建筑物區分所有形態下的車位權屬認定

劉 歡

（中國人民大學 法學院，北京100872）

一、車位獨立性分析

根據“物權客體特定原則”，物權的客體必須是單個的、特定的。只有能夠被獨立地加以支配的物才能成為獨立的物權客體。對于不動產來說，必須能夠運用測繪手段從地理空間上將不動產的位置或坐落加以確定，并明確該不動產的四至、面積等狀況，使之成為獨立的、特定的物，才能成為物權支配的標的物并依法登記備案。[1]因此，具備獨立性是車位能夠進行不動產登記的前提。然而，對于小區車位是否具有獨立性，能否成立獨立的物權客體，學界意見不一。

有的學者認為，小區車位沒有封閉，不具有構造上的遮蔽性、特定性和獨立性，因而無法通過登記表彰其四至，所以不能成為單獨的所有權客體。[2]而很多學者的觀點認為車位具備獨立性，可以作為區分所有權的專有部分。

觀點上有這樣的差別，是因為《物權法》的頒布和施行，學界對于車位權屬和登記的研究從立法論轉向了解釋論。在《物權法》施行以前，以王利明教授和楊立新教授[3]為代表的學者認為車位不具有構造上的獨立性，無法登記成為獨立的物權客體。車位或者附屬于房屋，隨房屋一起移轉其權屬，或者作為整體車庫的一部分確定其權屬。無論如何，單獨的車位均不具有獨立性。而《物權法》實施以后，《物權法》第74條專門對車位、車庫權屬作了單獨的規定，確定了車位、車庫能夠成立所有權，且權利能夠移轉。立法者潛在的含義已然是承認車位具備獨立性。2009年最高人民法院發布的《建筑物區分所有權解釋》明文規定了建筑物專有部分的三個構成要件。依其規定，建筑區劃內符合以下條件的房屋以及車位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物的專有部分。專有部分要件有三：1.具有構造上的獨立性，能夠明確區分；2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；3.能夠登記成為特定業主所有權的客體。最高人民法院不僅明文認可車位能夠作為專有部分進行保護，而且確定其成立要件為能夠明確區分和可以排他使用。

因此，即便在部分地區不予登記，車位仍然具有獨立性，能夠成為獨立的物權客體，能夠作為建筑物區分所有的專有部分進行移轉和登記。首先，車位具有構造上的獨立性。車位以明顯劃定的界線作為區隔彼此的標志，每個車位都有獨立的三維空間，具備觀念上的封閉性和隔斷性。在此基礎上，每個車位被賦予了一個唯一的、確定不變的號碼，具備了地理空間上的確定性與唯一性，從而車位符合了構造上的獨立性。其次，車位具有使用上的獨立性。車位的目的是停放車輛，具有獨立的使用價值和能夠滿足人們停車目的的獨立功能，其使用上的獨立性不言而喻。

二、住宅區中車位的權屬認定

現有法律中已經有了足夠的依據能夠準確判斷車位的權屬。而登記制度的不完善則主要是行政部門設置比較混亂的原因，與民法關系不大。從《物權法》的相關規定看，住宅區中的車位的權屬分為“專有”與“共有”兩種不同的形式。專有車位屬于建設單位所有，并有權處分。共有的車位則屬于全體業主。然而，哪些車位應當屬于專有，哪些屬于共有？應當如何區分這兩種不同權屬的車位？

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！痹摋l文第2款規定，規劃內的車位，建設單位有權出售、出租、附贈，表示規劃內車位的產權是屬于建設單位所有；而第3款規定的屬于業主共有的車位，沒有“規劃用于”的表述，也就是說這一部分車位指的是規劃外的車位。由此，可以以規劃為標準將車位區分為兩類：規劃內的車位和規劃外的車位。依據就是《建設工程規劃許可證》的標示及附圖。《許可證》及附圖上標示的車位是規劃內的車位；沒有標示的是規劃外的車位。規劃內的車位屬于業主專有部分，產權屬于建設單位所有。

規劃外屬于業主共有的車位有2種情況。一是法定共有。如第3款規定，占用業主共有道路和場地設立的車位屬于業主共有，等等。在法律有明確直接規定的情況下，建設單位對于車位的原始所有權受到法律的限制。二是約定共有。建設單位將自己的原始所有權轉讓、贈與或者拋棄。如果通過合同等約定方式直接表明某些車位為業主共有，則所有權自然移轉至受讓人即業主手中。

