普及產權交易領域稅收常識（五）
——財產轉讓

■ 王澤宇

(沈陽市國家稅務局，沈陽 110016)

普及產權交易領域稅收常識（五）
——財產轉讓

■ 王澤宇

(沈陽市國家稅務局，沈陽 110016)

1 財產轉讓收入的范圍包括什么？

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第十六條規定：“企業所得稅法第六條第（三）項所稱轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。”

2 無形資產所有權人授權或許可他人向第三者轉讓無形資產的行為應如何征收營業稅？

根據《國家稅務總局關于轉讓著作權征收營業稅問題的通知》（國稅發〔2001〕44號）規定：“擁有無形資產所有權的單位或個人（以下簡稱‘所有權人’）授權或許可他人（以下簡稱‘受托方’）向第三者轉讓‘所有權人’的無形資產時，如‘受托方’以‘所有權人’的名義向第三者轉讓無形資產，轉讓過程中產生的權利和義務由‘所有權人’承擔，對‘所有權人’應按照‘受托方’向第三者收取的全部轉讓費依‘轉讓無形資產’稅目征收營業稅，對‘受托方’取得的傭金或手續費等價款按照‘服務業’稅目中的‘代理’項目征收營業稅；如‘受托方’以自己的名義向第三者轉讓無形資產，轉讓過程中產生的權利和義務均由‘受托方’承擔，對‘所有權人’向‘受托方’收取的全部轉讓費和‘受托方’向第三者收取的全部轉讓費，均按照‘轉讓無形資產’稅目征收營業稅。”

3 單位和個人轉讓土地使用權，但未辦理土地使用權證的過戶登記，是否要繳納營業稅？

根據《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅......”

4 納稅人在資產重組過程中將全部資產轉讓給其他單位或個人，是否征收增值稅？

根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號）規定：“根據〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉及其實施細則的有關規定，現將納稅人資產重組有關增值稅問題公告如下：……

納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。

本公告自2011年3月1日起執行。此前未作處理的，按照本公告的規定執行。”

5 單位和個人轉讓人工用材林使用權取得的收入是否征收營業稅？

根據《國家稅務總局關于林地使用權轉讓行為征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2002〕700號）：“單位和個人將其擁有的人工用材林使用權轉讓給其他單位和個人并取得貨幣、貨物或其他經濟利益的行為，應按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。如果轉讓的人工用材林是轉讓給農業生產者用于農業生產的，按照財政部、國家稅務總局《關于對若干項目免征營業稅的通知》[（94）財稅字第2號]規定，可免征營業稅。”

6 轉讓在建項目如何征收營業稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：“二、關于適用稅目問題

……

（七）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業稅：

1.轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按‘轉讓無形資產’稅目中‘轉讓土地使用權’項目征收營業稅。

2.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按‘銷售不動產’稅目征收營業稅。

在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。”

7 單位或個人無償將不動產或土地使用權贈予給其他單位或個人的行為是否需要征收營業稅？

7.1 根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局2008年第52號令）第五條規定：“納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

……”

7.2 根據《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）規定：“二、個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：

（一）離婚財產分割；

（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。”

8 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權時，如何確定其營業額？

8.1 根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：“三、關于營業額問題……（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。”

8.2 根據《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）規定：“ 一、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。……三、本通知自發文次日起執行，《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）同時廢止。＂

9 個人轉讓著作權是否征收營業稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于對若干項目免征營業稅的通知》（（1994）財稅字第2號）規定：“二、個人轉讓著作權，免征營業稅。”

10 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產，是否征收增值稅？

根據《國家稅務總局關于納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一并銷售附著于土地或者不動產上的固定資產有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第47號）規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產中，凡屬于增值稅應稅貨物的，應按照《財政部 國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅〔2009〕9號)第二條有關規定，計算繳納增值稅;凡屬于不動產的，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》“銷售不動產”稅目計算繳納營業稅。

納稅人應分別核算增值稅應稅貨物和不動產的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務機關核定其增值稅應稅貨物的銷售額和不動產的銷售額。

本公告自2011年9月1日起施行。”

11 企業轉讓資產，資產的凈值是否可以在企業所得稅稅前扣除？

11.1 根據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第十六條規定：“企業轉讓資產，該項資產的凈值，準予在計算應納稅所得額時扣除。”

11.2 根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第七十四條規定：“企業所得稅法第十六條所稱資產的凈值和第十九條所稱財產凈值，是指有關資產、財產的計稅基礎減除已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、準備金等后的余額。”

12 財產轉讓所得地點應如何確定？

根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第七條規定：“……（三）轉讓財產所得，不動產轉讓所得按照不動產所在地確定，動產轉讓所得按照轉讓動產的企業或者機構、場所所在地確定，權益性投資資產轉讓所得按照被投資企業所在地確定；”

13 企業在資產重組過程中將部分實物資產轉讓給其他單位和個人是否征收增值稅？

根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號）規定：“根據〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉及其實施細則的有關規定，現將納稅人資產重組有關增值稅問題公告如下：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。……

本公告自2011年3月1日起執行。此前未作處理的，按照本公告的規定執行。”

14 企業取得的財產轉讓收入可以分期確認收入嗎？

根據《國家稅務總局關于企業取得財產轉讓等所得企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第19號）規定：“根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，現就企業以不同形式取得財產轉讓等收入征收企業所得稅問題公告如下：

一、企業取得財產（包括各類資產、股權、債權等）轉讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現，除另有規定外，均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業所得稅。

二、本公告自發布之日起30日后施行。 2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各年度應納稅所得額計算納稅的，在本公告發布后，對尚未計算納稅的應納稅所得額，應一次性作為本年度應納稅所得額計算納稅。

特此公告。二○一○年十月二十七日”

15 企業取得的國債轉讓收入，應于何時確認收入的實現？

根據《國家稅務總局關于企業國債投資業務企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第36號)的規定：“……二、關于國債轉讓收入稅務處理問題……

(一)國債轉讓收入時間確認……

1.企業轉讓國債應在轉讓國債合同、協議生效的日期，或者國債移交時確認轉讓收入的實現。

2.企業投資購買國債，到期兌付的，應在國債發行時約定的應付利息的日期，確認國債轉讓收入的實現。

……

五、本公告自2011年1月1日起施行。”■