論產權式酒店業主的權利
——以建筑物區分所有權的視角

李敏

（福建師范大學法學院，福建福州350007）

論產權式酒店業主的權利
——以建筑物區分所有權的視角

李敏

（福建師范大學法學院，福建福州350007）

產權式酒店是一種將房地產業、酒店業、旅游業結合在一起的商業新概念和投資新模式，在我國屬新興產業。但由于處于發展初期，缺乏法律規范，業主的權利時常受到侵犯，各種權益糾紛往往拖沓數年無法解決。該文從建筑物區分所有權制度出發，分析實踐中產權式酒店業主的各種權利，并與普通小區業主的權利進行比較，對產權式酒店業主的權利進行清晰的界定，得出能否在現有的法律、法規框架下進行規范，以期對我國產權式酒店規范化提供有益借鑒。

產權式酒店；建筑物區分所有權；業主權利

產權式酒店產生于20世紀六七十年代一些歐美發達國家或地區，是由“時權酒店”（timeshare hotel）演變而來的。一般認為，產權式酒店是指酒店的開發商或者整個酒店的產權人將酒店的客房分割成數個獨立的產權出售給投資者，投資者再將客房交由專業的酒店管理公司以酒店的名義進行經營，投資者除按期從酒店管理公司取得客房經營收入的分紅外，還可以獲得一定期限的免費入住權[1]。相對于時權酒店，產權式酒店同時具有投資和度假兩種功能，投資者對于酒店的客房擁有的是所有權，享有占有、使用、收益、處分等權利。一般而言，投資人購買產權式酒店客房，除取得客房的專屬產權并享有一定時間的免費居住權利外，另一個主要目的還在于獲得酒店的經營收益。產權式酒店投資者的這些特殊權利需求，決定了產權式酒店在諸多方面不同于其他酒店、小區等商業用房，在適用法律的過程中也會出現眾多爭議。

一、產權式酒店業主權利現狀

（一）產權式酒店的物權關系和業主的認定

根據當前我國產權式酒店的現狀，一般認為，產權式酒店的主體包括酒店客房產權人、酒店產權人、開發商及酒店管理者，當然還包括消費者、政府管理部門等。這些主體大部分都是相互獨立的，當然也有部分主體可能是重復的，例如開發商有可能也是客房產權人、酒店產權人，有的開發商甚至是酒店管理者等。這些主體之間形成了復雜多樣的法律關系，其中涉及的物權關系頗多，例如客房產權人對客房擁有所有權而具有占有、使用、收益、處分權能而形成的法律關系，另外還包括客房產權人之間的相鄰關系、客房產權人與酒店產權人的共有關系及地役權關系、開發商與客房產權人的地役權關系等各種不動產物權關系，涉及的標的物有分割銷售的酒店客房、酒店其他配套設施、酒店公共設施等。弄清上述這些物權關系可以使產權式酒店按照《物權法》規定的各項制度施行，有利于產權式酒店業主的權利得到《物權法》等相關法律法規的規范和保障。

產權式酒店的各種利益主體中，最為重要的是業主。業主這個概念，由《物權法》中建筑物區分所有制度所確立，是指買房置業的主人或者說不動產的所有人，在區分所有的情況下，業主即建筑物區分所有權人。在建筑物區分所有權中，獲得專有部分并因此取得共有部分的人，都能成為業主[2]。而《物業管理條例》第6條第1款規定：“房屋的所有權人為業主”。若產權式酒店中的業主也按此概念規定，那么客房的所有者應當就屬于業主。在產權式酒店剛開始出售客房時，酒店的開發商擁有全部的客房，隨著客房不斷地被一般投資者所購買，開發商擁有的整體客房就分割成數個客房，這些一般投資者因擁有客房的所有權自然也就成為了業主。當開發商將所有的客房都售出后，開發商不再擁有任何客房的所有權，此時，業主就僅限于一般投資者。但是在實踐中，產權式酒店的客房并非一次性賣出，而是分批次賣出，甚至有些客房很長時間都無人購買，這時候客房的所有者除了是一般投資者以外，還包括開發商，那么開發商應當也屬于業主。另外，有些開發商會將很久未售出的客房出售給酒店產權人，由酒店產權人繼續出售客房，此時酒店產權人也應當屬于業主。但開發商或酒店產權人作為業主并非本文要探討的，因為法律規定的缺失，在產權式酒店的經營實踐中，客房產權人的權利多處于不明確和受限制的狀態，有關的糾紛大多與此相關，為了體現對客房產權人合法權利的關注和保護，本文討論的業主主要是指一般投資者作為的客房產權人。