除了以上兩種情況外，規劃外車位的原始所有權也都屬于建設單位所有，建設單位依據建造等事實行為原始取得所建造房屋和車位的所有權。除此之外的規劃外車位和所有的規劃內車位都屬于專有車位，由建設單位原始取得所有權，再以出售、出租、附贈等形式，將權利移轉給業主。

三、人防工程中車位的權屬認定

和平年代，為了促進商品的流通和有效利用，人防建設實行了在戰時防空的總目的下，還要考慮到平時經濟建設、城市建設和人民生活需要的（《人民防空法》第2條）政策。由企事業組織、社會團體和個人投資建設的人防工程由投資者決定其如何利用及如何管理。因此，有的房地產開發商投資建設的地下人防工程被設計為車位、車庫。但是，法律、行政法規等都未對人防工程的權屬進行規定。實踐中，人防工程中的地下車位、車庫到底歸誰所有爭議頗多。一是認為人防車位屬于國防資產。[4]二是認為歸屬于小區業主共有。這兩種觀點都是值得商榷的。

第一，不應當認定為國防資產。根據《國防法》第37條①《國防法》第37條對國防資產進行了界定：“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。國防資產歸國家所有?！币幎?，認定為國防資產需要滿足兩個要件：1.用于國防目的。包括國家武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設。2.國家直接投入。國家直接投入的形式包括直接資金形式投入和土地資源劃撥。資金、土地資源以及由此形成的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等都屬于國防資產。滿足這兩項要件的資產才能算作國防資產。

但是，由開發商投資建設的人防車位、車庫并不符合這兩個要件。1.由開發商興建的車位、車庫并非完全用于國防，而是具有雙重目的：戰時防空，平時民用。和平年代尤其要發揮其服務于經濟建設、人民生活的目的。在戰爭時期，國家可以通過合法的征收、征用手段首先將人防車位、車庫收歸國有。產權歸屬于開發商不會影響國防目的的實現。2.人防車位、車庫由開發商投資建設，國家并沒有直接投入資金，也沒有劃撥土地供開發商使用。有學者認為，國家在開發商興建人防車位、車庫時減免了有關稅費，給予了種種優惠條件，因此國家有間接投入。但是，《國防法》明確規定國防資產的要件是國家直接投入，目的就是限制國防資產對公民私權的侵犯。認為國家間接投入也能形成國防資產將會極大地損害公民的財產權。由于法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權，出于保護公民財產權的目的，應當嚴格解釋國防資產的界定和范圍。

第二，不屬于小區業主共有。根據《區分所有權司法解釋》第3條，共有部分包括：[5]1.法定共有部分。法律和行政法規明確規定屬于業主共有的部分為法定共有部分。2.天然共有部分。指沒有法律規定，也沒有合同約定，從其屬性上看自然屬于共有的部分。如建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。3.約定共有部分?！俺シǘü灿胁糠?、天然共有部分之外，其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施，就屬于約定共有部分。”[6]而人防車位不屬于其中的任何一種。因此，人防車位也不屬于小區業主共有。

在不屬于國防資產，也不屬于小區業主共有的情況下，人防車位只能由建設單位原始取得所有權。與一般車位不同的地方只在于人防車位增加了一項戰時防空的功能?；诖斯δ?，開發商需承擔三項義務：第一，在《人民防空法》和各地防空條例的規定下投資建設人防工程的義務；第二，在平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務時不得影響其防空效能；第三，根據《物權法》的規定和程序在戰爭時期供國家征收、征用的義務。

[1]程嘯.不動產登記法研究[M].北京:法律出版社,2011:93-94.

[2]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學,2006(5).

[3]楊立新.停車位的權屬爭議及解決規則[EB/OL].http：//www.civi llaw.com.cn/wenzhang/default.asp?id=18884,2012-10-09.

[3]全國人大常委會法制工作委員會民法室.物權法立法背景與觀點全集[M].北京:法律出版社,2007:385.

[4]陳華彬.建筑物區分所有權[M].北京:中國法制出版社,2011:127.

[5]杜萬華,辛正郁,楊永清.最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].法律適用,2009(7).