貴陽“鬼城”：三四線城市樣板間

□ 葉　檀

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貴陽“鬼城”：三四線城市樣板間

急于造城的貴陽市，在其政府的推動下，正成為政府主導財政、旁者觀察三、四線城市房產市場風險的“樣板間”。

□ 葉檀

以一年相當于東部地區十年的建設速度“趕英超美”，貴陽市政府在下一招險棋。

貴陽正在追趕鄂爾多斯。

開發商不是在造樓，而在造城，他們才是城鎮化的急先鋒。舞臺背后，政府才是貴陽樓市的真正推動者。貴陽是政府主導土地財政的極致樣本。

貴陽在房地產市場赫赫有名，并非房價高，而是樓盤與膽子一樣大，因此貴陽成為觀察三、四線城市房地產市場風險的“樣板間”。

號稱“中國第一大盤”的花果園，是貴陽大盤曾經的代表，體量1830萬平方米，規劃入住35萬人口，平均每人擁有的面積達到52.3平方米。而現在，中鐵國際生態城2038.02萬平方米的體量超過了花果園，預計總投資400億元人民幣。貴陽西南國際商貿城規劃占地面積多達10平方公里，總建筑面積約1420萬平方米，預計總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，建筑規模超過1000萬平方米的樓盤有4個。

貴陽大盤眾多，模式不同。國際生態城打的是旅游、養老、生態地產的概念，西南國際商貿城打的是商業旺角的概念，而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內娛樂中心等文化設施，數個大盤牢牢占據了貴陽各個方位的房地產概念。

以一年相當于東部地區十年的建設速度“趕英超美”，貴陽市政府在下一招險棋。

雖然在省內具有無可比擬的優勢，但貴陽對外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴張的樓盤。2011年底貴陽常住人口439萬人，占全省人口總數的12.65%，是貴州全省9個市（州）中人口占全省比重提高較多的一個。截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人，比上年增長1.33%，增長近6萬人，十年僅增長60萬，遠遠不能消化能容納百萬人的大樓盤。

在當地，購房入戶政策的激勵不足以產生類似于2003年上海藍印戶口同樣的威力。當時上海吸引的是全國，尤其是華東地區的購房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策。而貴陽購房入戶吸引的是省內人口，對外地尚缺乏吸引力。不要說貴陽，就是更大的城市天津，由于毗鄰北京，尺度頗大的購房入戶政策也難以消化大批房地產供應量。

貴陽或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國投資者把貴陽當作消閑投資房產圣地，或者動用行政力量讓更多的貴州人進入貴陽，但這些人如果沒有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。

大量推地，可以反映貴陽財政壓力之大。從數據看，貴陽的土地出讓收入之高，對土地收入、租費依賴之嚴重，與其它地方如出一轍。

根據貴陽市財政局的數據，2011年貴陽市本級稅收收入為52.2420億元，為預算的100.27%，比上年增長23.15%。作為大頭的增值稅為4.4095億元，同經增長11.62%；營業稅完成13.8458萬元，同比增長21.29%；企業所得稅完成9.8515萬元，同比增長17.65%；非稅收入完成14.9613億元，同比增長101%。以土地出讓金為主的基金預算收入69.4447萬元，基金預算結余117069萬元。政府基金收入既超過了稅收收入，也超過了一般預算收入，成為地方財政的頂梁柱。

貴陽對外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴張的樓盤。圖/CFP

與其他城市相比，考慮到土地出讓的數量，貴陽的土地溢價并不高。去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎設施、樓堂館所，與地方政府公共設施、面子工程、新興產業的外包相關。

以中天城投的未來方舟項目為例，雖然得到了5000多畝土地，拿地成本卻只有100萬元/畝，較一般開發商在當地拿地價略低，但中天城投所建設的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標建筑，早已超過了開發商的職責范圍，而是代行地方政府之責。而地方政府的回報很明確，低價地，政策綠燈。

再如西南國際商貿城，竟肩負著把所在區貴陽觀山湖區建成貴州省商貿中心的重任。不僅如此，7月3日，貴陽市的微型企業創業孵化基地、觀山湖區SYB創業培訓基地落戶于該商貿城，落戶的小微企業可以享受系列優惠，省市領導出席昭示規格之高。

可以看到，不僅金融、地方財政與房地產業綁定，文化旅游、產業創新、商業運輸均與房地產密不可分。房地產已經全方位滲透到中國經濟中，滲透到城鎮化的進程中。這就是現實，中國經濟兩只手，一只是政府，一只是開發商。

其它地方大同小異，吸納不了資金人口者成為鄂爾多斯第二，幸運者則成為上海第二。

最后說一段小插曲。貴陽當地的朋友表示，不會去買超級大盤，而會去買精致的小盤。原因很簡單，“如果35萬人里面大部分人傍晚一起做飯、一起洗澡，水能供應得上嗎？如果一起上班，道路能保障嗎？萬一失火了，消防車進得來嗎？”

缺乏人性關懷，為貴陽造城的這場宏大“敘事”做了一個不可忽視的注腳。

（作者為著名財經評論員）