（二）產權式酒店實踐中有關糾紛的焦點

在實踐中，有關產權式酒店的糾紛基本上都是起因于業主權利受到侵犯、限制等。例如，在五星級“南海傳說溫泉療養度假中心”（以下簡稱“南海傳說”）部分房屋產權一案中，何繼明、李珈等人與海南泰信實業有限公司之間的糾紛產生于酒店預售合同，原因是海南泰信實業有限公司更改了投資項目，以至于合同無法繼續履行，侵犯了何繼明、李珈等人的權益。而在“北京首家產權式酒店深陷物業糾紛”一案中同樣如此，周先生等人購買了北京延慶金色假日酒店的客房，并由金色假日酒店物業管理公司負責酒店的經營，但是由于經營不善，2007年1月又與山東篷達集團簽訂承包經營協議，而篷達集團同樣未將酒店管理好，于是在2007年底，業主們與遠洋公司簽訂了委托經營協議，周先生等其他業主以為酒店經營將走上正軌，沒想到遠洋公司不顧一些業主的反對將酒店更名為“遠洋國際酒店”，并拒絕向業主代表提交有關財務資料，雙方就此產生矛盾，后來甚至發生了肢體沖突。上述兩個案件體現了當前我國產權式酒店的投資者或業主權利經常受到侵犯的事實，在現實生活中，酒店開發商或酒店管理者都是資金雄厚、經驗豐富的組織，這就使得酒店開發商或者酒店管理者相對于業主在各方面都處于絕對的強勢地位[3]。

在產權式酒店中，業主擁有的是客房的所有權，按照法律的規定應當享有所有權的四項權能，即占有、使用、收益、處分，但是由于產權式酒店的特殊性，使得產權式酒店業主的四項權能無法得到很好的實現，例如，由于產權式酒店投資者或業主分散各地，很難成立業主大會或業主委員會，投資者或業主就無法形成團體共同“對抗”酒店產權人或管理者；也無法有效地對酒店的財務等事項進行監督，不能充分地行使對專有部分的使用權和共有部分的決定權；更為重要的是，由于產權式酒店的投資者或業主在諸多方面處于弱勢地位，他們的收益權也無法得到充分的保障?？傊?，由于受到當前我國產權式酒店發展的限制，目前除了海口市頒布的《產權式酒店管理暫行辦法》（2012年2月施行，共23條）外，沒有其他專門的法律、法規進行調整及具體規范，其中更沒有規定業主的權利，實踐中仍然是用合同約定各方的權利義務關系，當出現糾紛時，采取的主要也是私下調解，即使打官司也是集中于合同方面。

二、產權式酒店業主的具體權利分析

（一）產權式酒店業主的專有權

根據《物權法》中建筑物區分所有權的規定，專有權是指區分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。所謂專有部分，是指構造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權客體的部分[4]。建筑物區分所有權制度中業主的專有權一般不受到限制，具有所有權的四項權能，只要不要違反共同生活規則即可，而在產權式酒店中并不如此。產權式酒店的特殊性決定了產權式酒店業主行使專有權具有不同于建筑物區分所有權業主的權利，表現為以下幾種情形。

1.占有

產權式酒店與一般的住宅不同，購買產權式酒店主要用于投資，業主來自全國各地，甚至是全世界各地，一般住宅的業主會居住在自己的住宅內，但是產權式酒店業主并不經常居住在酒店的客房。而且通常酒店贈送的時間不長，主要還是交給酒店管理者進行經營管理，以致產權式酒店業主對于其所擁有的客房事實上并不占有。因此，在對房屋的占有管領力方面，產權式酒店業主相對較弱。正是由于占有方面的區別，使產權式酒店在組織方面，對酒店的管理方面存在較多差異，例如如何組織業主進行相關事項的表決，業主是否能對所投資的單元進行維護修繕等，可見占有方面的區別是產權式酒店業主其他權利行使方面區別的前提。但是，雖然產權式酒店對于客房并沒有事實上的占有形態，但也不否認其擁有客房的產權，只是由于客房的用途并不是為了個人居住，而是為了獲得投資回報。倘若有惡意占有客房等情形的，業主同樣可以按照《物權法》第242條至245條的規定，請求侵犯人返還原物，排除妨礙或消除危險。

