中國高房價成因、影響及政策效果

郭 欣

(上海海事大學，上海 200315)

一、中國高房價的經濟學成因

住房關系著人們的生活質量，但是如今越來越高的房價已經引起了全社會的關注，原因盡管是多方面的，但根據經濟學相關原理表明，任何商品的價格和產量都是由市場需求和市場供給決定的，尤其在今天的市場經濟環境下。

有效需求是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實施購買行為的需求。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。房地產市場的有效供給是指開發商能夠滿足購房者即期居住即自住需求的供給。由以上定義可知，提供給投資需求和投機需求而使住房處于空置狀態的供給不是房地產市場的有效供給。從目前中國房地產市場發展的趨勢來看，高房價本質上是由有效需求遠遠大于有效供給造成的。

(一)房地產市場有效需求旺盛

1.房改使自住需求大幅度上升

1998年以來的房改政策主要包括:停止住房實物分配，加快推進住房商品化;建立職工住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化;完善住房公積金制度，加強住房公積金管理等。隨著房改政策的實施，原先以國家分配住房的格局被打亂，住房逐步被商品化、市場化，原先的保障性住房需求逐漸轉化為對商品房的消費需求，從而增加了中國房地產市場的有效需求。

2.經濟的迅速發展導致住房有效需求增加

中國處于城市化的快速發展和經濟起飛階段形成了比較快的自住購房需求，中國經濟的迅速發展及城市人口的不斷膨脹使得房地產的有效需求不斷增加。

3.居民對房價的“預期”導致當前有效需求增加

由于房價不斷上漲，消費者對房價上漲產生了強烈的預期，那些原本打算以后買房的居民因為害怕房價繼續上升而提前買房，加上投資者和投機者的進入，使得后期對住房的潛在需求變成了當前的有效需求，加速了房價的上漲。

(二)房地產市場有效供給不足

1.一些開發商采取了非對稱信息的市場手段減少了房地產市場的有效供給。如通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度。

2.房地產供給結構不合理也是房地產市場有效供給不足的重要原因。合理的房地產市場結構應該是“兩頭小中間大”。但是開發商為了追求高額利潤，更愿意開發別墅、高檔大戶型住宅，導致經濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型的商品房數量也很少。然而中國的國情是中低收入者占大多數，他們對小戶型的需求量最大，這就導致了剛性住房需求嚴重供不應求。

二、高房價帶來的嚴重后果

(一)抑制了城鎮居民的消費

由于房價上漲，人們用于其他消費支出的比率開始下降，人民的實際生活水平下降，從而影響了經濟發展的速度。主要體現在以下三個方面:一是擠占了已購商品房居民的當前消費，二是擠占了預購買商品房居民的當前消費，三是擠占了租房者的當前消費。

(二)加大了貧富差距

低收入人群買不起房子，但是高收入人群可以多買房，進行房地產投資或者投機，結果窮人越來越窮，富人越來越富。長此以往，造成國民貧富差距進一步拉大，經濟上的不平衡又極有可能導致社會的不穩定。

(三)擾亂了房地產市場乃至金融業的秩序

高房價帶來的高利潤吸引了更多的企業投身于房地產市場，然而不是所有的企業都能獲得采購、生產和管理等多方面的經濟成本，這造成了一定程度上企業運營效率、社會資源利用效率的低下。另外，不少開發商為牟取暴利而采取的縮短工期、忽視房屋質量、私下行賄政府官員等行為嚴重地擾亂了市場競爭秩序。由于房地產市場對金融業的依賴性很高，反過來房地產市場的問題也會影響整個金融市場的穩定。

三、中國政府面對高房價采取的政策以及效果

基于房地產關乎民生以及高房價帶來的嚴重影響，國家于2010年陸續出臺了一些抑制房價過快上漲的政策，使得房價在一定范圍和幅度內得到了有效控制。若是想進一步顯示政策效果甚至降低房價，就需要減少有效需求，限購限貸等政策可以使商品房的有效需求明顯減少，而推進保障房建設可以增加房地產行業的有效供給。在這種雙重政策的實施下，可以緩解房地產市場的供求不平衡。

