淺析高校公開招租門面房的意義

尤莉娟 楊思濤

（1、江蘇師范大學(xué) 江蘇 徐州 2211162、國家行政學(xué)院 北京 100089）

高校經(jīng)營性資產(chǎn)除方便高校師生生活、學(xué)習(xí)外，其經(jīng)濟(jì)收益一定程度上也滿足了高校自身發(fā)展建設(shè)所需，經(jīng)濟(jì)收益是高校開展資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的主要目的。門面房是高校經(jīng)營性資產(chǎn)的重要組成部分，分布在高校沿街區(qū)域及學(xué)生生活區(qū)域，其租賃收益占高校經(jīng)營性資產(chǎn)收益的較大比例。公開招租，即通過公開招標(biāo)租賃的方式實(shí)現(xiàn)門面房的出租出借，該方法具有信息公開、面向社會(huì)、參與面廣等特點(diǎn)，表現(xiàn)為公開、公平、公正。在依托門面房周邊真實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)主體等基礎(chǔ)上，科學(xué)定位門面房租金標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營范圍，有利于規(guī)范門面房管理并實(shí)現(xiàn)門面房租賃收益最大化。

與此同時(shí)，公開招租門面房是地方公有房屋管理工作的統(tǒng)一指導(dǎo)意見，高效、合理管理門面房是高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理所需，也是中央、省國有資產(chǎn)管理職能部門對(duì)高校國有資產(chǎn)管理工作的目標(biāo)要求。本文結(jié)合相關(guān)管理文件精神，通過具體數(shù)據(jù)比對(duì)與分析，來具體闡釋通過公開招標(biāo)的方式租賃門面房的積極意義。

一、規(guī)范國有資產(chǎn)使用管理的科學(xué)要求

為規(guī)范國有資產(chǎn)使用管理、國有資產(chǎn)收益管理及公有房屋管理，中央、地方在相應(yīng)的《國有資產(chǎn)管理辦法》、《公有房屋管理辦法》中進(jìn)行了明確規(guī)定和說明。財(cái)政部令第36號(hào)《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》中規(guī)定應(yīng)對(duì)出租出借的資產(chǎn)實(shí)行專項(xiàng)管理，其取得的收入應(yīng)“納入單位預(yù)算、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理”。地方以江蘇省為例，《江蘇省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2010]22號(hào)）規(guī)定資產(chǎn)的出租出借是資產(chǎn)使用的重要組成之一，應(yīng)“遵循公開、公正、公平的原則”進(jìn)行評(píng)估、確定，并簽訂統(tǒng)一規(guī)范的合同；《省級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2011]1號(hào)）規(guī)定省財(cái)政廳負(fù)責(zé)省級(jí)單位國有資產(chǎn)出租出借的審批及日常監(jiān)督管理，并用一整章對(duì)出租出借管理進(jìn)行說明和界定；《江蘇省省屬高等學(xué)校國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（蘇教規(guī)[2011]2號(hào)）對(duì)高校國有資產(chǎn)管理進(jìn)行全面詮釋，對(duì)高校資產(chǎn)出租出借行為進(jìn)行概括和規(guī)定，明確相關(guān)審批和管理權(quán)限，并具體指出“房產(chǎn)租賃期限最長不得超過5年”；《江蘇省省級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)收益管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)[2011]2號(hào)）第三條對(duì)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)收益的范圍進(jìn)行概括，“出租、出借、處置資產(chǎn)取得的收入”應(yīng)納入資產(chǎn)收益統(tǒng)一管理，出租門面房，向承租人收取的租金是資產(chǎn)出租出借收益的主要表現(xiàn)之一；地方紀(jì)委、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、資產(chǎn)管理等各職能部門獨(dú)立或聯(lián)合下發(fā)相關(guān)管理文件，進(jìn)一步明確公有房屋租賃程序、公開競(jìng)拍共有房屋租賃實(shí)施范圍及相關(guān)要求措施等，如江蘇省徐州市紀(jì)律檢查委員會(huì)、市委農(nóng)村工作辦公室、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市監(jiān)察局、市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)等七部門就曾于2011年12月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于共有房屋租賃實(shí)行公開競(jìng)拍的意見》。

由此可見，門面房作為高校國有資產(chǎn)，是公有房屋，對(duì)其進(jìn)行公開招標(biāo)租賃是資產(chǎn)出租出借科學(xué)管理的體現(xiàn)，規(guī)范的招租流程和權(quán)限規(guī)定表現(xiàn)出公開、公平、公正，既符合上級(jí)國有資產(chǎn)管理的要求，又符合相關(guān)公有房屋租賃管理規(guī)定，同時(shí)，租金收益納入統(tǒng)一管理符合資產(chǎn)收益管理規(guī)定。故公開招標(biāo)租賃門面房是規(guī)范國有資產(chǎn)管理的科學(xué)要求。