2.使用

使用也是所有權的基本權能，一般的建筑物區分所有制度中，使用就是指對其專有部分可以自己使用，也可以授權他人使用；可以用于住宅，也可以用于經營性用房。當然這種使用只能在法律、法規和管理規約規定的范圍內使用，必須按照特定用途使用。而產權式酒店業主對其擁有的客房的使用權與一般建筑物區分所有制度中業主的使用權本質上是一樣的，但在行使的過程中表現的不一樣，主要目的是要用于酒店的經營。因此，產權式酒店業主對于客房的使用存在諸多限制，例如，產權式酒店的業主不得隨意將客房用于自住，即使是獲得了一定期限的免費入住權，也不得任意決定入住的時間，產權式酒店業主更不得將客房用作其他經營性用房?？傊a權式酒店業主對客房的使用權是不充分的，應當受到業主與酒店產權人或酒店管理者簽訂的委托經營合同的限制。

3.收益

產權式酒店業主的收益與一般建筑物區分所有制度中的業主的收益內容是不太一樣的，一般小區業主的收益主要是指對于其專有部分進行出租或者用作經營性用房取得收益，還有就是經過業主大會或業主委員會決定后對共有部分用作商業用途等取得的收益。而產權式酒店業主對于客房的收益主要是指將客房交與酒店管理者進行經營管理而取得的收益，但這并不意味著產權式酒店的業主無法取得像一般小區業主的收益權，但也有不同之處。例如，一般小區的業主可以將其客房出租獲得收益，基本上不會受到限制，只要不違反業主大會或業主委員會的一些強制性規定即可，但是產權式酒店業主不得隨意將客房出租，客房是業主委托給酒店管理者用于經營的，業主若將客房出租，不僅妨礙了客房的正常使用，也破壞了業主與酒店管理者之間的委托協議關系。當然，業主若在免費居住的時間內將客房出租給其他人應該予以支持，但是出租對象對客房的使用應當也所有限制，只能用于居住，否則將不利于酒店的正常管理。另外，產權式酒店業主通過出租等方式取得的收益可能會與酒店的經營收益產生沖突，因為業主通過其他方式取得的收益，勢必也會影響到酒店的經營收益，比如業主在免費居住期間將客房出租給其他人，酒店同樣要承擔對客房的管理，但無法收取承租人的費用，酒店的收入就降低了。因此，要肯定產權式酒店的業主可以通過其他方式對于客房取得收益，但必須有所限制，尤其是不能影響酒店的正常經營，至于業主取得的收益應當如何分配，可以由業主與酒店產權人、酒店管理者通過合同等方式明確。

4.處分

對于一般的建筑物區分所有制度中的業主來說，有權將房屋轉讓、出租以及設置抵押等，基本不會受到限制，只要符合法律的規定即可。但在實踐中，產權式酒店業主對其客房的處分是受到限制的，很多業主在與酒店產權人或酒店管理者簽訂合同時，基本上都會對客房的處分進行約束，其目的仍然是為了酒店的正常管理。就客房的轉讓而言，有些業主與酒店產權人或管理者約定客房的轉讓必須超過一定的年限，因為頻繁更換業主可能會造成酒店管理混亂，比如產權證的更換、經營收益的分配等。但是既然產權式酒店作為一種投資，業主的轉讓不應當受到過多限制，對于產權式酒店的退出機制應當寬松些，只要不影響酒店的正常運營即可轉讓。另外，業主對客房進行轉讓，其他業主或酒店產權人、酒店管理者是否擁有優先購買權？業主之間的地位是相同的，能否優先購買客房對他們并沒有什么影響，因此，其他業主不應當享有優先購買權。而酒店產權人、酒店管理者為了酒店的正常管理，對于客房的轉讓享有優先購買權得到了部分學者的支持，他們認為，客房隨意轉讓會影響酒店正常運營，若酒店產權人或酒店管理者可以優先購買客房，并轉讓給更加適合的投資者，有助于保障酒店的管理。

