【我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果淺析】

【我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果淺析】

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場，隨著我國市場化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，發(fā)揮了重要的作用。同時，中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也帶來了一些亟待解決的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大，尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關(guān)注的焦點。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展，國家近幾年來出臺了一系列調(diào)控政策，不斷加大對房地產(chǎn)市場的管控力度，努力尋求房地產(chǎn)行業(yè)的理性增長途徑，尤其是2012年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度持續(xù)加大，也取得了一定成效。

2012年10月，我國絕大多數(shù)重點城市的住房供應(yīng)量環(huán)比大幅下降，平均跌幅達(dá)38%，武漢、北京、上海和南京等城市跌幅均超過50%，而即便與上年同期相比，重點城市的供應(yīng)量平均也縮減了14%。成交量方面，重點城市成交量環(huán)比平均僅微漲了1%，其中杭州更是下跌了39%，僅廣州和深圳成交相對較好，之前外界普遍期望的“金九銀十”徹底落空，9、10月份市場交易量與之前6月的高點相比相去甚遠(yuǎn)，但無論從交易絕對量來看，還是從市場需求熱度來看，當(dāng)前各地市場環(huán)境仍然明顯好于上年，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸趨于理性。

首先，從供應(yīng)方角度看，在國家調(diào)控力度持續(xù)加大的形勢下，2012年下半年以來以品牌開發(fā)商為代表的企業(yè)，在價格策略的運(yùn)用方面明顯開始趨于保守，大多數(shù)企業(yè)都開始面臨利潤率的問題，適當(dāng)追回項目利潤已經(jīng)成為絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的短期目標(biāo)。

其次，從需求方角度看，在大多數(shù)城市，認(rèn)為新開盤項目“應(yīng)當(dāng)”繼續(xù)保持在2011年至2012年上半年價格水平的消費(fèi)者，依然占了多數(shù)；由于中央對房地產(chǎn)調(diào)控的口風(fēng)始終沒有軟化，最具風(fēng)向標(biāo)意義的限購政策也還沒有松動，短期之內(nèi)消費(fèi)者對于房價回漲存有比較顯著的抵觸心理。

綜合以上兩方面因素，正是由于下半年以來市場供求兩端在價格問題上再度產(chǎn)生分歧，因此，2012年最后兩個月的市場將大致延續(xù)當(dāng)前的博弈局面，交易量會維持在9、10月份相當(dāng)?shù)乃剑績r回漲由于缺乏需求端的有效支撐將相對乏力。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行特點

一是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長，與建筑、施工、建材、鋼鐵、水泥、銀行等諸多行業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性，與國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要聯(lián)系。二是受宏觀調(diào)控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費(fèi)品，其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。為保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府綜合運(yùn)用土地管理、信貸政策、財政稅收、限價限量等多種方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，以形成理性、有序、符合市場運(yùn)行規(guī)律，并與我國整體經(jīng)濟(jì)水平和居民消費(fèi)能力相適應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展框架。三是資金密集。房地產(chǎn)開發(fā)的一次性投資額度大，包括房地產(chǎn)項目開發(fā)需要購置土地、施工、安裝、宣傳等一系列費(fèi)用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力有很高的要求，否則極易在項目途中導(dǎo)致資金鏈斷裂而形成風(fēng)險。四是項目投資周期較長、程序復(fù)雜。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般需要2～3 年，開發(fā)程序比較復(fù)雜，資金周轉(zhuǎn)率較低。這就要求前期在項目的選擇、施工設(shè)計、可行性研究等環(huán)節(jié)進(jìn)行充分的論證，擬定清晰、明確、合理的項目實施方案，為項目的最終達(dá)成奠定基礎(chǔ)。五是業(yè)務(wù)發(fā)展具有較強(qiáng)的地域性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)與項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、消費(fèi)特征、市場環(huán)境、資金偏好等具有密切的聯(lián)系，脫離地域特征的項目建設(shè)很難具備真實、持續(xù)的市場競爭力。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總量、供需結(jié)構(gòu)平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。從調(diào)控體系上可將宏觀調(diào)控分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控：房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控，是從經(jīng)濟(jì)角度，運(yùn)用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束；房地產(chǎn)宏觀戰(zhàn)略調(diào)控，是從法律和行政角度，對房地產(chǎn)市場環(huán)境與房地產(chǎn)市場系統(tǒng)全局進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。

針對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，中央政府連續(xù)出臺各類宏觀調(diào)控政策，先是各部委單獨(dú)出臺各類措施，及至后來“國八條”以及“國六條”，試圖最大限度穩(wěn)定房價。可見，不論是政府還是個人對于中國房價的“虛高”已經(jīng)形成“共識”。2011年1月26日國務(wù)院常務(wù)會議上，溫家寶總理研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作：一是進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任；二是加大保障性安居工程建設(shè)力度；三是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；四是強(qiáng)化差別化住房信貸政策；五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；六是合理引導(dǎo)住房需求；七是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；八是堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。這些措施被稱為“新國八條”。從3月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。1～2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4 250億元，同比增長35.2%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291 473萬平方米，同比增長39.0%；房屋新開工面積19 083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6 952萬平方米，增長13.9%。1～2月份，全國商品房銷售面積8 143萬平方米，同比增長13.8%；2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.9。總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長依然較快，但銷售增速有所放緩。