為鞏固和擴大調控成果，確保調控目標和各項政策措施全面落實到位，2011年政府繼續加大對房地產市場的調控力度，隨著1月份“新國八條”的出臺，房地產市場調控成效日漸凸顯。諸如商品房平均銷售價格分類指數、房地產開發綜合景氣指數、房地產開發投資分類指數等都呈現出下降趨勢。2012年我國房地產調控政策雖有所松動，但控制房價的決心沒有改變。

(一)執行住房限購政策

2010年出臺的“國十條”中第三條規定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房”。2011年以來根據該政策要求，全國共有46個城市實施了限購政策，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執行嚴格的城市成交下挫更為明顯。

(二)執行住房限貸政策

“國十條”中第三條明確規定，要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款的利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。2012年各地的金融機構開始將首套房的貸款利率回歸到了基準利率。全國多地首套房信貸利率悄然出現了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優惠政策。2011年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡。

(三)大力推進保障房建設

根據“國十條”中第七條的規定，要加快保障性安居工程建設。2011年能夠竣工投入使用的保障性住房約為300萬套左右。全年保障性安居工程開工總量基本確定在700萬套，對2012年內竣工的保障性安居工程總量目標，確定為400萬套。這一指標也將隨著陸續與地方簽訂工作責任書的進度而有所浮動。

(四)征收房地產稅

該政策被人們視為降低房價的最有力的武器，根據財政部、國稅總局的要求，自2012年7月1日起，將在全國推行應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管。上海市財政局2012年1月18日公布的2011年上海預算執行情況報告顯示，2011年上海房產稅達22.1億元，完成預算的110.5%。而在現實層面，由于應稅面窄、稅率過低，目前征收房產稅對降低房價的影響微乎其微，對改善地方財政收入也收效不大。

房地產業作為我國國民經濟中重要的支柱產業，對相關行業具有明顯、持續的促進和帶動作用，是經濟增長不可或缺的部分。作為國民的剛性需求，過高的房價勢必會給國民帶來沉重的負擔，因此穩定房價是至關重要的。2011年的一系列政策密集作用于房地產市場，已經使中國樓市出現了漸次“燒退”的跡象，一些城市出現了價格橫盤整理，成交量萎縮的局面。盡管已出臺的調控政策對人們的心理預期起到了正面的引導，也取得了一定成果，但影響房價的因素仍然復雜。政府相關部門在遏制房價上漲走勢進而解決居民的住房問題、密切關注調控政策在未來一段時間內對房價和交易量產生的影響、最終促進房產市場長期健康穩定發展的征程中仍然任重而道遠。

綜上，近兩年國家對房地產市場的組合式調控政策有效抑制了房價的過快上漲，但在供需矛盾沒有根本改變的形勢下，僅靠國家政策調控難以達到理想效果。國家應通過創造投資渠道分流樓市投資資金;加大反腐監察力度，嚴厲打擊利用職權及虛假身份侵占、囤積房產的不法行為;對經適房保障房領域弄虛作假的行為予以嚴厲查處，嚴格限制通過經適房買賣非法獲利;針對目前空置房和待售樓盤居高不下的現實，國家應通過稅收金融政策壓力使其盡快交易。通過以上措施釋放房源，壓低房價。同時要調查房源總量，科學引導需求，避免供給過剩形成房地產泡沫。當前，遏制通貨膨脹是當務之急，物價過快上漲必然帶動房價上漲。

[1]楊飛.中國高房價成因的供求分析與對策[J].經濟與管理，2009(1).

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[3]程超，周瑾.對促進房地產市場健康穩定發展的若干建議[J].現代商業，2010(20).