產權式酒店業主對于將客房進行抵押也是受到限制的，客房屬于不動產，依據我國《物權法》的規定，客房抵押就屬于不動產抵押，采取的是登記要件主義，為了保證酒店的正常運營，業主應當及時將客房被抵押的情況告知酒店產權人及酒店管理者。若產權式酒店業主無力償還債務，那么客房就將被折價或者以拍賣、變賣獲得價款的方式實現抵押權，此時客房的產權必然又一次發生更替，而且一般不動產在抵押權實現過程中，都會被采取保全、查封等措施，同樣會影響酒店的正常經營。因此，在肯定產權式酒店客房可被抵押的同時，也要對業主進行限制，不得隨意將客房予以抵押，也不得因為抵押權的實現影響酒店的正常經營。業主應當及時告知酒店產權人或酒店管理者客房被抵押的事實，否則將承擔由于客房被抵押過程中造成的損失?？傊a權式酒店業主對于客房的處分享有自主決定的權利，但是不得影響酒店的經營，處分的情況也應當及時告知酒店產權人或酒店管理者，雙方具體的權利、義務可通過購買合同、委托經營合同予以明確。

（二）產權式酒店的共有權及配套設施的使用權

建筑物區分所有權制度中的共有權是指區分所有人依據法律、合同及區分所有人之間的規約，對建筑物的共用部分、基地使用權，小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利[5]。在產權式酒店中同樣存在許多共有部分，例如道路、草坪、樓梯、物業管理用房、建筑物外墻等一些常見的由客房產權人和酒店產權人所共有。在產權式酒店中也存在著許多“公共”部分，但是又不屬于客房產權人與酒店產權人共有的部分，即酒店的一些配套設施，例如酒店的游泳池、健身房、會議室等，這些屬于酒店產權人所有，但是由于其具有“公共性”，對于這些配套設施，客房產權人有權使用，但受到限制。因此，產權式酒店的“公有”部分可分為兩類：一是客房產權人和酒店產權人共有；二是酒店產權人所有，但客房產權人可以有限制地使用。

1.產權式酒店業主的共有權

產權式酒店業主的共有權與普通小區業主的共有權都是業主專有權利的延伸，是以產權式酒店的共用部分為標的物，全體業主集體享有的不可分割的共同共有權，但是二者也存在著明顯的區別。由于產權式酒店的特殊性，業主的共有范圍也不同于普通的小區。我國《物權法》第73條對普通小區業主的共有范圍進行了規定，包括道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房。當然，對于建筑物的基本構造部分、建筑物的共有部分及附屬物、建筑物所占有的地基的使用權屬于業主所有也是不存在異議的。而在產權式酒店中業主的共有范圍略有不同，比如產權式酒店中的道路、綠地可能就不一定屬于業主法定共有部分。公共場所或公共設施等之所以成為法定共有部分是由于這些是業主所必須具有的，而且業主使用的時間一般都較長或頻率高。但是產權式酒店業主主要的目的是為了取得酒店經營收益，免費居住的時間也不長，所以道路、綠地等其他業主非必須的公共場所、公共設施就不屬于業主共有。因此，在產權式酒店中，業主的共有部分限于客房的基本構造部分，例如客房的支柱、屋頂、外墻等，還有客房一些公共部分及附屬物，比如樓梯、走廊、消防設備等。

產權式酒店業主共有權的行使與普通小區的業主也存在一些區別。我國《物權法》第70條規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，也就是說業主對于共有部分既享有權利，也負有義務。產權式酒店的業主對于共有部分同樣享有權利，也負擔義務。例如，業主對于產權式酒店的共有部分享有使用權、收益共享權、處分權，若共有部分遭受侵害，任何業主都有權要求加害人承擔責任[6]。但是產權式酒店業主對于共有部分的各項權利是受到限制的，比如使用權一般僅限于合同約定的時間，收益共享權一般也包含在酒店的經營收益里，處分權更是受到諸多限制，物上追及權一般也是由酒店管理者代為行使。產權式酒店業主對于共有部分負有維護現狀、不得侵占、按照共有部分的用途使用、費用負擔等義務，業主對共有部分的權利行使受到限制，義務自然也更輕些。產權式酒店業主對共有部分的義務，通常都是由酒店產權人或酒店管理者負擔，例如當酒店的走廊、電梯等共有部分遭到損害時，是由酒店產權人、酒店管理者進行維修，費用一般也是由他們負擔，當然，業主也要分擔部分費用?？傊?，產權式酒店業主的共有部分與普通小區業主的共有部分相比，范圍更小、權利受限、義務負擔較輕，但是在參照普通小區業主共有部分的權利義務時，適用過程中可供借鑒的地方多，不存在沖突的問題。因此，產權式酒店業主共有部分的權利義務可適用《物權法》中的建筑物區分所有權制度。

