2004年以來中國房地產用地市場發展及房地產用地價格決定因素分析

豐 雷， 盧 靜

（1. 中國人民大學公共管理學院土地管理系， 北京 100872； 2.中國土地礦產法律事務中心，北京 100034）

2004年以來中國房地產用地市場發展及房地產用地價格決定因素分析

豐 雷1， 盧 靜2

（1. 中國人民大學公共管理學院土地管理系， 北京 100872； 2.中國土地礦產法律事務中心，北京 100034）

研究目的：主要基于中國土地市場動態監測系統的數據，對2004年以來中國房地產用地市場發展和特點進行分析，并探討影響房地產用地價格的主要因素。研究方法、描述分析、計量分析。研究結果：（1）中國房地產用地市場具有房地產用地供應與房地產投資關系密切、房地產用地供應結構受宏觀調控政策影響顯著、房地產用地市場區域差異性顯著，以及房地產用地價格與商品房價格趨勢一致但波幅更大等特點;（2）房地產用地價格不僅由商品房價格、房地產開發投資等需求面因素決定，而且受供地面積等供給面因素影響，此外，地方財政收入也是決定房地產用地價格的顯著因素。研究結論：房地產用地市場運行與房地產市場、宏觀經濟之間具有顯著的相互影響關系，同時，房地產用地供應及供地政策對房地產用地價格具有顯著影響，供地政策（調節供地總量或結構）可作為房地產宏觀調控的主要政策工具。

土地市場；房地產用地；房地產用地價格；土地政策；宏觀調控

1 引言

目前中國仍處于由計劃體制向市場經濟的轉軌時期，土地市場有了較大發展，但很難說已成為配置土地資源的基礎性手段。長期以來習慣采用計劃手段進行土地資源的配置，而這種主要由中央決定總量指標并逐級分配下達給地方的方式，已逐漸與當前經濟和市場發展不相適應。黨的十六大明確提出“在更大程度上發揮市場在資源配置中的基礎性作用”，十七大又進一步提出“從制度上更好發揮市場在資源配置中的基礎性作用”。房地產用地市場是保障房地產用地有效配置以及房地產市場良好運行的重要手段，通過價格信號的作用，反映房地產用地資源的稀缺程度以及需求狀況。同時，競爭的不充分性以及信息的不對稱性等導致“市場失靈”，需要政府在微觀和宏觀兩個層面對房地產用地的開發利用進行干預。房地產用地市場的運行不僅反映了房地產用地需求和供給兩方面的共同作用，而且也體現了住房、金融、財稅、社會保障等多項政府調控政策的交互影響。因此，對中國房地產用地市場的發展、特點和問題進行分析，對于探索中國土地市場運行規律以及完善土地宏觀調控政策的制定等具有重要意義。

土地價格是反映土地市場運行的核心指標，地價的決定因素是目前學術界研究的一個熱點。由于阿朗索、穆特以及米爾斯等基于李嘉圖級差地租論和屠能區位地租論所發展的單中心城市模型[1-3]，關于城市內部地價決定因素的研究較為成熟，近期對中國城市內地價決定因素的實證研究也較多[4-5]。城市間或區域間房價和地價的巨大差異也需要解釋，這類研究則相對較少。亨德森提出了經典的城市體系一般均衡模型，以解釋城市最優規模和城市數目的決定[6]。克魯格曼則構建了壟斷競爭和規模報酬遞增條件下的一般均衡模型，從更微觀的層次解釋經濟活動的空間集聚現象[7]。上述研究為城市或區域間地價決定因素研究提供了理論基礎，然而大多數實證研究是以勞動力市場為主并構建工資方程。羅貝克和羅森建立了城市間舒適度模型[8-9]，認為不同城市的地價或工資差異是由于其舒適度差異的資本化所導致，有學者基于該模型對歐美的城市或區域間地價差異進行了實證分析[10-11]。張娟鋒等借鑒潑特潘的模型[12]，構建聯立方程對中國35個大中城市以及長三角地區25個城市的房價和地價差異進行實證分析[13-14]。上述文獻的一個主要問題是側重對地價決定的需求面因素的分析，而對供給面的分析較少，特別是忽視了土地供應以及政府供地行為的影響。

2004年以來，中國政府積極運用土地、房地產政策參與宏觀調控，在保總量、調結構、促集約、嚴監管等各環節發揮了重要作用。本文主要基于中國土地市場動態監測系統的土地數據，并系統收集整理宏觀經濟、房地產市場的數據，應用描述分析和計量分析方法，對2004年以來中國房地產用地市場發展和特點等進行分析，并探討影響房地產用地價格的主要因素，為土地和房地產宏觀調控提供實證依據。

