河南旅游地產開發存在的問題及對策研究

趙宏宇 馮德顯

(1.河南理工大學 測繪與國土信息工程學院，河南 焦作 454000;2.河南省科學院地理研究所，河南 鄭州 450052)

1 引言

旅游地產是目前較熱的話題，一方面作為國民經濟戰略性支柱產業的旅游業在我國已遍地開花，受到各界各行的關注;另一方面，房地產業更是我國經濟發展的主要支柱之一;兩者的結合形成新的業態——旅游房地產業雖然發展迅速，但目前對其研究和關注的較少。河南省旅游資源極其豐富，為旅游業的飛速發展提供了堅實的資源基礎，由旅游開發而帶來的地產項目的增值和區域經濟的增長日益成為人們關注的焦點。本文從分析河南旅游地產的發展條件出發，找出河南旅游地產發展中存在的問題及解決對策，對河南旅游地產的發展具有一定的參考價值。

2 旅游地產的概念

2.1 旅游地產的概念

旅游地產的概念到底應該如何界定，業界仍然存在不少分歧。通過對國內外專家學者的研究歸納，結合本文研究的范圍和重點認為旅游地產多側重于度假旅游，或強調以旅游發展為主體，以地產為延伸;或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。其發展有兩個方向，即旅游地的房地產化與房地產的旅游化。前者就是依附于現成的旅游景區，繼而在周邊設置地產項目，即先做旅游后做地產的項目;后者就是在住宅或商業地產中加入一些旅游元素，以地產為核心、旅游為輔助，用旅游的相關理念來規劃、開發經營，即先做地產后做旅游的項目。

2.2 旅游地產的分類

目前就旅游地產的分類，由劃分依據不同而有多種分類結果，但是大多傾向于將旅游地產劃分為四類:旅游景點地產，旅游商務地產，旅游度假地產，旅游住宅地產。(1)旅游景點地產是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。(2)旅游商務地產是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。比如自營式酒(飯)店、旅游休閑培訓中心以及與旅游相關的寫字樓等。(3)旅游度假地產是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、養老公寓、產權酒店和時權酒店等。(4)旅游住宅地產是指依托旅游景觀資源建造的以居住為目的的房地產項目，多用于第一居所。

3 河南旅游地產的發展條件分析

3.1 政策法規

近年來，河南省政府對發展旅游業十分重視。中部崛起，旅游先行，旅游業的發展正在成為中部地區崛起的重要力量。2011年，隨著《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》的出臺，建設中原經濟區為河南旅游業發展提供了一次重大的戰略機遇。在河南省“十二五”旅游產業發展規劃(征求意見稿)中，發出重啟“旅游強省”的信號。規劃中提出河南由單純的景點景區向旅游目的地、產業集聚轉變;從單一的門票經濟向綜合的產業經濟轉變。在河南開發旅游地產恰好可以抓住當地政府招商引資的全方位支持。

3.2 社會經濟條件

研究表明:國民收入的增長與房地產業和旅游業的發展呈正相關關系。近年來河南省經濟發展水平不斷提升，人民生活水平不斷提高，2012年全年生產總值29810.14億元，比上年增長10.1%，城鎮居民可支配收入為20442.62，恩格爾系數為33.0%，比上年減少4.2%。旅游地產作為旅游產品中的新生產品，在滿足居民高層次的精神需求方面，有其特有的優勢，也將有較大的發展前景。

旅游地產的開發首先要考慮的就是市場需求，從市場上來看，河南省旅游市場前景廣闊，需求潛力巨大。2012年全年共接待海內外游客3.63億人次，比上年增長18.0%。旅游總收入3364.1 億元，增長20.1%。

3.3 城市基礎設施

周末休閑、度假的本地客戶和城市周邊客戶應該成為一個城市旅游地產的主體客源，這就要求旅游城市應該完備城市交通等基礎設施的功能，使城市和其他地區的居民能夠方便地出游。以河南為主體、以鄭州為輻射中心的中原經濟區具有自然資源、人力資源、工業聚集、地理位置、物流交通等方面的綜合優勢。河南位居中華之中原，四方交通的要道，是全國重要的鐵路交通樞紐，公路交通四通八達，高速公路交通初具規模，航空運輸較為便利。這一迅猛發展勢頭，無疑對建立在車輪上的旅游地產創造了機遇。

3.4 豐富的旅游資源

河南旅游資源豐富，少林寺、龍門石窟、龍亭、相國寺、殷墟等歷史人文資源響譽海內外，嵩山、云臺山、黃河等名山大川縱橫。以古(古文化)、河(黃河)、拳(少林武術、太極拳)、根(尋根覓祖)、花(洛陽牡丹、開封菊花)為特色的旅游資源，是河南旅游地產發展的一大優勢。