2.配套設施的使用權

產權式酒店擁有一些酒店應當配備的設施，如前文提到的健身房、游泳池等，對于這些配套設施，是產權式酒店經營所必須的，屬于酒店產權人專有。但是由于這些配套設施屬于“公有”部分，一般顧客入住酒店后，都可以附帶消費這些配套設施，而產權式酒店業主能否使用、如何使用值得商榷，畢竟產權式酒店業主并不擁有這些配套設施的所有權，且不同于一般的消費者。根據?？谑小懂a權式酒店管理暫行辦法》第十五條第2款的規定：客房產權人可與酒店產權人約定酒店下列專有配套經營性用房及設施的優惠有償使用權：餐飲用房、商場、會議用房、娛樂用房、文體用房、室內（外）游泳池、室內車庫和車位等。依此規定，對于酒店配套設施，產權式酒店業主雖然不擁有所有權，但可以優惠有償使用或者免費使用。共有權是專有權的延伸，而配套設施的使用權也同樣可以認為是專有權的延伸。對于普通的消費者來說，他們入住酒店一般都能優惠有償使用或者免費使用配套設施，按照當然解釋——“舉輕以明重”，既然這些顧客能夠優惠有償使用甚至是免費使用酒店的配套設施，那業主更應當享有這些優惠。因此，對于這些配套設施，產權式酒店的業主應當享有比消費者更優惠的使用權，但是在使用的過程中，不得干擾酒店的正常經營。

（三）成員權

產權式酒店業主享有專有權和共有權，自然也享有成員權，即《物權法》第70條規定的，業主享有對共有財產和公共事務的管理權。產權式酒店的業主雖然享有成員權，但是與普通小區業主的成員權不同，除了上述提到的權利、義務不同外，更重要的是產權式酒店業主是一群分散的投資者，可能遍布全世界，難以形成“自治組織”，無法很好地對酒店一些經營事項予以行使類似于建筑物區分所有權制度中業主大會和業主委員會的權利。業主大會或業主委員會作為業主的集體組織，在建筑物區分所有權制度中能夠發揮非常重要的作用，它可以更換不符合他們要求的物業管理公司，還可以對小區內各種共有部分的使用、修繕等進行表決，是維護業主權利的制度保障。由于產權式酒店業主的專有權和共有權受到限制，而成員權可以體現他們作為客房產權人的身份，可以有效地保障他們權利的行使，因此，成員權對他們而言，具有更加重要的意義。因此，在產權式酒店中必須有利于使業主能夠形成“自治組織”，以保障他們各項權利的實施。例如可以賦予業主委托權，業主可委托律師等作為代理人代為行使業主的權利。而且各產權式酒店也應當對業主形成“自治組織”提供條件，比如提供他們開會的場所、設施等，甚至是將成立業主大會或業主委員會作為產權式酒店建立所必須具備的一個資質。

在產權式酒店中，還有一個值得探討的問題是：業主是否擁有共同經營權。業主作為客房產權人，其主要目的也是為了獲得經營利潤，若業主也擁有對產權式酒店經營的管理權，他們的權利可能更能得到保障。但是在產權式酒店中，一般都是委托專業的酒店管理公司經營酒店，產權式酒店的業主幾乎不涉及酒店經營。酒店的經營專業性較強，一般的業主并不知曉酒店的運作、管理，若業主隨意插手酒店的經營，反而不利于酒店的發展，因此，酒店管理者的資質至關重要。此時，產權式酒店的業主可充分行使成員權，即使無法直接對酒店進行經營管理，但是仍可以選擇合格的酒店管理者，替換不合格的酒店管理者，從而保障自身的權益。