2 2004年以來中國房地產用地市場的發展和特點

2.1 房地產用地供應總量與房地產投資具有顯著的正相關關系

房地產開發用地供應量與房地產投資之間具有顯著的正相關關系（圖1）。二者的簡單相關系數為0.91 Granger因果檢驗則表明，二者在1%的統計顯著性水平下互為Granger因。

圖1 2004—2011年房地產開發用地供應量與房地產開發投資Fig.1 Real estate land supply and fixed investment of real estate between 2004 and 2011

2.2 房地產用地供應結構受宏觀調控政策影響顯著

2004年以來，房地產開發用地占建設用地供應總量的比例一直保持在30%稍強的水平，僅2008年1季度曾達到過48.7%的最高值，其他季度均較為穩定。但是，2011年下半年以來，這一趨勢發生了顯著變化，2011年3季度和4季度房地產開發用地占比僅為25.2%和26.3%，是歷史最低值；而同期交通、水利等基礎設施用地占比則由通常的20%多上升至44%以上。這說明宏觀調控政策對建設用地供應結構的影響非常明顯，國家區域發展戰略以及加快水利設施建設等宏觀政策的實施，導致交通、水利等基礎設施用地占比大幅提高，而限購等房地產調控政策的持續作用則導致房地產開發用地占比的回落。

從房地產開發用地的用途結構看，住宅用地的供應一直是主體，大致占70%以上，商服用地的比例一般在30%以下。從時序發展來看，總體上房地產開發用地的用途結構較為穩定，不過近些年（如2009—2010年）與前些年（如2004—2005年）相比，住宅用地占房地產開發用地的比例有上升趨勢，商服用地的占比則有下降趨勢（圖2）。聯系后面有關二者的價格關系及變化的分析，則可看出，房地產開發用地出讓價格中“商住倒掛”現象的長期存在，是導致住宅用地的需求超過商服用地的一個重要原因。

進一步分析住宅用地的供應結構，普通商品住房用地是主體，一直占大約70%—80%的比例，在2008年1季度和2011年1季度曾達到歷史最高值約90%；其次是經濟適用房用地，大約占10%—15%，在2011年3季度曾達到歷史最高值17.5%；廉租住房用地供應比例的增加則體現了政策因素對土地供應的顯著影響，由于近些年越來越強調廉租房建設等政策，廉租住房用地占比從2007年的不到1%上升至2011年下半年的6%（圖3）。

2.3 房地產用地市場具有顯著的區域差異性

與整體的土地市場空間分布規律一致，中國房地產用地市場具有顯著的區域差異，東、中、西部地區不僅房地產用地總量，而且房地產用地價格都存在著巨大的差異。首先，房地產用地市場的供地總量存在著顯著的區域差異。東部地區一般占總供地量的50%以上，2006年1季度曾達到69.4%的歷史最高值；中部和西部地區一般分別占總供地量的20%多，二者之間差異不大。從時序發展來看，隨著加強中西部發展等區域政策的實施，中西部地區的供地比例有逐年增加的趨勢，2011年各季度東部地區供地占比降至45%左右，2011年3季度更是達到38.5%的歷史最低值，同期中部和西部地區的供地比例則分別上升至32.5%和29%。其次，東部地區與中西部地區房地產用地的價格差異也很顯著，并且有繼續擴大的趨勢。從圖4中可以看出，2006年1季度，東、中西部地區的房地產用地出讓均價相差并不大，但是到2011年4季度，則分別為2585.2、1379.7和1357.9元/m2，中部和西部地區幾乎沒有差異，但均僅為東部地區地價的一半水平，差異巨大。

圖2 2004—2011年房地產開發用地供應結構Fig.2 Structure of Real Estate Land Supply between 2004 and 2011

圖3 2004—2011年住宅用地供應結構Fig.3 Structure of housing land supply between 2004 and 2011

圖4 2006—2011年東中西部地區房地產用地出讓價格Fig.4 Real estate land prices in different regions between 2006 and 2011

