中外房產(chǎn)稅之比較——我們?yōu)槭裁匆獙?duì)存量房征收房產(chǎn)稅

魏雅華

2011年中國(guó)試點(diǎn)開(kāi)征的房地產(chǎn)稅的收入一年僅為23億元，對(duì)于近十萬(wàn)億元的中國(guó)稅收來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)幾乎為零。而在國(guó)外，房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)大都超過(guò)了70%。僅此一點(diǎn)，便可以知道，中國(guó)與外國(guó)的房產(chǎn)稅差別有多大，而中國(guó)房產(chǎn)稅這道中國(guó)菜，有多失敗。

——題記

新聞事件：高稅負(fù)讓中國(guó)富人放棄美國(guó)護(hù)照

2012年10月15日《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道說(shuō)：《高稅負(fù)讓中國(guó)富人放棄美國(guó)護(hù)照》。該文中說(shuō)：2010年3月，華盛頓通過(guò)《外國(guó)賬戶合規(guī)納稅法案》，目的就是打擊在國(guó)外的偷稅者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，放棄美國(guó)公民身份的人從2006年的280人，上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。

對(duì)于這樣的消息，我一點(diǎn)都不感到奇怪。讓我感到奇怪的倒是另一條新聞：

前不久發(fā)布的最新一版的胡潤(rùn)研究所《中國(guó)百萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告》稱，有60%的中國(guó)富豪希望移居海外。大約40%的中國(guó)富豪選擇美國(guó)作為他們的“第二個(gè)家”，其次依次為加拿大、新加坡和歐洲。

這件事真的很奇怪，又不奇怪。

中國(guó)百萬(wàn)（以美元計(jì)）富豪們想要離開(kāi)中國(guó)，原因很多，最重要的有三條：第一，他們的財(cái)產(chǎn)來(lái)源大多不干凈，三十六計(jì)走為上。第二，中國(guó)對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)制度既不完善又很脆弱，富豪們的財(cái)產(chǎn)不知哪一天便會(huì)沒(méi)收，缺少安全感。第三，中國(guó)的民眾中彌漫著可怕的仇富情緒，不知哪一天將會(huì)爆發(fā)。

可中國(guó)富豪們想移民國(guó)外，卻是大錯(cuò)特錯(cuò)。因?yàn)橹袊?guó)對(duì)于富人在政策上的寬厚程度，是全世界獨(dú)一無(wú)二的。

讓我們讀新聞：

2012年是全世界的大選年，而幾乎所有參與總統(tǒng)競(jìng)選的候選人，都在比誰(shuí)對(duì)富人更狠。美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬發(fā)表國(guó)情咨文，對(duì)年收入超過(guò)百萬(wàn)美元的美國(guó)首富階級(jí)，將原定的15%的稅率改成征收30%稅率。

中國(guó)至今沒(méi)有專門對(duì)富人所征收的稅賦。這就是為什么中國(guó)財(cái)富向富人集中速度最快的原因所在。那么尚未在全國(guó)正式開(kāi)征的房產(chǎn)稅，能不能成為中國(guó)的第一個(gè)富人稅呢？

讓我們來(lái)看看中國(guó)的房產(chǎn)稅與外國(guó)的房產(chǎn)稅，有多么大的差別。

中國(guó)的房產(chǎn)稅對(duì)國(guó)家稅收的貢獻(xiàn)幾乎為零

此前在重慶和上海進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，只對(duì)居民新買入的高檔住房征收房產(chǎn)稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結(jié)果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內(nèi)，可以豁免。

這樣的征收辦法，讓超過(guò)總數(shù)90%的炒房客長(zhǎng)長(zhǎng)地出了口氣，虛驚一場(chǎng)。這樣的征收辦法，能有效地遏制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)嗎？

2011年中國(guó)房地產(chǎn)稅的收入一年僅為23億元，對(duì)于年近十萬(wàn)億元的中國(guó)稅收來(lái)說(shuō)，幾乎可以忽略不計(jì)。而國(guó)外的房產(chǎn)稅卻均為國(guó)家稅收的第一大稅，占到稅收總額普遍在70%以上，看了這個(gè)比重，你該明白，中國(guó)特色的房產(chǎn)稅與國(guó)外的房產(chǎn)稅，區(qū)別有多大了吧。

