房產商：“巔峰十年”

□ 本刊記者 張子琦

房產商：“巔峰十年”

近年來，地產商迎來了“逐利”的最好時代。盡管調控政策迭出，地產市場猶如“過山車”，但他們依然沒有找到“比房產更快的賺錢方法”。

□ 本刊記者 張子琦

洛陽地產商張燾與他的保障房項目。圖/馮國政

“當時公司剛成立，我和幾個合伙人拿著文件，恨不得一個字一個字地分析上面的內容。”吉林省某房地產開發公司總經理李明宇（化名）回憶起當時的場景，仍心有余悸?！叭绻凑瘴募绦?，像我們這樣的小公司用不上半年資金鏈就會斷，就會傾家蕩產?！?/p>

十年前的2003年6月13日，央行出臺“121號文件”，規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。而此前的1998年到2002年之間，國家對于房地產市場的政策一直以“規范、鼓勵、支持、優惠”為主。

同李明宇一樣，對于正處在“發育期”的中國房地產市場而言，“121號文件”對大多數房地產商都是致命打擊。

然而，這種恐慌卻并沒有持續很久。3個月后，國務院于2003年9月18日出臺了“18號文件”，確立房地產業為國民經濟支柱產業，再次明確支持房地產的發展。由此，中國房地產業進入了飛速發展時期。

隨后的十年，房產調控政策迭出，地產商開始了“坐過山車”般的日子?！按笃鸫舐?，不過，還有比這更快的賺錢方法嗎？”李明宇反問。

“最好的時代”

和懷著投機心理、“準備大撈一筆”的李明宇不同，河南省洛陽市隆達房地產開發有限公司董事長張燾的入行經歷似乎是“水到渠成”。

上世紀90年代末，還在春都藥廠任職的張燾接到了單位的新任務，負責開發企業在鄭州西區的兩塊閑置土地?！爱敃r采取的是和施工單位四六分成的方式，建成的房屋一部分作為招待所和安置職工，另一部分交給建筑商作為商業地產?！睆垹c回憶。這次經歷讓他第一次知道了“房地產”的概念。

不過，此后張燾卻沒再涉及鄭州的房地產市場。與買房者“往大城市聚攏”的心態相反，張燾覺得自己是“拓荒者”，“房地產業就是開拓新的疆土，地產走到的地方才是人走到的地方。”

張燾選擇在洛陽市發展。洛陽和鄭州最重要的區別就是“人脈”，而人脈恰恰是決定一個開發商成敗的關鍵，“洛陽的關系比省會城市好協調?！?/p>

另外一個原因就是資金投入的減少，“土地轉讓金占開發成本的50％以上。鄭州最不發達的西區的地價在10年前比洛陽市核心區域的地價高5倍左右。”

2004年，康城置業房地產開發公司在洛陽成立。張燾作為股東參與其中，“那時候我們雖然改制了，但大的背景還是國有?！?/p>

即使是現在，“國有”背景也令很多房地產商羨慕。“資金雄厚、更容易與地方政府搭上話。”李明宇如此總結“國有”背景的好處。

張燾回憶，那段時期土地政策寬松，加之“國有”背景，直到今日，他們開發的中原康城房地產項目仍是洛陽市的樣板項目。“那時候拿地便宜，才30多萬元一畝，現在那個地段都要500萬元以上?！?/p>

洛陽市的房地產市場一直持續走高。除2008年由于全球性的金融危機影響漲幅較上年有所下降外，2005年至2010年之間，洛陽市的地價一直保持上漲。到2010年，洛陽市核心地價達到了每平方米4295元，個別樓盤的漲幅攀升到1000元左右。整體來看，洛陽市中心城區房價的漲幅在30％到50％之間。

張燾開發的“隆達珩城”小區，開盤價為每平米3800元，甫一開盤就售賣過半，到2012年，以每平米5600元左右售罄。

而此時，遠在中國東北的李明宇已經實現了自己“一夜暴富”的夢想。2006年前后，很多人托關系找到他，不是希望房子能便宜點，而是希望能買到好的樓層和戶型?！胺績r恨不得按小時漲，最好的時代來了?！?/p>

“把握好國家政策”

2006年，“十一五”規劃中明確提出，要確保18億畝土地紅線，“執行最嚴格的土地管理制度”。一年后，全國土地出讓金從0.77萬億元增長到1.19萬億元。

就在這一年，張燾離開康城置業，創立了現在的公司，成了一個不大不小的“夾層地產商”。此時，“夾層房地產商”猶如雨后春筍，“僅洛陽市注冊的房地產公司就有800多家?！?/p>