二、高校遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力體現(xiàn)

以江蘇某高校某一部門所分管門面房招租前后具體數(shù)據(jù)對(duì)比為例，在未進(jìn)行公開招租情況下，該部門2011年全年門面房租金收益為109萬元。2012年，在充分的前期市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，將所分管總數(shù)49.4%的門面房進(jìn)行公開招標(biāo)租賃，年租金收益為143萬元。單就公開招租的門面房部分，前后年租金數(shù)分別為53萬元和87萬元，年租金收益增加34萬元，收益增幅達(dá)64.2%。

分別用A、B、C、D來表示此次參與公開招租門面房所在的四個(gè)區(qū)域，A區(qū)域位于郊區(qū)在高校學(xué)生生活區(qū)，且周邊高校密集，學(xué)生人流量大，門面房運(yùn)營十余年，公開招租前每月每平方平均租金為51元，公開招租后每月每平方平均租金為75元，提升比例為47.1%；B區(qū)域位于郊區(qū)在高校家屬區(qū)，雖周邊高校密集，但地理位置較閉塞，門面房運(yùn)營十余年，公開招租前每月每平方平均租金為28元，公開招租后每月每平方平均租金為31元，提升比例為10.7%；C區(qū)域位于市中心，周邊為住宅小區(qū)，人群密集，門面房運(yùn)營二十余年，公開招租前每月每平方平均租金為11元，公開招租后每月每平方平均租金為63元，提升比例為472.7%；D區(qū)域位于市中心交通主干道旁，消費(fèi)人群主體為家屬區(qū)住宅戶，周邊無其他居民住宅，門面房運(yùn)營二十余年，公開招租前每月每平方平均租金為87元，公開招租后每月每平方平均租金為101元，提升比例為16.1%。

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出：越是門面房運(yùn)營時(shí)間長的區(qū)域，招租租金與現(xiàn)行租金差距越大；原來的租賃管理方式租金更新慢；人群密集區(qū)域房租提升空間大；地理位置對(duì)租金影響較大；通過公開招標(biāo)租賃，結(jié)合門面房租賃市場(chǎng)實(shí)際行情，四個(gè)區(qū)域門面房租金均有提升，有的甚至提升幾倍。

公開招標(biāo)租賃門面房租金標(biāo)準(zhǔn)參考同等地段門面房租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定位，參與投標(biāo)者沒有異議能夠接受，對(duì)于高校來說，能夠通過公開招租發(fā)現(xiàn)門面房管理存在的問題，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。公開招標(biāo)租賃門面房既尊重了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又提升了經(jīng)營資產(chǎn)收益。

三、高校公正透明開展經(jīng)營活動(dòng)的有力體現(xiàn)

在確定公開招租門面房信息后，需及時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)、媒體等面向社會(huì)進(jìn)行公告、宣傳，按照招租程序及時(shí)間安排，接受符合投標(biāo)條件的單位或個(gè)人進(jìn)行投標(biāo)，保證門面房租賃的信息公開。公布所收標(biāo)書的綜合情況，也是信息公開的另一個(gè)體現(xiàn)。高校作為招標(biāo)方，應(yīng)公布招標(biāo)前所收集到的基本信息，如收到的標(biāo)書總份數(shù)，符合條件的標(biāo)書份數(shù)，作廢的標(biāo)書份數(shù)等，并及時(shí)通知相關(guān)參與方，告知審查結(jié)果并公開接受質(zhì)疑、監(jiān)督。在評(píng)標(biāo)、開標(biāo)的過程中，由于有涉及到房產(chǎn)、監(jiān)察、審計(jì)、資產(chǎn)管理、保衛(wèi)等職能管理部門在內(nèi)的代表參與，因此對(duì)整個(gè)開標(biāo)過程應(yīng)進(jìn)行全程錄像，充分做到信息公開、公平、公正。對(duì)中標(biāo)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公布，整個(gè)過程應(yīng)有統(tǒng)計(jì)、監(jiān)督、審計(jì)等人員在場(chǎng)，以確保統(tǒng)計(jì)信息及宣布中標(biāo)結(jié)果的透明和公平。