國(guó)外的房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政的第一重稅

房地產(chǎn)稅是國(guó)外地方財(cái)政的主要來(lái)源，占地方財(cái)政收入的70%左右，美國(guó)為75%，法國(guó)為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國(guó)家肯尼亞也占到69%。也就是說(shuō)，在世界各個(gè)國(guó)家，不管發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家的基層政府收入主要來(lái)源是靠房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個(gè)重要的職能，就是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，所以，人們也把房地產(chǎn)稅叫“生態(tài)稅”。

由于房地產(chǎn)泡沫誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上，限制了對(duì)其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資，這對(duì)一個(gè)國(guó)家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。

為此，為了防止資本過(guò)多地向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)征稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中控制房?jī)r(jià)、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的唯一可行的手段。

有的國(guó)家房產(chǎn)稅稅率和地產(chǎn)稅稅率相同（單一稅率），這樣，征收房地產(chǎn)稅比較簡(jiǎn)單，先分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，然后兩者相加，得出房地產(chǎn)的總價(jià)值，再乘以房地產(chǎn)稅稅率，就得出應(yīng)交納的房地產(chǎn)稅稅額。

有的國(guó)家房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅稅率不一致（劈開(kāi)稅率），這時(shí)，征收房地產(chǎn)稅就略麻煩一些，要先分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值。

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于從價(jià)稅，也就是說(shuō)，是按照房地產(chǎn)的價(jià)值征稅。房地產(chǎn)的價(jià)值有的國(guó)家按房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)格征收，但每隔幾年就要重新評(píng)估；有的國(guó)家則每年按照房地產(chǎn)的市價(jià)征收。比如，一套房子價(jià)值100萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅的稅率為2%，那每年就應(yīng)該納稅2萬(wàn)元。

盡管在國(guó)外房地產(chǎn)稅是第一重稅，卻很少聽(tīng)到人們抱怨房地產(chǎn)稅，住房就要交稅，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是天經(jīng)地義的事情。因?yàn)樗麄冎溃康禺a(chǎn)稅主要用在公共開(kāi)支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

美國(guó)的房地產(chǎn)稅成為稅收的穩(wěn)固稅源

在美國(guó)，住房約占居民家庭資產(chǎn)的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價(jià)值僅占其資產(chǎn)總值的25%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1995年以來(lái)，美國(guó)住房銷售收入每年達(dá)1500億美元，房地產(chǎn)業(yè)為稅收創(chuàng)造了穩(wěn)固的稅源。

請(qǐng)注意，美國(guó)到處都是稅收，買房后的房產(chǎn)稅是一筆長(zhǎng)期且并不輕松的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的計(jì)算方式非常復(fù)雜，總體來(lái)說(shuō)，紐約市的房產(chǎn)稅在2%～5%，這意味著，一套近30萬(wàn)美元左右的房子，每年還要負(fù)擔(dān)1萬(wàn)美元左右的房產(chǎn)稅。

在美國(guó)房子要出租，就要收稅，稅率是租金的30%左右。這個(gè)稅率是非常之高的。

如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先收15%的資本得利稅，而中國(guó)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這個(gè)環(huán)節(jié)，根本就沒(méi)有這個(gè)稅。再按交易價(jià)格征收1%～5%的營(yíng)業(yè)稅。不要說(shuō)5%，如果按照3%收取，只怕就沒(méi)人炒房了。如果房子是按揭購(gòu)買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無(wú)形稅。

在美國(guó)，征收不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。保有五年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為30%，居民稅稅率為9%。

這樣驚人的稅率，中國(guó)的炒客敢到美國(guó)去試試水熱水涼嗎？

英國(guó)對(duì)不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋采取累進(jìn)稅制

房產(chǎn)稅這項(xiàng)從1993年開(kāi)始實(shí)施的稅種，將英國(guó)所有的住房，按房?jī)r(jià)高低分為8個(gè)檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質(zhì)、地點(diǎn)等來(lái)判斷不同的繳稅標(biāo)準(zhǔn)。不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋繳稅采取累進(jìn)稅制。

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最低的A類住房每年要繳的房產(chǎn)稅在1000英鎊（1英鎊約合10.1元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產(chǎn)稅的金額是A檔的3倍有余。