另外，業主應當享有對產權式酒店的監督權，即產權式酒店業主對酒店管理者的資格、酒店日常經營、酒店的財務等擁有監督權。業主的主要目的是為了獲取經營利潤，對于酒店的管理享有監督權是理所當然的，至于監督的方式、項目等都應該由法律明文規定或者與酒店產權人及酒店管理者約定清楚，既要保障業主的權利，也不得影響酒店的正常經營。由于產權式酒店的產權比較分散，導致業主人數眾多而且彼此獨立，很難聯合起來對酒店的日常經營、管理進行有效的監督，有的人覺得監督的成本過高而顯得不經濟，也有些人認為信息不對稱無法將監督落實到位，而有些人則認為投資者天生具有的投機心理并不十分關注酒店本身的日常經營而不主動去進行監督，可以說業主對酒店管理者的監督是十分有限的[7]。當然，并不能因為監督實施程度較大就不賦予業主監督權，而應該設置較為完善的機制幫助業主行使監督權，例如政府可適當介入，可以對產權式酒店的建設資質進行嚴格的審查，對于酒店經營過程中的一些重要事項予以監督，但不得隨意干擾酒店的正常經營。

三、產權式酒店業主權利保障的障礙

根據上述對產權式酒店業主權利的分析，可以較為明確地發現產權式酒店業主權利與傳統的建筑物區分所有制度中業主的權利有許多不同的地方，也有一些共同的特征。正是由于產權式酒店業主權利的這些特殊性，才有必要進行有效的規范和保障。

（一）產權式酒店業主的權利關系復雜

在產權式酒店中有著許多利益主體，這些主體之間共同構成了復雜的法律關系，除了前文提到的物權關系，還包括其他方面的法律關系，例如客房產權人、酒店產權人與開發商形成的合同買賣關系，客房產權人、酒店產權人與酒店管理者之間的委托合同關系，也有人認為他們之間形成的信托法律關系，在此不做贅述。產權式酒店業主與普通小區業主一樣具有專有權、共有權、成員權，但是這些權利具有特殊性，使得業主之間、業主與酒店產權人和酒店管理者之間的法律關系更加復雜。比如，客房產權人與酒店產權人之間的共有關系及地役權關系。根據?？谑械摹懂a權式酒店管理暫行辦法》第十五條第1款的規定，對酒店中滿足居住基本需求的配套用房及設施等法定共有部分享有無償使用權，第2款還有規定了一些優惠有償使用的共有部分，這些是客房產權人和酒店產權人共有關系的體現。之所以會出現共有關系的特殊性是由于產權式酒店既具有普通建筑物區分所有的特征，同時也有普通酒店的特征。普通小區的共有關系一般限于道路、草坪、物業管理用房、電梯、外墻等，而產權式酒店中還包括一些酒店性質的設施，而且這些酒店配套設施一般具有“經營性”，這些共同構成了客房產權人與酒店產權人共有關系的復雜性。但是從中可以看出，產權式酒店中客房產權人與酒店產權人之間的共有關系與普通小區業主之間的共有關系有著相似之處，例如對于物業用房、樓梯、走廊等都屬于共有部分，對于這些共有部分同樣可行使共有權，權利的內容與普通小區并沒有太大的區別。當然，產權式酒店的特殊性決定了他們的共有權仍然存在一些特殊性，比如對于走廊、電梯等進行改造要考慮酒店的經營，他們的共有權勢必受到限制。

（二）權利內容受合同制約

由于我國有關產權式酒店有關的法律法規不完善，相關的地方性法規也僅有?？谑兄贫ǖ摹懂a權式酒店管理暫行辦法》。實踐中，業主的權利內容基本是由合同來約定的，基本上沒有法律的強制性規定。前文已經提到我國產權式酒店糾紛中用訴訟方式解決糾紛的也僅限于合同糾紛。合同約定屬于債權，安全性不如物權，當合同出現糾紛時，業主的權利往往得不到保障。例如在實踐中，產權式酒店中可能存在一個問題：投資人無法得到房產證，即投資人雖然購買了客房，但是這個“所有權”是有瑕疵的。雖然投資者與酒店開發商或者酒店產權人的確簽訂了房屋買賣合同，并且履行合同義務出資購買，但并不能夠取得房屋產權證書。原因在于，根據我國相關法律規定，開發商不得擅自分割銷售原始批準設立空間的商業用房間。也就是說酒店已經按照法律的規定取得了整體產權證，這個產權證是不能分割成單獨的小產權證的，那么事實上投資者支付了相應的購房款，并按照合同的約定可以對房屋進行占有、使用、收益，卻無法取得合法的產權證書，無法符合法律規定的進行處分[8]。當然，該規定針對的是普通酒店，而產權式酒店的開發商通常是將酒店以住宅項目進行建設，建成之后再按照酒店的模式進行經營，這種行為在一定程度上已經違反了我國的有關法律、法規。若要使產權式酒店的客房允許出售，應當對產權式酒店進行“分割”，客房部分作為住宅項目進行建設，這部分就可以適用建筑物區分所有權各項制度，而其他部分就按照酒店的規定進行建設。

