關于商品房房產面積預測算的方法探討

林超峰，文少斌，黃金良，丁建勛

(1.中山市測繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

關于商品房房產面積預測算的方法探討

林超峰1?，文少斌1，黃金良1，丁建勛2

(1.中山市測繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

早期房屋預售面積的計算方式多樣不規范，導致測量面積差異大而引發矛盾。現以現行的商品房預售制度為例，結合測繪質量管理制度和ISO9001質量管理體系，詳細論述商品房房產面積預測算的基本過程和成果資料的檢查與驗收，總結商品房房產面積預測算的意義，提出在商品房房產面積預測算中的工作方法和經驗。

房產測量；房產預售面積；二級檢查一級驗收

1 引 言

1995年國家頒布并施行的《城市房地產管理法》，首次提出了商品房預售制度。商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。在早期，房屋的預售面積往往是由開發商自己計算的，銷售合同的面積也是由開發商說了算，但在辦理房屋產權登記時，所采用的面積必須由房產測繪部門測量計算提供，這兩者由于專業的關系，往往出現計算方式不同、或者是對有關技術規定條款的理解不同，而導致測量面積相差很大，使得商品房購買者難以理解，時常覺得受了開發商的欺詐。這種糾紛在一定程度上激化了購房者與開發商、甚至是與房屋登記機構的矛盾，影響了房地產市場的整體形象。為了解決這一矛盾，中山市國土資源局于2006年12月頒布了《中山市商品房銷售合同網上登記備案管理規定》，文件規定“房地產開發企業應當按信息系統中樓盤明細表所列內容填寫房屋預測算或實測面積，房屋測算面積應由擁有省以上測繪行政管理部門頒發且含房產測繪項目的測繪資格證的測繪公司計算”。建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。為此測繪公司要肩負起更大的社會責任，秉承“公正、公平、公開”原則，擔當好購房者與開發商之間的天平作用。筆者結合測繪質量管理制度和ISO9001質量管理體系，提出了在商品房房產面積預測算中的工作方法和經驗。

2 商品房房產面積預測算的基本過程

2.1 資料準備工作

由于商品房房產預測算面積是簽訂商品房買賣合同和網上備案的重要依據，因此房地產開發企業提供給測繪公司的資料必須是合法有效的。當中的資料應包括有經規劃核準的全套建筑設計圖紙及電子版，建設工程規劃許可證及報建批復書，土地使用證及用地界線等相關資料，當地公安局戶籍管理部門批準的門牌和房號證明文件及其他必要的證明材料。

2.2 技術交底及初審

測繪公司接到相關資料后，依據GB/T17986.1-2000《房產測量規范》和當地城市的《房產測量實施細則》等規范文件，結合本次工作任務的實際情況，編寫好技術設計書和技術交底說明，然后派工給各個作業人員進行初審。初審是遵循從整體到局部，由粗到細的原則進行。首先打印出項目的平面總圖，地下室及各單體的分層平面圖，分析好各單體之間的關系，用不同顏色的彩筆勾畫出不同功能區，不同套房屋之間的權屬線，標識好每個部位名稱，如果對設計圖某個部位有疑惑或不清晰，要通過咨詢設計人員來確定其功能，初審后應該初步確定好房屋的自有面積和共有面積范圍，哪些是全算，半算及不算建筑面積的部位，哪些共有面積是要參與分攤還是不參與分攤。然后部門集中各個作業人員進行會議討論，把各人初審的情況和問題分析匯總，如果遇到現有規范中沒有明確的面積計算內容，要報送公司技術負責部門審定，并在以后的預測算報告中要備注該情況。最后制定出一套完整詳細的面積預測算方案。

2.3 預售查丈

經過初審后，方案已經明確好各個功能區和套房屋的劃分，幢共有面積、復合功能區共有面積、單功能區共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分攤方法，作業人員就可以依據方案進行預售查丈。以前商品房房產預測算面積是在圖紙上通過尺寸圖解和人工計算得來的，這種方法通常效率低、精度差、容易出錯，非常不科學。現在是采用AutoCAD軟件和Microsoft Office Excel軟件相結合的電腦自動化工作平臺來完成，工作流程如下:

(1)制定圖形標準

用AutoCAD打開設計圖紙，根據各個功能區和套房屋的不同功能名稱建立相對應的圖層(例如:0-住宅主間、0-住宅陽臺、0-公用梯間等等)，圖層的定義應該越詳細越好，各個圖層有自己的顏色和線寬，與設計圖的原有圖層區別開來，這樣有利于以后的圖形框線，面積匯總和檢查判讀。

(2)繪制權屬界線

制定好圖形標準后，隱藏非必須圖層和無關信息，參照初審草圖先框畫出整體外圍計算建筑面積的外墻線，然后根據套房屋之間，套房屋與共有面積之間的關系框畫出權屬墻中線，最后對各個面積計算部分的線段合成一條閉合多段線，并歸納入到相應功能圖層里。除此之外，單體每層還應框畫出一條計算層總建筑面積的外圍多義線，層總建筑面積應該等于層里面各功能面積之和，以防止因框線錯誤出現功能面積重復計算問題。

(3)進行文字屬性標注和面積標注

根據設計圖紙及相關證件文件對作業圖紙進行屬性文字標注，包括尺寸，層數，房號，各功能區等，如果有特別情況說明還要在相應部位備注。通過AutoCAD二次開發的程序點取套房屋的權屬界線，對套房屋的套內面積進行快速標注，方便以后和分戶明細表相核對。

(4)成果表計算和整理

CAD圖框算好后，將各個功能面積填入到相應的Excel屬性表格中，然后根據數據模型利用Excel強大的編輯和計算功能，整理出所需要的成果表格。每幢房屋成果報表一般有5個表格，分別是分攤面積計算表，建筑面積功能區匯總表，建筑面積分層匯總表，共有共用建筑面積分層匯總表，分戶面積明細表，各表格的數據要相互關聯和一致。其中，建筑面積功能區匯總表里的建筑總面積=建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細表里的預售產權總面積，共有共用建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細表里的總分攤建筑面積。

3 成果資料的檢查與驗收

由于房屋預測算和房屋竣工實測不同，它主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，是一個虛體，一旦疏忽預測算錯誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是在預售查丈和檢查時要注意的一些問題:

(1)在進行預售查丈之前要對電子版圖形文件的尺寸標注進行檢查，這是由于現在都是電腦自動化操作，電子版圖形文件在拷貝和粘貼的過程中很容易被放大或縮小，又或者各個工作軟件的平臺標準不一樣，造成CAD軟件量算的實際尺寸和圖上標示尺寸不一致，那計算出來的面積也是錯誤的。有時候由于CAD軟件原因弧線會在屏幕顯示為折線段引起框線錯誤，解決的方法就是在框線前用CAD命令(REGEN)重新刷畫一次，或與紙質版圖紙對比一下。

(2)預售查丈時要把因為墻體“抹灰”增加外墻厚度的情況考慮進去，符合以后“實測”的實際情況，由于墻體“抹灰”有多種情況，如外立面是涂料粉刷，貼瓷磚，掛石面等等引起的外墻厚度變化都不一樣，還應考慮墻體內側的石粉“抹灰”的厚度，因此要與設計人員溝通商定好墻體“抹灰”的厚度，才能減少以后竣工測量時實際外墻厚度問題引起的面積誤差。

(3)由于預售查丈是一個預先測量計算的行為，作業人員只能通過審圖在大腦虛擬出一個假設的立體模型，往往很容易出現判讀錯誤。因此除了審閱平面圖外，還要充分利用外立面圖，剖面圖和大樣圖。通過這些圖紙往往比較容易確定某些功能面積的計算規則。例如:通過樓層剖面圖判定層高是否足2.2米高；通過陽臺大樣圖判定陽臺的外圍投影線。

(4)關于判斷功能面積是陽臺還是露臺時，除了看它是否有維護結構外，另外一個重要標準就是是否有上蓋，這需要看清設計圖各層上下之間的結構關系，除了參考外立面圖，剖面圖和大樣圖外，還應要求上下兩層圖形平面進行覆蓋對比，要嚴格按照設計軸線一致性框疊，才能確定陽臺的外圍投影面積范圍，不能主觀判斷。