土地成本的增加、競爭的激烈，使作為“夾層”的張燾覺得“只有靠個人魅力和對國家政策的把控”才能讓企業生存下去。

2007年，國家提出“發展住房保障”，張燾抓住了這次機會。“保障房雖然利潤少，但是購買群體大，在銷售上不存在任何問題。而且，在土地政策上，保障房建設可以免去土地出讓金，優先選擇土地區域?！睆垹c覺得，“聽黨話跟黨走”是他多年從事房地產業“不能動搖”的原則。

當時的李明宇卻并不這樣想，“商人都是逐利的。按照國家要求，保障房的利潤空間只有2％到7％，而商品房的利潤空間最少也要20％以上。”實際上，李明宇的看法正是大多數房產商的態度。

然而僅僅4年之后，李明宇的看法發生了轉變。在他眼里，保障房從“雞肋”變成了“巨大的蛋糕”。

根據國家相關規劃，“十二五”期間將建設3600萬套保障房，投資總額約為4.86萬億元。相關研究數據指出，若按保障房4％到6％的平均凈利率測算，“十二五”期間，保障性住房建設的凈利潤將為1153億元到1728億元，占行業總利潤的7％到10％。

面對這塊“蛋糕”，李明宇仍然有些遺憾，“錯過了最好的時機。”

“每天賠一套房”

“把控好國家政策”的張燾把主要精力都用在了保障房上，“雖然在樓市最火爆的那幾年我賺的錢不夠多，但沒有盲目擴張，一直保持低負債運營。也正是因為這樣，企業才能一直保持良性的發展態勢。”

不過，房地產業的樂觀景象并沒有一直維持下去。國家對樓市“十年九控”，特別是2010年以來，連續出臺“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”，直到2011年初出臺的“國八條”，明確了房價調控目標，更大范圍地實施限購、限貸政策。

劇烈的波動讓很多房地產企業面臨生存危機?！皳宜?，洛陽市現在還在活躍的房地產企業只剩下三四十家?！睆垹c說。

土地管理的嚴格、銀行貸款業務的緊縮、房屋預售的限制、地方政府在城市規劃上的躍進以及開發商自身在追求利益最大化時的盲目性，導致中小型房地產公司難以為繼，甚至迅速消亡。

鄭州某房地產公司總裁馬南（化名）就是一個典型，“每天賠一套房子”成了他的口頭禪。

馬南的樓盤位于被媒體稱為“鬼城”的鄭東新區。該區自2003年投建以來，雖然每平米房價平均上漲了3000元左右，但是由于配套設施不健全，“特別是稍偏地區，銷售率僅在30％到40％左右?！?/p>

“小區建成以后，銷售狀況一直不好?！?張燾認為，對于一直以利潤大、資金回籠快而著稱的房地產業而言，產品（住房）積壓是一件非?？膳碌氖拢白钪苯拥暮蠊褪沁B銀行每個月的利息都還不上。從銀行貸一千萬元，按照每月18％的利率計算，每個月要交給銀行180萬。在鄭州，一套房子也就是這個價位了?！?/p>

這還不是最糟糕的，張燾坦言，現在很多房企的運營都很困難，負債率太高。近幾次調控之后，許多房企沒有倒閉的根本原因在于民間資本的參與，即通過小額貸款公司來維持企業的運轉，但由此付出的成本非常高，每月需要支付3分到4分利息?！耙簿褪钦f，如果馬南向民間借貸公司貸款，那么他每個月至少要賠兩套房子?！?/p>

這正是張燾一直強調“企業需要低負債率運營的原因”。在張燾看來，國家這些年出臺的政策都有點“急剎車”的意思，“比如去年出臺的‘國五條’，包括此前的‘國八條’等，頻繁出臺的國家政策忽略了樓盤的建設周期，留給地方政府的緩沖期太少，這些都不利于房地產業的平穩和良性發展?！?/p>

雖然如此，對于行業今后的發展，張燾有自己的看法：“房價一定會出現合理性回落，但這個回落是成本內可操作性的回落。現在百姓并不是不需要房產，而是最需求更高品質的改善性住房。”

他覺得，開發商需要不斷提升房屋的品質以及對樓盤周圍環境的改善，“這樣的房屋是真正的剛需和潛在的升值空間”。而建設這種地段好、品質高的房子，就需要高投入，“需要有雄厚資金的央企和大型房地產公司來承接，這意味著中小型民營房企的生存空間會進一步被壓縮，新一輪房地產業的洗牌近在眼前。”

（實習生常丹丹對此文有貢獻）