深圳限漲令的瘋狂與悲哀

3月1日，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，有新聞稱(chēng)深圳搶先行動(dòng)，而且一出手就是狠辣的“限漲令”。

據(jù)深圳新浪樂(lè)居報(bào)道，深圳國(guó)土部門(mén)近日已出臺(tái)“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤(pán)，成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，即每個(gè)新盤(pán)、每個(gè)月的成交均價(jià)，環(huán)比上個(gè)月都不能上漲。并稱(chēng)該政策已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，超出政府限價(jià)的項(xiàng)目不予備案。

首先，關(guān)于政策背景。自“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，各地都在緊張的籌劃地方細(xì)則，其中一線城市政府壓力最大。本輪調(diào)控目的依然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而重點(diǎn)地區(qū)依然是房?jī)r(jià)上漲偏快的地區(qū)，其中主要是一線城市和少數(shù)二線城市。去年以來(lái)這輪樓市回暖和房?jī)r(jià)上漲，環(huán)比漲幅排名前三分別是：深圳、北京、廣州，皆超過(guò)2%，其中深圳為2.2%，領(lǐng)漲全國(guó)。

深圳限制房?jī)r(jià)上漲，主要是為了實(shí)現(xiàn)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。然而，當(dāng)前全國(guó)各地都尚未公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，深圳也沒(méi)明確公布，若果真要求每個(gè)樓盤(pán)都不能漲價(jià)，則深圳有可能?chē)?yán)格落實(shí)“房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的調(diào)控方針。

其次，關(guān)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。調(diào)控房?jī)r(jià)，有3種策略。上策是增加供應(yīng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格由供求關(guān)系決定，增加供應(yīng)有助于穩(wěn)定價(jià)格。中策是抑制需求。需求減少，也會(huì)有利于抑制房?jī)r(jià)。下策是直接干預(yù)價(jià)格。國(guó)五條細(xì)則的主要措施是抑制需求，也提到增加供應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是生產(chǎn)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)不必奢望房屋供求猛增。

然而，地方政府到底如何制定和完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，有許多手段可供選擇。我的建議是：一線城市可以將年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為：不高于5%，或者基本與CPI漲幅一致，以2013年12月新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比增幅為標(biāo)準(zhǔn)（地方政府很難干預(yù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這一數(shù)據(jù)）。而其他城市，則可以適度放寬，比如房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)8%，或者不超過(guò)GDP增幅和收入增幅。

2011年，為了控制房?jī)r(jià)漲幅，少數(shù)城市也曾要求樓盤(pán)售價(jià)不高于片區(qū)均價(jià)或全市均價(jià)，更多的城市則是控制高檔盤(pán)的預(yù)售審批，延緩或暫停其上市，從而拉低全市均價(jià)。但像深圳這樣，嚴(yán)格的要求每個(gè)新盤(pán)的成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，史所未見(jiàn)。價(jià)格規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，如果連微觀層面的價(jià)格信號(hào)都失靈了，那就意味著在很大程度上，暫時(shí)回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。所以說(shuō)，深圳的限漲令，十分狠毒。深深傷害了開(kāi)發(fā)企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，逼著房企“流道德血液”。

最后，關(guān)于市場(chǎng)影響。嚴(yán)格的限價(jià)令之下，肯定會(huì)抑制房企推盤(pán)的積極性，從而會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)偏緊，這對(duì)于抑制真實(shí)的、自由的、客觀的房?jī)r(jià)，不僅沒(méi)利，反而有害。當(dāng)然，上有政策，下有對(duì)策，接下去幾個(gè)月，很可能會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象：網(wǎng)簽價(jià)格符合官方要求，但私下里購(gòu)房者須另付給企業(yè)一筆費(fèi)用。但不管如何，受此政策影響，新房市場(chǎng)將趨于降溫，成交量降溫程度大于成交價(jià)。

承壓于國(guó)五條細(xì)則，發(fā)狠于房?jī)r(jià)目標(biāo)，蹂躪于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者笑了嗎？地方政府被逼得，已經(jīng)狗急跳墻了。一個(gè)不尊重市場(chǎng)機(jī)制的惡毒政策，最終果真會(huì)讓消費(fèi)者受益嗎？短期或有一點(diǎn)可能。但長(zhǎng)期一定有害：生產(chǎn)者完蛋了，消費(fèi)者能好過(guò)嗎？因此，這一政策，注定是個(gè)“短命鬼”。