“國五條”強化“限購”

今年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，政府出臺了樓市調控政策“國五條”。會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。自2009年12月份開始樓市調控以來，政策已經經歷了4次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”。2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調控升級。它明確提出，堅決抑制投機投資性購房；嚴格執行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

其中“嚴格執行商品住房限購措施，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。” 這一細節可看作是“限購令”小范圍升級，原來有些城市，尤其是中西部省會城市限購執行的較為寬松，如果按照“統一要求”，則接下來會有城市調整方案，進一步收緊。 限購令有可能將從一、二線城市向二三線城市蔓延，范圍有所擴大。由于此類城市的剛性需求有限，較為依賴投資型客戶，限購將會對此類城市產生較大影響。

業內人士分析認為，如按照國務院樓市“國五條”的規定，房價上漲是鐵定的。從國務院的房地產調控工作內容看，所謂的“國五條”新政，無實際“殺傷力”，并且缺乏具體的新政策規定，基本是老話重提。與以前的調控思想相符合。一則房產稅擴容的不確定，無時間安排表；二則重啟地方政府價格控制目標與1房1價，該政策前年就開始存在，目前早已名存實亡；三則限購城市小范圍擴大看地方政府，房價上漲過快標準難確定，具體情況不一樣；四則穩定房價的問責制，或者是約談制，這根本不是調控政策，而是行政措施，所以很難起到效果；五則所謂的按照保持房價基本穩定的原則如空話，沒有實際的約束力；六則限購不放松，但是沒有提到擴大城市范圍，顯然作用不大；七則保障房對房價實際影響力微小，可以忽略。

2013年房價穩中有升，中央提出的城鎮化將帶來巨大的新增人口與人口紅利，市場需求力旺盛。當前土地制度導致土地供應逐年負增長，加之貨幣不斷超發，投資渠道缺乏。而收入翻倍與基礎設施的增加，譬如25個城市新報地鐵，必然支撐房價上漲。中國經濟快速發展，城市化進程加快，但人口多和可耕地少是土地價格上升的根本原因。改革土地收入管理模式，減少地方財政對出售土地的依賴，把對房地產增量征稅改為對存量征稅，才能抑制投資性購房，遏制房地產價格快速上漲。

今年全國“兩會”召開期間，住建部副部長齊驥公開表示，地方房價控制目標、調控政策細則等將在3月下旬出臺。而住建部對地方政府提出的要求，是在3月底之前，地方政府出臺本地方關于國務院房價調控的執行辦法。

從目前北京地區反應來看，可能3條路徑并進：強化本地戶籍居民限購政策，提高二套房貸款首付比例，增加“限地價競房價”土地出讓方式的比例。

按照目前北京市執行的限購政策，對于本地戶籍居民，可購買2套房屋。而上海在執行限購政策時，采用了類似的政策。在完善限購措施一項上，北京將以“強化對本地戶籍購房者的限購措施”作為主要方向，原則上不對非本地戶籍的購房者進一步強化限購。對于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵其持有一套住房。

除對限購政策進行完善外，北京還有望強化“差別化信貸政策”。據2位“被征求意見建議”的市場人士透露，北京市正在考慮，將本市行政區域內購買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%。目前，中國人民銀行北京營業管理部已經參與到北京市落實“國五條”有關政策研究中，屆時將與北京市政府有關部門聯合下發文件。

在此之前，按照中國人民銀行的統一要求，北京范圍內購買第二套住房的按揭貸款首付比例為60%。全國“兩會”期間，中國人民銀行行長周小川在接受新聞媒體集體采訪時表示，要通過差別化的信貸政策對房地產市場調控，不排除使用提高住房按揭貸款首付的方式。