城中之城締造人類一站式生活

當前，在商業地產一片大好發展的未來版圖上，其整體經濟運營能力也隨之卓越，現在的中國商業地產，已經跨越了4個階段。從第1代街鋪到第2代百貨商業，再到第3代專業市場，以及今天的第4代城市綜合體商業地產，中國僅僅用了不到20年時間。相比之下，歐洲從18世紀“長廊式”的商業模式發展到今天的購物中心模式，花費了200多年時間，中國創造了商業奇跡！

如今，告別了父輩那代單一模式的購物商場或百貨超市，在陽光燦爛的周末，我們可以駕車攜帶妻兒選擇任何一家與國際接軌的大型商業綜合體，體驗一站式的配套購物服務與休閑放松時光。周日早上9點半，在某某商業中心的負一層停車后，乘坐電梯步入一層，迎面而來的是琳瑯滿目的服飾消費區。這里是妻子的最愛，她可以挑選漂亮的國內外品牌時裝、溫馨的臥具，以及璀璨奪目的首飾；2樓專為家庭用品和商業辦公用品打造，無論新穎高科技的廚具還是舒適的沙發等大型家用產品，均有所售且款式多樣，我期待已久的辦公書架也在這覓得芳蹤；3樓則是兒童游樂的天堂，兒子和女兒在滑梯、蹦床上嬉笑，手里的冰激凌融化了一家人的幸福。4樓是兒童用品專區、5樓是女子專區、6樓是男子專區，短短一上午，全家人都在這里購得了滿意的新衣服。轉眼中午，攜妻兒來到7樓美食廣場，選了摸錯門火鍋美美吃了一頓……下午2點，一家人乘電梯來到8樓的電影院，準備看一場震撼的新片，等候開演的半小時工夫，妻子還在隔壁美發廳做了造型。下午4點，在欣賞電影的過程中，有個客戶需要簽單，為了不離遠妻兒，約在了9樓的咖啡廳洽談。合同順利簽完，正好與電影散場出來的妻兒在9樓著名的日餐連鎖店，饕餮了一頓正宗的日料。不知不覺，已經晚上7點，一家人開心的駕車離去，一站式的商業購物中心令一天的行程不再緊張，享受到了舒適、豐富又愉快的假日氛圍。

我們還可以暢想，未來在地球上任何一棟綜合體，都包含商業、室內旅游、休閑健身、醫療教育、住宅與辦公，而沿街房、各類小店等都歸融于綜合體內，人類所有物質與精神需求均可在此得到滿足。一站式消費避免了嘈雜噪音，以及汽車的尾氣污染等問題，省時省力又省心，它將人類的生存成本降到最低，快樂指數則升至最高。

商業地產投資風險大、投資回報周期長，對開發商運營管理的能力要求相對比較高。中國房地產協會副秘書長肖曉儉先生表示，結合當前的經濟形勢和房地產市場的變化，商業地產發展將面臨房產宏觀調控、電子商務發展、金融需求3大方面的挑戰。

2011年以來，在“十二五”發展規劃的引導、城市化發展的推動、擴大內需戰略的帶動，以及房地產調控政策的影響之下，商業地產的投資規模和市場需求進一步擴大，實現了較快發展。但是，商業地產投資風險大、投資回報周期長，對開發商運營管理的能力要求也相對較高。第一，房產宏觀調控帶來的挑戰。眾所周知，今年以來受到限購、限貸等一系列房地產調控政策的影響，房地產整體的投資規模下降，房屋銷售量下降，房價也出現了回落。相對而言，商業地產由于受房地產調控政策的影響比較小，也吸引了部分的資金流向商業地產。不少開發企業也調整自己的發展戰略，投資商業地產項目，但是隨著商業地產項目的不斷增加，招商難、運營難也開始成為商業地產發展所面臨的重要問題，特別是不少開發商缺乏商業地產開發經驗，在項目定位、規劃設計，以及建造等方面不能滿足商業需求，同時也有盲目投資和重復建設的現象存在，導致社會資源的浪費。同時，由于商業地產在短時間內發展過快、投資過熱，也引起了相關監管部門的關注，并開始加強對商業地產風險的防范，這也給商業地產的發展帶來了不確定的因素。從目前看，房地產調控將是一種常態，商業地產在這種形勢下如何有序的發展，如何應對各種不確定性是值得我們深思的重要問題。第二，電子商務發展帶來的挑戰。目前，隨著電子商務在社會經濟中的不斷擴展，商業地產也開始面臨電子商務的影響。隨著互聯網的發展，已經有大量的商業交易遷移到了網上，網絡購物比例越來越大，不少傳統的商店已經開始充當展示和體驗場所。此時，商業地產怎樣與傳統商業的商家達到共贏，這是在電子商務沖擊下商業地產開發商所面臨的一項新挑戰。另外，今年以來越來越多的開發商開始在網上賣房，試圖尋找一條新的房地產營銷渠道。雖然當下的交易仍為線上確定、線下簽約，但此舉不失為一種新的嘗試與創新。現在的商業模式包括大型購物中心和城市綜合體等等，都是在原來的商業模式上顛覆和發展而來，今天互聯網和電子商務已經普及并走入千家萬戶的生活，今后商業地產和電子商務如何結合，是大型商業購物中心實現贏利與招徠消費者的殺手锏！第三，金融需求帶來的挑戰。商業地產開發需要巨大的資金投入，購物中心、特色商業區、綜合體等商業地產項目的開發建設，都需要大量資金支撐。任何一個開發商如果要介入商業地產開發，除了取決于技術能力、管理經驗、品牌信譽之外，還取決于籌措資金和運用資金的能力。隨著商業地產規模的不斷擴大，產業轉型升級要求的提高，商業地產對資金的需求還將進一步加大。因此，面對當前信貸收緊、市場融資渠道狹隘、房地產企業資金普遍趨緊的情況之下，商業地產同樣需要新的金融工具的支持，融資模式也急需創新。

