淺談房地產企業成本管理存在的問題及對策

楊安琪

河南建筑材料研究設計院有限責任公司（450002）

1 房地產企業成本管理存在的問題

1.1 缺乏規范的成本管理制度和體系

很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門成本管理部門。

1.2 設計變更、現場簽證難以有效控制

頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋,一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生,“變更黑洞”使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。

1.3 超合同付款時有發生

由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況,導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效的從根本上杜絕。

1.4 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本

房地產企業一味壓低工程造價，同時施工單位為爭取中標競相壓價，導致部分工程造價偏離合理水平。在利益的驅動下，選材以次充好，達不到美觀、安全、耐久的使用需求，輕者造成社會資源的浪費，重者埋下工程質量隱患。同時大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經于事無補了。

1.5 難以實時了解大量工程合同的執行進度

在項目開發過程中，企業需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項目規模比較大、周期比較長的情況下，合同數量更是可觀。同時，合同在執行過程中還會發生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等很多和合同相關的各類信息。這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現實時、精確的管理,從而使合同在執行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產生大量的重復工作，甚至發生不必要的錯誤。

1.6 難以精確制定資金計劃

作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理。在項目開發過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，企業者想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務。現實工作中，雖然財務人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數據每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數據實際上已經過時了，難以有效確保數據的及時性和準確性，導致公司高層難以根據及時精確的資金計劃做出正確的決策。

1.7 缺乏對成本歷史數據的積累和分析

由于企業沒有數字化的成本管理系統，使以往項目開發過程中發生的各類成本數據都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中,無法對歷史數據進行進一步的加工、提煉和深層次的統計分析,使以往的寶貴經驗或教訓不能在新項目中得到有效的應用，難以持續提高企業的成本管理水平。

1.8 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況

目前不少房地產企業自行采購材料設備，在材料設備采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導致在材料采購過程中難以準確做出正確的判斷。

1.9 缺乏對供方的全面跟蹤管理

在項目開發過程中，企業需要和施工、設計、材料供應等各種類型的專業供方進行合作，特別是對于多項目開發的房地產企業，很多情況下和同一供方在不同項目中還會進行多次合作（可能同時簽訂多份合同）,在這種情況下房地產企業一般難以全面掌握供方在質量、工期、信譽、款項等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準確評估各類供方的綜合表現，這樣不利于對供方的系統管理。

2 房地產開發企業成本控制的措施

由于房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。因此針對上述在現行房地產企業中存在的問題，房地產企業的成本控制應該著重從項目開發過程中進行嚴格的控制。

2.1 合理儲備土地，降低土地成本

由于近幾年來,國家加大對國有土地的限制，土地的稀缺性更加體現出來,因此在地產開發過程中，土地費用占總的費用的比率越來越大。那么合理儲備土地，降低土地成本是房地產企業在開發過程中勝敗的關鍵因素。近幾年萬科、和記黃浦、中海等大型房地產商都在全國范圍內大量拿地,進行土地儲備，實施全國發展開發戰略。進行土地儲備不僅是企業發展的需要,而且是大大降低開發成本的一種手段。現階段土地招標，地塊越大，資金要求越高,自然淘汰一大批中小企業，對大型房地產企業中標土地極為有利。目前，建立一支專業高效土地研發隊伍和資金的有效準備都是地產公司的當務之急。

2.2 優化細化設計，降低項目成本

設計是房地產開發建設的關鍵，直接影響建設成本,建設周期以及工程質量。盡管設計費用一般只占工程項目總投資的3%左右，但對工程成本的影響可以達到75%以上。因此，優化細化設計就顯得尤為重要。

1）在項目前期階段，將市場策劃與設計相結合,對房型及戶室比、面積、結構形式、環境、功能等方面進行合理定位，以有利于房地產的銷售和資金回籠。

2）從安全可靠、經濟合理、實用方便、科學新穎出發,要將概算按單位工程、專業、工種等細化，要求設計人員提高市場經濟意識，使設計更為精確，起到控制成本的作用。通過限定每立方米的含鋼量、混凝土標號等，為實施工程量清單計價、強化工程量計算規則及建筑面積分攤統一化奠定科學和合理的依據。

3）在方案設計、擴初設計、施工圖設計的每一個階段都必須要求設計單位出具本階段的概算結果，并進行認真的分析、比較，編制建造成本概算書,確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計工作。

4）設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正,避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失。

2.3 在工程建設中，降低工程施工成本

1）把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業,鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

2）加強現場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時,加強對簽證的監督與審核，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的批準，并且嚴格查實變更簽證，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發。

3）強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍的，則不得批準對方的索賠要求。

4）在竣工結算時，按施工圖嚴格核實工程量，嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用，認真審查、復核，防止各項費用計算誤差，禁止高套單價的情形出現。

2.4 建立銷售推廣的有效性基本模型，量化控制

銷售流程貫穿于銷售的整個過程中，只有每個環節都做到快速運作，毫不脫節，才會真正地提高工作效率。為此，需注意以下幾個方面的問題∶

1）在營銷實戰中，已對廣告效果的來電、來訪做了一定統計，但為了做到科學的過程控制，應不斷總結，根據項目不同特點有意識的建立營銷成本量化考核模型。

2）隨著市場競爭的加劇，房地產企業的廣告投放量明顯增加，廣告費用急劇上升。創新廣告推廣模式，有效提高廣告的效益，成為節約銷售成本的重要措施。

3）對銷售部門來說，即在銷售流程中強調對事負責，而不是對人負責，常規處理過多次的事務，就按標準程序辦事，不用事事請示。而且更要減少不必要的繁文縟節。

4）銷售部門不能只注重某一階段性的銷售業績，或某一階段性的廣告推廣效果，而是要通過電話及訪客對產品的反映進行統計分析，從中發現市場的契機與正確的廣告訴求點。這樣才能在市場中立于不敗之地。

2.5 強化資金管理，降低財務成本

房地產項目資金需求量大，占用供貨商及建筑商資金的確能起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時間價值，但如果長期大量占用資金，將會導致企業信譽低下，材料采購及人力成本上升。強化資金管理則要結合材料及勞動力市場情況，平衡這二者關系，以達到有效降低資金成本，創造更好的資金管理效益的目的。

1）拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業負債率，建立良好的信用等級，以提高企業知名度，有效降低融資成本。

2）加強融資的可行性研究，開發多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項目采用不同的最佳融資方案。

3）建立有效的回籠資金措施，及時收回售房應收款。

4）建立企業的資金計劃管理系統與合同管理系統，提前輸入合同工程款支付進度時間，提前申報計劃，經有關部門會審、批準，按時按計劃撥付。項目經理對關鍵線路節點要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打時間差，解決企業資金調動問題。