在英國(guó)，各個(gè)地區(qū)的市政廳，每年都會(huì)給所轄地區(qū)的每棟住房寄去房產(chǎn)稅賬單，無(wú)論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰(shuí)住誰(shuí)繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說(shuō)明這項(xiàng)稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開(kāi)支82.5%等，去向很透明。

對(duì)于住豪宅的人來(lái)說(shuō)，他們所要繳納的房產(chǎn)稅自然要高于普通標(biāo)準(zhǔn)。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號(hào)為例，這個(gè)坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報(bào)價(jià)每平方米6.45萬(wàn)英鎊，每套公寓均價(jià)在2000萬(wàn)英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區(qū)政府自然會(huì)開(kāi)出最高一檔的房產(chǎn)稅單，平均每套公寓每年的房產(chǎn)稅就要交30多萬(wàn)英鎊，這筆錢在倫敦足以買一所均價(jià)住宅。

房產(chǎn)稅不僅針對(duì)豪宅住戶，那些有兩處或兩處以上的住戶，也要多交房產(chǎn)稅。以前在英國(guó)很多地區(qū)，第二套住房的房產(chǎn)稅給予10%的優(yōu)惠，可如今不但優(yōu)惠可能被取消，一些地區(qū)政府還考慮要多征稅。比如在英國(guó)德文郡，共有大約1.4萬(wàn)套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產(chǎn)稅，地方政府增收將超過(guò)2000萬(wàn)英鎊。對(duì)于日子過(guò)得緊巴巴的當(dāng)下政府，這筆錢確實(shí)是一大誘惑。

日本的房產(chǎn)稅采取差別稅率征收

日本在不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立了一套相對(duì)完善的稅制，不僅為各級(jí)政府提供了稅收來(lái)源，還為抑制投機(jī)、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定起到了積極作用。同時(shí)各種稅制均按納稅主體的情況，而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會(huì)公平。

如保有10年以上的住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)，收益金額在6000萬(wàn)日元以內(nèi)的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過(guò)6000萬(wàn)日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。很奇怪，很新鮮吧。日本人是用這種辦法來(lái)限制抄房投機(jī)的。對(duì)暴利者重稅，收入多的重稅，收入少者輕稅。這不公平嗎？很公平。

登記許可稅是取得不動(dòng)產(chǎn)者進(jìn)行登記時(shí)，必須繳納的一種國(guó)稅。通過(guò)購(gòu)買獲得的房地產(chǎn)稅率為2%。

印花稅是不動(dòng)產(chǎn)交易簽約過(guò)程中產(chǎn)生的國(guó)稅，稅額因簽約金額而異。如6000萬(wàn)日元的簽約金額，需要繳納的印花稅稅額為6萬(wàn)日元。繼承稅和贈(zèng)與稅是不動(dòng)產(chǎn)接受方繳納的國(guó)稅，采用10%至50%的六檔累進(jìn)稅率制，不足1000萬(wàn)日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過(guò)3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見(jiàn)的強(qiáng)有力的劫富濟(jì)貧的富人稅。

德國(guó)用房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)致房?jī)r(jià)十年不漲

在德國(guó)，房產(chǎn)稅有專門的《房產(chǎn)稅法》，稅收計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。

德國(guó)還有房產(chǎn)購(gòu)置稅，可以說(shuō)是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購(gòu)置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值交納一定數(shù)量的稅。德國(guó)以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者，使得德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。

德國(guó)一直把房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生要求。過(guò)去10年間，德國(guó)名義上房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，但德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說(shuō)扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，甚至在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。由于德國(guó)嚴(yán)格控制惡性通脹，一旦CPI超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，德國(guó)央行必定加息。因此，德國(guó)不會(huì)產(chǎn)生由貨幣泡沫而起的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

德國(guó)用房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)是最成功的案例。

法國(guó)的房產(chǎn)稅遏制一些富人到國(guó)外購(gòu)置房產(chǎn)