總之，面對復雜多變的國內外經濟形勢，當前我國各個行業、各個領域都在轉變發展方式、更新發展觀念、推動改革創新，進行結構調整，商業地產的開發要逐步實現運營的轉變、開發、有效互通和銜接。要堅持遠期回報策略，改變商業地產暴利的誤區。商業地產必須要完善以上管理運營體系，才能在各種不確定環境中尋找機遇、創造機遇、抓住機遇，迎接更大的挑戰。

由此，這里也牽扯到商業地產運營面臨的4大挑戰。當前，中國商業地產建設正在如火如荼的進行，幾乎每個三線以上的城市都正在進入與商業地產開發的熱戀期。但是，建設容易運營難。首先，受人才因素制約。雖然國內對于商業管理人才的需求較大，但合適人選十分缺少，現有具備商業經驗的大多是做百貨出身，但百貨和購物中心是兩種不同的模式。做百貨的人管理購物中心，在經營體制上就存在差異；有些人有購物中心管理經驗，但只參加過某個單一項目，形成非黑即白的絕對思維，缺乏靈活應變能力。即便聘請有豐富經驗的外籍人士，也存在著較大的不確定性。因為國內消費習慣與國外存在顯著不同，例如常見的促銷活動就很不相同，國內多以表演性質或者宣傳活動來吸引人氣，而國外則通過帶有“教育益智”意味的游戲來促銷，這是文化傳統本質的區別。其次，前期工作遺留問題。中國商業地產不同階段的操作尚未達到專業化水準，因此易造成管理公司在接手項目時存在大量難以處理的遺留問題。譬如對于已銷售掉產權或者是售后包租項目，再具水準的管理公司都難以實現成功管理。就售后包租項目而言，很多開發商決策者制定租金水平是參照包租返款推演而來，并未考慮到市場的可接受程度（項目當初為了銷售回款，往往會對投資者承諾較高的返款比例，而就此推算出的租金亦會遠高于正常水平）。這會對招商形成較大的阻礙，而即使有商家可以接受此租金入駐，也多是沒有經驗、首次投資經營的商戶，他們在選擇貨品、資金實力、對商業培養期的耐心程度等方面十分欠缺，毫無經驗的新經營者會對項目的順利運營造成極大的不穩定隱患。此外，前期產品設計上的制約也是阻礙后期管理正常展開的重要因素。很多項目在產品設計方面存在著諸多問題，比如層高不夠、柱距過小、動線雜亂、配套條件不足等，都會造成未來的業態調整困難。再次，受業主心態影響。很多沒有商業經驗的開發商對自己項目的預期過高，尤其在土地成本越來越高的趨勢下更是如此，覺得自己的項目非常完美出色，但實際上卻難以如愿，造成落差巨大。目前，有大量首次開發商業地產的公司，其對于項目運營規律亦沒有合理預期，認為開業后就可以坐收租金，沒有意愿再去繼續投入支持運營。而實際上，商業項目開業可能僅表示在成功的道路上走出了40%，后續還需要很大的努力，虧損幾年才進入盈利是很正常的事情。最后，外包合作有困難。從未來趨勢分析，專業且獨立的商業管理公司出現將是必然，但問題是獨立商業管理公司的運營模式未成熟，同時大部分業主方對外包公司的期望較高，很多作為甲方的業主對待管理合作伙伴不是積極配合心態，而是將管理作為一項命題來考驗乙方，并要求給出完美答案，這就會造成雙方的管理合作難以成功。