(5)成果資料應該包含數據表格和圖形附圖，保證圖表之間的屬性和數據一致，防止以后可能因門牌號和房號的調換而引起的房屋面積銷售錯誤。成果資料應該有必要的備注寫明，例如:執行的規范標準，設計圖紙的版本號和設計日期，某些特殊的分攤說明等等。

成果資料審查實行二級檢查一級驗收制度，首先作業人員在初審的時候就要填寫《房產測量工程檢查記錄表》，把預測算過程中的問題情況及時反映。一級檢查為過程檢查，作業人員在工作過程中全面自檢、然后工作組內互查，最后進行外業部門審查。二級檢查由公司的質量監督部門和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行會審。所有作業過程都要在《房產測量工程檢查記錄表》登記。

成果報告提交給房地產開發企業后，房地產開發企業應組織有關工程技術人員對成果報告進行檢查和驗收。

4 結 語

商品房房產面積預測算為商品房預售提供了科學準確的面積數據，因此它不僅僅是一項單純的測量工作，同時也提高了商品房網簽的透明度和公信力，保障了購房者的合法權益。隨著房地產市場的不斷發展，樣式多規模不等的房產項目不斷涌現，因此測繪公司應在工作中不斷總結經驗、開拓創新才能適應新形勢下對房產測繪工作的要求。近年來，我公司在對萬科、遠洋城、雅居樂等多個樓盤進行商品房房產面積預測算中，根據以上方法，預售查丈后準確率達到了80%以上，通過二級檢查之后，準確率可達到99%以上，取得良好的經濟效益和社會效益。

[1] 全國人民代表大會常務委員會.中華人民共和國城市房地產管理法[S].

[2] GB/T17986.1-2000.房產測量規范[S].

[3] GB/T19001-2008.ISO9001質量管理體系[S].

[4] 劉權.房地產測量[M].武漢：武漢大學出版社，2009.

[5] 呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術[M].北京：中國標準出版社，2001.

重慶市勘測院完成三維激光掃描儀檢校場建設工作

(本刊訊)近日，重慶市勘測院完成三維激光掃描儀檢校場的建設工作。該檢校場位于重慶市渝北區童家院子，場地長約600 m，檢校場建成后，除了用于三維激光掃描儀的檢校外，其測定的相關參數還可用作全站儀等測繪儀器的測距精度檢校。

據悉，三維激光掃描技術作為獲取空間數據的有效手段，有著快速、精確、無接觸測量等優勢，然而其儀器本身及測量成果等精度的評定還沒有現成的標準規范可以參考。為突破這一難點，重慶市勘測院于2012年引進了RIEGL VZ-1000三維激光掃描儀，并通過多次踏勘和比選，在渝北區童家院子選址，埋設7個強制歸心墩標，使用高精度測距儀器獲得每個墩標之間的準確距離值，同時，以此為標準評定掃描儀的測距精度。

(重慶市勘測院 歐斌、劉克供稿)

Discussion on the M ethod of Commercial Housing Property Area Forecast M easurement

Lin Chaofeng1，Wen Shaobin1，Huang Jinliang1，Ding Jianxun2
(1.Zhongshan Engineering of Surveying and Mapping Co.，Ltd.Zhongshan 528403，China；2.Zhuhai Surveying and Mapping Institute，Zhuhai519015，China)

The diversity and irregularity of the early house pre-sale area calculationmethods led to large differences in themeasurement area，then caused conflicts.Now take the current commercial housing pre-sale system for example，combine with surveying andmapping qualitymanagement system and ISO9001 qualitymanagement system，detailedly discuss on the basic process of commercial housing property size prediction and on the inspection and acceptance of the outcome data，summarize the significance of commercial housing property size prediction，propose the workingmethods and experiences in commercial housing property size prediction，hope to provide a reference for the similar housing property measurementworks.

propertymeasurement；property forecastmeasurement area；two levels inspection and one level validation

1672-8262(2013)03-140-03

P258

B

2013—03—15

林超峰(1974—)，男，工程師，主要從事測繪技術管理工作。