四、我國宏觀調(diào)控政策存在的問題

（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈問題。首先，宏觀調(diào)控政策滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實施需要一定的時間，包括問題的發(fā)現(xiàn)、調(diào)控政策的制定、實施，而市場的易變性、波動性會使得政策無法及時、有效的被執(zhí)行，形成滯后性。其次，宏觀調(diào)控政策靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是面向整體市場，解決短期經(jīng)濟(jì)問題，而房地產(chǎn)市場是區(qū)域性較強(qiáng)的市場，易造成部分區(qū)域適應(yīng)性差。第三，宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力。在政策執(zhí)行過程中，部門利益與地方利益沖突、調(diào)控細(xì)則歪曲調(diào)控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等，都可能導(dǎo)致國家房地產(chǎn)調(diào)控政策成為“一紙空文”。地方政府普遍認(rèn)為宏觀調(diào)控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展好了是政策發(fā)揮了效用，出現(xiàn)風(fēng)險則由中央承擔(dān)。這種高收益與低成本成了地方政府快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的原動力，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控很大程度上流于形式。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效問題。一是，宏觀調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在實施懲罰過程中，會因“尋租”、“招商引資”政策、經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣，造成投資回報遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰，致使政策經(jīng)濟(jì)性約束性失效。二是，宏觀調(diào)控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，皆是針對某個具體問題或現(xiàn)象。三是，宏觀調(diào)控政策作用時間短。我國宏觀調(diào)控實施后，會在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問題會更嚴(yán)重，主要是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制不成熟。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，它的成功運(yùn)作不僅有賴于多種方式和手段的有機(jī)配合與合理運(yùn)用，而且要求房地產(chǎn)管理部門與其他經(jīng)濟(jì)部門和領(lǐng)域管理措施的配合與協(xié)調(diào)。然而，在我國對房地產(chǎn)最為重要的金融、房地產(chǎn)企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)脫節(jié)，在日常運(yùn)行中各自為政。顯然，當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)時，僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯(lián)合發(fā)文、出通知來調(diào)控房地產(chǎn)市場，效果不佳。

（四）調(diào)控政策傳導(dǎo)機(jī)制存在的問題。一是對購房者的效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“房地產(chǎn)投機(jī)”的肋骨，抑制住宅需求增長的政策如二手房交易過程中營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅“二稅齊征” 的初衷是抑制投機(jī)性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負(fù)最終還是由賣房人轉(zhuǎn)嫁到購房人身上。央行連續(xù)加息的目的之一是抑制投機(jī)性的購房需求，但對資金實力雄厚的投機(jī)者而言，與買賣差價所帶來的豐厚利潤相比，加息根本不足以抑制他們投機(jī)房產(chǎn)的熱情。對于自住性購房需求的購房者而言，由于房子是必需生活消費(fèi)品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒有抑制投機(jī)性購房需求，卻進(jìn)一步加重了自住性購房需求者的資金負(fù)擔(dān)。二是對房地產(chǎn)開發(fā)商的效應(yīng)。利率的調(diào)整將會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本等財務(wù)成本的增加。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。因此調(diào)控手段對不同區(qū)域的開發(fā)商會產(chǎn)生不同的效果。對于房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的發(fā)達(dá)地區(qū)來說，房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤，使得利率的調(diào)整對其房地產(chǎn)商效果甚微。

五、增強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有效性的措施和建議

（一）完善住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策，為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源困境。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調(diào)整，根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給，并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

（二）增加住房用地供應(yīng)。我國緊縮住房土地供應(yīng)是導(dǎo)致近幾年房價高漲的一大因素。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應(yīng)適度放開土地供應(yīng)，由“從嚴(yán)緊縮”改為“有限制地放開”。這就需要對我國當(dāng)前的土地供應(yīng)計劃進(jìn)行一定的調(diào)整，比如今后在土地供應(yīng)計劃中，將各類用地供給的計劃分開，單獨(dú)制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定住房用地的供給計劃。這樣，一方面可減少城市其他建設(shè)擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應(yīng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和廉租房等保障性住房的土地供應(yīng)，減少對高檔住宅和商業(yè)房產(chǎn)的土地供應(yīng)，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應(yīng)求導(dǎo)致房價高漲的局面。

（三）進(jìn)一步釋放二手房源。在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)中，不僅要新增房屋，還要進(jìn)一步釋放二手房源，這是當(dāng)前抑制房價見效最快的措施。我國目前對二手房交易課以重稅，加重了二手房的交易成本，阻礙了二手房的順利流通。因此，在當(dāng)前住房供應(yīng)緊缺的情況下，急需降低二手房交易中的稅負(fù)，以便增加二手房在市場中的投放量， 進(jìn)一步增加住房供應(yīng)。這樣不僅有利于調(diào)整整個住房的供給結(jié)構(gòu)，而且有利于住房梯度結(jié)構(gòu)的形成。

（四）調(diào)動地方政府落實調(diào)控政策的積極性。一是改革地方官員的政績考核制度，弱化GDP 增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財權(quán)相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

（承德銀行股份有限公司課題組）