2.4 房地產用地價格與商品房價格趨勢一致，但波幅更大

地價與房價的關系在理論界一直存在爭論，也是現實中的重要問題，至今仍無統一的結論。盡管李嘉圖的級差地租模型給出了二者關系的一個基本認識，但是該模型假設嚴格，并且更加適用于分析農產品市場而非房地產市場，因此現實中地價與房價的關系仍然是一個實證的問題，即不同地區、不同經濟發展時期地價與房價二者的關系可能會有不同。從中國地價與房價的數據描述分析看，二者的互動關系是顯著的。進一步分析地價增速與房價增速之間的關系，二者的變動趨勢基本一致，即具有顯著的正相關關系，并且，地價波動的幅度遠大于房價的波動。從圖5中可以看出，商品房價格和住宅價格的同比增速一般在20%以內，但是房地產開發用地出讓價格和住宅用地出讓價格的同比增速卻遠遠超過20%，增速最高的2007年4季度以及2009年4季度至2010年1季度，均超過了80%。這說明，地價的變動顯然不能僅由需求面特別是房價的變動來解釋，還應考查其他方面的因素特別是供給面因素的影響。比較商服用地出讓價格與住宅用地出讓價格的關系，發現中國土地市場“商住倒掛”現象嚴重。由圖6可見，從2006—2011年，大部分季度住宅出讓價格均高于商服用地出讓價格。不過，從2011年各季度的趨勢來看，由于限購等房地產調控政策的影響，導致對住宅用地的需求下降從而進一步影響了住宅用地的出讓價格，2011年4季度商服用地出讓價格開始高于住宅用地出讓價格。

圖6 2004—2011年商服用地出讓價格與住宅用地出讓價格Fig.6 Commercial land price and housing land price between 2004 and 2011

3 影響中國房地產用地價格的主要因素及其特點

上述描述分析表明，房地產用地市場運行既受宏觀因素及房地產市場等需求面因素的影響，同時也受房地產用地供應及供地政策等供給面因素的影響。房地產用地出讓價格是房地產用地市場的核心指標，綜合了需求面和供給面兩大方面因素的影響，因此，這里以房地產用地價格為因變量，以影響房地產用地市場的宏觀因素、房地產市場因素等為自變量構建計量模型進行估計檢驗。

3.1 模型設定和數據說明

本文建立對數形式的面板數據模型進行估計檢驗，并考慮到誤差項的自相關和異方差等問題，采用廣義最小二乘法進行估計。模型設定如下：

式1為房地產用地出讓價格模型，式2為房地產用地招拍掛價格模型，i為省份，t為時間。本文所采用的土地市場變量均來自于中國土地市場動態監測系統；宏觀經濟、房地產市場數據則來自中經網數據庫、中國統計年鑒等。最終形成2006—2011年中國31省、市的季度面板數據用于計量檢驗。變量定義以及數據來源見表1。

表1 變量符號、名稱、定義及數據來源Tab.1 Variable symbols, names, definitions and data sources

3.2 檢驗結果及分析

對2006—2011年中國31省（區、市）的季度面板數據進行檢驗，得到最終估計和檢驗結果（表2）。其中，模型1為房地產用地出讓價格模型，模型2為房地產用地招拍掛價格模型。所有變量的系數均在5%的統計顯著性水平下顯著，并且符號都符合預期。

由以上分析可知：（1）影響房地產用地市場需求面的商品房價格和房地產開發投資等變量都非常顯著。其中，房價對地價的正向影響不僅統計顯著，而且彈性較大，兩個模型均表明，其他條件不變，房價上漲1%，則地價上漲約0.9%。房地產開發投資對房地產用地的價格的影響是：房地產開發投資增加1%，導致地價上漲約0.14%。此外，經濟總量和產業結構都對地價有顯著影響。GDP上漲1%，導致地價上漲約0.1%；第二、三產業占比增加1個百分點，則導致地價上漲約0.35%。（2）影響房地產用地市場供給面的變量即房地產出讓用地面積或房地產招拍掛面積對房地產用地價格的影響也非常顯著。兩個模型均表明，其他條件不變，房地產用地面積增加1%，則導致地價下降約0.14%。可見，采用調節房地產用地總供給量的方式調節市場價格是非常有效的手段。此外，計量檢驗表明，地方財政收入提高1%，導致房地產用地價格上漲約0.1%。地方財政收入可以代表地方公共物品的支出水平，也就是說地方財政收入越高，則表明地方公共物品的提供水平越高，則從供給面對房地產用地價格造成正向影響；另一方面，地方財政收入越高導致地價越高，說明地方財政收入依賴土地出讓收入特別是房地產用地收入，則會抬高地價，增加地方的生活和生產成本。

表2 模型估計和檢驗結果Tab.2 Results of econometric tests

4 結論

本文對中國房地產用地市場的運行規律和特點進行了描述分析和計量檢驗。研究表明，2004年以來的中國房地產用地市場具有以下4個方面的特點：（1）房地產用地供應與房地產投資關系密切；（2）房地產用地供應結構受宏觀調控政策影響顯著；（3）房地產用地市場具有顯著的區域差異性；（4）房地產用地價格與商品房價格趨勢一致，但波幅更大。進一步對影響房地產用地市場價格的因素進行計量檢驗表明：（1）影響房地產用地市場需求面的商品房價格和房地產開發投資等變量非常顯著。其中，房價對地價的正向影響不僅統計顯著，而且彈性較大。（2）影響房地產用地市場供給面的變量也非常顯著。供地面積對房地產用地價格的影響為負，其他條件不變，房地產用地面積增加1%，則導致地價下降0.14%。地方財政收入提高1%，則導致地價上漲0.1%。

總之，房地產用地市場運行與房地產市場、宏觀經濟之間具有顯著的相關影響關系，同時，房地產用地供應及供地政策對房地產用地價格影響顯著，因此，供地政策（調節供地總量或結構）可作為房地產宏觀調控的主要政策工具。

（References）：

［1］ Alonso W. Location and Land Use［M］ . Harvard University Press, Cambridge, MA, USA, 1964.