高校開展的資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)在高校建立之初就存在，隨著高校的發(fā)展、辦學(xué)條件的改善、辦學(xué)場(chǎng)地的擴(kuò)大等，高校經(jīng)營性資產(chǎn)的數(shù)量、種類、范圍、規(guī)模日漸擴(kuò)大，高校通過開展資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)很大程度上解決了改制人員的就業(yè)問題，促進(jìn)了學(xué)校創(chuàng)收。但因資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)主要集中在生活區(qū)，且有專門的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，學(xué)校內(nèi)及社會(huì)人員對(duì)高校開展的資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)缺少了解，在不清楚管理模式、管理辦法的基礎(chǔ)上，僅通過表象看到資產(chǎn)經(jīng)營帶來的利益后，對(duì)在高校進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生興趣，利用一切關(guān)系希望能從其中分得“一杯羹”。因缺少相關(guān)正面介紹和宣傳，在大量輿論的傳播和影響下，高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理戴上了一層神秘的面紗，“暗箱操作”、“內(nèi)部循環(huán)”等負(fù)面信息嚴(yán)重歪曲了經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，特別是關(guān)于門面房，有門面房租借意向的人員往往認(rèn)為“信息不公開”、“一房難求”。

通過公開招標(biāo)租賃門面房的方式，讓租賃信息高度公開，讓有意向參與的人員全面了解租賃信息，讓不參與的人也廣泛了解高校以門面房為代表的經(jīng)營性資產(chǎn)管理程序。在門面房招標(biāo)租賃的全過程強(qiáng)調(diào)監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化信息的公開、操作的公正，確保門面房租賃工作的公平、公正、透明。公開招標(biāo)租賃門面房是讓外在了解高校經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)營管理的重要途徑，也是高校科學(xué)、透明、公開管理門面房的有力體現(xiàn)。

四、高校國有資產(chǎn)管理方式方法的有效創(chuàng)新

為加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理，防止資產(chǎn)流失，提高資產(chǎn)利用效能，合理配置資產(chǎn)，規(guī)范資產(chǎn)處置等，高校成立了國有資產(chǎn)管理部門，對(duì)高校資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理，以實(shí)現(xiàn)高校資產(chǎn)利用效能最大化。為進(jìn)一步做好經(jīng)營性資產(chǎn)的日常管理工作，高校國有資產(chǎn)管理部門也專門成立了經(jīng)營資產(chǎn)管理科室來探討經(jīng)營性資產(chǎn)管理思路、創(chuàng)新經(jīng)營性資產(chǎn)管理模式全面推進(jìn)經(jīng)營性資產(chǎn)管理。

經(jīng)營性資產(chǎn)管理是高校國有資產(chǎn)管理的重要組成部分，其經(jīng)濟(jì)收益增加了高校收入，一定程度上滿足了高校事業(yè)發(fā)展需要。門面房作為經(jīng)營性資產(chǎn)的重要組成部分，高校高度重視門面房的租賃和日常管理工作，高度重視門面房科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)營的深入研究和探討，積極探究工作新思路、新辦法，以期實(shí)現(xiàn)門面房方便教職工學(xué)習(xí)生活這一效能的同時(shí)，盡可能提高門面房的租金收益和運(yùn)轉(zhuǎn)效能，實(shí)現(xiàn)門面房租金收益最大化、運(yùn)轉(zhuǎn)效能最大化、日常管理規(guī)范化，體現(xiàn)高校國有資產(chǎn)管理的意義。

公開招標(biāo)租賃門面房是高校國有資產(chǎn)管理部門經(jīng)過大量走訪調(diào)研、充分思考討論的結(jié)果，在以實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理、收益最大化等目標(biāo)的前提下，確保了操作的可行性和科學(xué)性。公開招標(biāo)租賃門面房是高校國有資產(chǎn)管理工作的一個(gè)突破和創(chuàng)新，打破了原有的租賃管理模式，改正了學(xué)校內(nèi)及社會(huì)人員對(duì)高校門面房管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，推進(jìn)了管理信息公開和操作的規(guī)范透明。公開招標(biāo)租賃門面房只是門面房規(guī)范化管理的第一步，下一步結(jié)合公開招標(biāo)租賃模式進(jìn)行的管理制度建設(shè)、日常管理流程規(guī)范及突發(fā)事件的處理應(yīng)對(duì)等，是高校國有資產(chǎn)管理需進(jìn)一步思考的重要問題，相應(yīng)的管理職能部門分工、制度辦法、處置獎(jiǎng)懲、工作流程等需配套實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理部門的工作職責(zé)和工作要求將隨著上級(jí)部門對(duì)國有資產(chǎn)管理的要求而不斷改進(jìn)，以門面房管理為代表的經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理應(yīng)根據(jù)上級(jí)指導(dǎo)精神、政務(wù)公開需要、市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及需求等不斷推陳出新、提高工作質(zhì)量。

[1]中華人民共和國財(cái)政部：事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法[Z].2006.

[2]江蘇省財(cái)政廳：江蘇省行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法[Z].2010.

[3]江蘇省教育廳：江蘇省省屬高等學(xué)校國有資產(chǎn)管理暫行辦法[Z].2011.

[4]江蘇省財(cái)政廳：江蘇省省級(jí)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)收益管理暫行辦法[Z].2011.