講解。“中國商業地產發展白皮書”從政府與市場共同關注的話題出發，對城鎮化與商業地產之間的關系進行了系統定量分析，并對不同區域商業地產的發展模式做了總結概括與提煉。白皮書創新性提出了PRIME模型，從市場、資源、環境及公共服務4個全新維度，對35個大中城市的商業地產投資發展潛力進行綜合評價，旨在為市場投資行為提供借鑒，同時給商業地產主體的政策及市場定位提供參考。白皮書顯示，強勁的經濟發展給各大城市的商業地產帶來了前所未有的發展空間，目前已普遍呈現向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業地產企業的主戰場。白皮書對中國35個大中城市商業地產投資潛力的綜合比較分析，并得到了相應排名，前10位的城市依次是北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、杭州、沈陽、南京、成都。首創集團董事長劉曉光在研討會上表示，由于住宅建筑有嚴格的限購政策，很多投資商即使在條件不成熟的條件下，也出于利益被迫投資商業住宅。隨著城鎮化的不斷推進，誰能適應新變化誰就勝出。所以，因地制宜、差異化和整個商業地產的結構模式，決定了一項投資的成敗。另外，在電子商務大行其道的今天，實物商業要快速演變和適應時代，發展體驗式消費形態。因為電子商務在許多缺乏大型購物中心的二、三線城市發展快速，而城鎮化正令這些城市逐步向發達城市靠攏，人們會逐漸接受購物中心等大型體驗式消費項目，所以商業地產版圖與機遇不可限量。