［2］ Muth R. F. Cities and Housing［M］ . University of Chicago Press, Chicago, IL, USA, 1969.

［3］ Mills E. S. Studies in the Structure of the Urban Economy［M］ . Johns Hopkins University Press, Baltimore, MD, USA, 1972.

［4］ Zheng S. Q., M. E. Kahn. Land and Residential Property Markets in a Booming Economy: New Evidence from Beijing［J］ . Journal ofUrban Economics, 2008, （63） : 743 - 757.

［5］ Wang R. The Structure of Chinese Urban Land Prices: Estimates from Benchmark Price Data［J］ . Journal of Real Estate Finance and Economics, 2009, （39）: 24 - 38.

［6］ Henderson J.V. The Sizes and Types of Cities［J］ . American Economic Review, 1974, （61） : 640 - 656.

［7］ Krugman, P. Increasing Returns and Economic Geography ［J］ . Journal of Political Economy, 1991, （99）: 483 - 499.

［8］ Rosen S. Wages-based Indexes of Urban Quality of Life, In: Mieszkowski P, Straszheim M（eds） Current Issues in Urban Economics［M］ . Joha Hopkins University Press, Baltimore, 1979.

［9］ Roback J. Wages, Rents, and the Quality of Life ［J］ . Journal of Political Economics, 1982, 90 （6）: 1257 - 1278.

［10］ Albouy, David. What Are Cities Worth? Land Rents, Local Productivity, and the Capitalization of Amenity Values. NBER Working Paper, 2009, No. 14981. Cambridge, MA.

［11］ Buettner Thiess, Alexander Ebertz. Quality of Life in the Regions: Results for German Counties［J］ . The Annals of Regional Science, 2009, 43 （1）: 89 - 112.

［12］ Potepan, M. Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices, Rents and Land Prices［J］ . Real Estate Economies, 1996, 24（2）:219 - 24.

［13］ 張娟鋒，賈生華. 城市間住宅土地價格差異的決定因素——基于長江三角洲城市的實證研究［J］ . 中國軟科學， 2008，（5）：74 - 80.

［14］ 張娟鋒，劉洪玉. 住宅價格與土地價格的城市差異及其決定因素［J］ . 統計研究， 2010，（3） : 37 - 44.

（本文責編：戴晴）

The Development of Real Estate Land Market and the Impact Factors of Residential Land Prices in China Since 2004

FENG Lei1, LU Jing2
（1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. China Law Center for Land & Resources, Beijing 100034, China）

The purpose of this paper is to describe the development of real estate land market in China since 2004 and analyze the impact factors of residential land prices based on the data of the national dynamic monitoring system on land market. Statistical method and econometric tests are employed. The results indicate that there ar four characteristics of China’s real estate land market. First, real estate land supply and real estate investment ar interacted with each other; Second, the structure of real estate land supply is significantly affected by macro-economicregulation policies; Third, there was regional difference of residential land market; Lastly, the trend of land price is as same as that of house price while the fluctuation of land price was more volatile than that of house price. The paper further finds that the land prices were determined by both of the factors from demand side such as real estate price and real estate investment, and also the factors from supply side such as the area of real estate land supply. Besides, local fiscal income was also a significant factor that determined the land price. It is concluded that land market, house market and macro-economy are interacted with each other significantly. Meanwhile, land prices are affected by real estate land supply and land policies. It means that land policies of land supply can be used as a policy tool for macroeconomic regulations.

land market; residential land; residential land price; land policy; macro-economic regulation

F293.2

A

1001-8158（2013）04-0029-07

2012-08-16

2013-03-21

國家自然科學基金項目“轉型時期土地對宏觀經濟的影響及作用機制研究：理論框架、制度和資源約束及政策體系”（71173226）國家“985工程優勢學科創新平臺項目”專項經費資助。

豐雷（1972-），男，山東聊城人，博士，副教授。主要研究方向為不動產經濟、統計和計量分析方法的應用。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn

盧靜（1976-），男，湖北當陽人，碩士，副研究員。主要研究方向為土地經濟。E-mail: ljing206@163.com