想要移居法國(guó)的中國(guó)富豪請(qǐng)注意，法國(guó)對(duì)外國(guó)房產(chǎn)照樣征稅，也就是說(shuō)，你在法國(guó)得為你在中國(guó)的房產(chǎn)向法國(guó)繳稅。不僅如此，如果你在法國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住超過(guò)半年，那么納稅的額度不僅限于房產(chǎn)，你所有的財(cái)產(chǎn)，包括你在中國(guó)的財(cái)產(chǎn)，都要向法國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，而且稅率高的怕人，可以高到75%。你去法國(guó)的時(shí)候是只孔雀，等你逃離法國(guó)的時(shí)候，你就變成白條雞了。

不要說(shuō)不公平，公平不公平，這是立法者的事，不是執(zhí)法者該考慮的事，法律是強(qiáng)制性的。

法國(guó)房地產(chǎn)稅包含在財(cái)產(chǎn)稅里，財(cái)產(chǎn)稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術(shù)品等財(cái)產(chǎn)合并納稅，也就是說(shuō)，按照各類財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值計(jì)征。對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。根據(jù)法國(guó)稅法，如果是法國(guó)公民和歐盟公民，在法國(guó)境內(nèi)連續(xù)居住超過(guò)183天，就要對(duì)他（她）在法國(guó)以及世界各地的財(cái)產(chǎn)征稅。

法國(guó)對(duì)歐盟公民世界各地財(cái)產(chǎn)征稅的目的，就是遏制一些富人到國(guó)外購(gòu)置房產(chǎn)，把錢從法國(guó)境內(nèi)帶出。在這一點(diǎn)上，跟中國(guó)股市一樣，這叫世紀(jì)之套。

韓國(guó)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅稅率為60%

韓國(guó)的房產(chǎn)稅更加嚴(yán)厲。其嚴(yán)厲的程度讓人乍舌。

韓國(guó)為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，稅率為0.75%—2%。

此外，韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對(duì)象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層會(huì)承擔(dān)更重的賦稅。

為打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國(guó)政府又出臺(tái)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即價(jià)值100萬(wàn)的房子，要繳50萬(wàn)元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

這樣的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，幾乎就是殺蟲(chóng)劑，幾乎能將房蟲(chóng)消滅殆盡。

加拿大的房產(chǎn)稅對(duì)于低收入者退還房產(chǎn)稅

根據(jù)加拿大稅法，加拿大的財(cái)產(chǎn)稅分土地稅、動(dòng)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅三種。可見(jiàn)，加拿大房產(chǎn)稅也是和地產(chǎn)稅分離的。據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)2.2萬(wàn)億元，占加拿大家庭總資產(chǎn)的37%。

加拿大的房地產(chǎn)稅比較復(fù)雜，因?yàn)樗皇怯?jì)征一次，而是市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個(gè)人所得稅占家庭收入的10%以上。在加拿大，老年人支付的房產(chǎn)稅占個(gè)人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因?yàn)槔夏耆送诵菔杖氲停〉姆孔虞^大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負(fù)擔(dān)，在年度個(gè)稅申報(bào)時(shí)會(huì)有個(gè)調(diào)整，如果收入低，政府會(huì)退回房產(chǎn)稅。例如，2010年在加拿大交納個(gè)稅時(shí)，對(duì)65歲以下的人房地產(chǎn)稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

結(jié)論：中國(guó)為什么要對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅

有關(guān)新加坡、印度等國(guó)的房產(chǎn)稅，這里已不需要一一列舉了。您可以將各國(guó)的上述稅率與重慶上海的房地產(chǎn)稅率加以比較，您就會(huì)明白，我們?yōu)槭裁匆獙?duì)已購(gòu)的第二套存量房征收房產(chǎn)稅？這不僅是與國(guó)際上的房產(chǎn)稅接軌，而且是中國(guó)土地財(cái)政告急的被動(dòng)選擇。

對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅可以一石N鳥(niǎo)：一是可大幅度地降低房?jī)r(jià)，振興中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，烘暖偏冷的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而且?guī)缀醪粋Ψ康禺a(chǎn)商的利益；二是可為地方財(cái)政提供穩(wěn)定而豐厚的財(cái)政收入，三是可以強(qiáng)有力地實(shí)現(xiàn)均貧富。

這樣的利國(guó)利民的好事，何樂(lè)而不為？

我們期待中國(guó)加快實(shí)施房產(chǎn)稅新政的速度。