4 河南省旅游地產發展中的問題

4.1 旅游地產開發缺乏所需的產業觀念

目前河南省旅游地產的發展尚處于高速增長的粗放化經營階段，就產業本身來講還處于出售資源的階段，只是依賴景區景點、房地產等資源，沒有“加工”增值，沒有很好的把旅游業所涉及的食、住、行、游、購、娛連接、帶動起來，還未形成地產開發的產業鏈。旅游收入僅僅依靠門票收入、房價收入的粗放型增長。

4.2 破壞景區景觀、污染景區環境

首先，一些開發商在景區內盲目過度的開發，過多占用景區內部空間新建地產配套的娛樂服務設施，景觀的協調性和自然氛圍受到破壞。其次，開發過程中不可避免的產生很多的建筑垃圾，還有人類活動不斷產生的生活垃圾。再次，出現景區人工化、商業化、城市化等“三化”嚴重現象，從而造成景區內部自然度、美感度和靈感度下降，嚴重破壞了景區的自然生態系統。

4.3 缺乏本地特色、資源浪費嚴重

河南旅游地產的開發目前還停留在模仿的初級階段，開發項目過于雷同，缺乏河南本地特色。還有一些房地產開發商上以圈地為目的，以開發為幌子，大面積占用景區的土地，卻沒有很好的利用，造成國家土地資源的浪費。河南主要以新項目的開發和建設為主，對積壓房產改造方式開發的較少。由于前幾年的大規模的開發和建設，加上一些項目定位不準，造成了一定量的房產積壓和售后空置。

4.4 旅游地產的開發投入不足

從市場上看，河南全國GDP第五，人口全國第一，整個市場的消費能力很大。但是從目前的情況來看，河南旅游地產起步較晚，發展較落后，開發的旅游地產產品單一，缺乏多樣化的產品開發，沒有形成一定的開發模式。整體來看河南旅游地產的開發和投入仍然不足，存在相關配套不健全、接待能力偏低。以住宅為主的像思念果嶺、清華憶江南和龍泊圣地等，很多都是圍繞著鄭州的范圍在做，河南的其他地市很少有這樣的旅游地產項目。

5 河南旅游地產開發的對策建議

5.1 樹立發展旅游地產的產業觀念

要把旅游地產發展的落腳點放到帶動相關產業發展上，促進產業聯動從而形成產業鏈。這樣才能提高旅游產業的綜合效益而不僅是景區效益、門票效益，才能形成輻射、擴散效應，從而大幅度提高旅游總收入。因此旅游地產的投資開發需要旅游地產業的先行導入，以旅游地產人氣提升地產價值，形成可持續的升值效應，并帶動商業、金融、交通等相關產業的發展。

5.2 注意資源開發的利用與保護

旅游地產開發成功的基礎是自然資源只能借用，不能侵占和破壞。因此，河南在旅游地產開發時要堅持綜合開發，全面收益的原則，確保項目布局合理，既著眼當前，又立足長遠。所有項目的統籌規劃要在一定的旅游大區域內，有效的整合旅游資源與房地產資源，實現經濟效益與社會效益、環境效益三統一。項目開發過程中應正確處理好與環境保護與矛盾，避免任何對資源環境破壞性的建設，堅持“嚴格保護、統一管理、合理開發、永續利用”原則。

5.3 突出特色、注重創新

為了適應市場多樣化的需求，河南未來旅游地產的開發要因地制宜，利用本身的優勢開發多種類型的旅游地產項目，并且形成一定的開發模式。要圍繞河南的地理環境、資源特點、民俗文化來進行創新、設計，應突出地域特色，實現新建設施與原有的自然人文環境的完美融合，吸引更多的游客來消費、置業。深圳華僑城的成功是因為開業以來一直把“創新”視為公司的核心理念之一。美國迪斯尼樂園自開業以來之所以經久不衰，根本原因是每周都有一個新項目推出。

5.4 培養高素質的旅游地產專業人才

由于旅游地產產業的綜合性以及運作的復雜性，需要專業素質要求很高的從業人員。因此，要進一步提高河南旅游地產項目開發的水平離不開對高素質綜合性人才的培養。培養方法為對現有旅游地產從業人員進行旅游地產專業知識的相關培訓，積極學習先進經驗，考察成功案例。出臺各項優惠政策措施，吸引有經驗的高級旅游地產管理人士來河南就業或創業。培養目標主要為旅游地產的管理人才、規劃人才和營銷人才。

6 結論

目前河南旅游地產的開發雖然有著政策和各方面的發展機遇，但是也存在很多制約其發展的因素?？偟膩砗幽下糜蔚禺a的發展潛力巨大，要正確處理好開發過程中出現的問題。首先，要形成開發旅游地產所需的產業鏈;其次，在開發中注意做好對旅游資源和生態環境的保護;再次，利用河南地方特色和優勢開發多種類型的旅游地產項目;最后，要加強政府部門重視，健全相關法規制度，培養高素質的旅游地產專業人才。

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[4]程敘.重慶市旅游房地產發展研究[D].重慶市：西南大學，2008.