若客房部分適用建筑物區分所有權制度，可以將產權式酒店業主的權利確定成類似于建筑物區分所有權制度中業主的權利，將產權式酒店業主的各項權利，包括專有權、共有權、成員權以及一些特殊權利，諸如監督權、經營權等予以明文規定，對于這些強制性的業主權利排除在各主體約定的合同之外，這樣更有利于產權式酒店業主權利的保障。

（三）權利行使缺乏專門制度保障

產權式酒店在我國興起的時間不長，許多制度還不夠完善，并沒有形成一套較為完整的體系。目前我國產權式酒店業主的權利適用得更多的是合同法，任意性較大，業主的權利時常得不到保障。任何一個新興事物的發展，最終都必須有適合的制度予以規范，比如2007年的《物權法》第70條是第一次對建筑物區分所有權的概念作出規定，從此小區各利益主體之間的權利義務關系就有了制度保障，不再局限于《合同法》、《民法通則》等。產權式酒店同樣如此，現在仍然缺乏制度予以規范，業主的權利也就得不到制度的保障，為此必須針對產權式酒店建立一個制度。

有學者建議，產權式酒店可以適用《合同法》，應該在《合同法》中單獨確定產權式酒店合同，讓其成為有名合同，各方主體的權利義務應該明文予以規定[9]。但是，《合同法》屬于債權的范疇，保護程度不如物權，合同的內容具有較大的隨意性。當然，產權式酒店許多制度設計與建筑物區分所有權制度仍然有眾多地方不同，比如業主投資產權式酒店的目的是為了獲取經營利潤，而不是為了居住。但在我國目前的立法環境下，專門針對產權式酒店創建一個制度的條件尚未成熟，只能將其放入現有的法律框架中。畢竟每一種制度要通過專門的立法對其規范，必須是已經成為普遍現象，而且應當具備一定程度的規范性，即在該領域已有“習慣法”等予以規制。而產權式酒店雖然這幾年發展速度較快，但仍未形成較大規模，若要對其進行專門的立法規制是不太現實的。當然，將來一旦產權式酒店形成規模，具備足夠的條件，應當建立專門的制度予以規范，這樣才能更好地促進產權式酒店的發展，保障產權式酒店業主的權利。

通過對產權式酒店業主的各項權利進行分析，發現產權式酒店業主的諸多權利在許多方面與建筑物區分所有權有著共通的地方，無論是專有權，還是共有權的行使等都存在著相同的地方。例如，產權式酒店的專有權同樣源自其對客房的擁有，也有占有、使用、收益、處分等各項權能。而共有權同樣如此，都是專有權的延伸，范圍包括電梯、走廊、物業用房等，對于共有部分同樣享有權利、承擔義務。另外，產權式酒店業主基于專有權和共有權，也享有成員權，也可以成立業主大會或業主委員會，對于共有部分的使用、收益等可以進行表決?？傊a權式酒店業主的權利與普通小區業主的權利有著許多相同的地方，這表明將產權式酒店納入建筑物區分所有權制度中是可行的。而且產權式酒店客房適用建筑物區分所有權制度，使業主擁有酒店的產權，除了可以提供物權保護外，還有利于理清業主與酒店產權人、酒店管理者之間的法律關系，可有效防止糾紛的發生，同時還可以保護第三人與業主進行客房交易時的安全，進而促進我國產權式酒店業的發展。

四、結論

隨著我國經濟、社會的不斷發展，產權式酒店將會被更多人所選擇進行投資，產權式酒店能否實現制度化、業主的權利能否得到保障，業主能夠獲得豐厚的經營利潤等將成為產權式酒店能否穩定、快速發展的重要指向。但就目前而言，我國對于產權式酒店的規范較少，業主的權利經常得不到保障，這些都嚴重影響了業主投資產權式酒店的積極性。本文通過對業主的權利進行分析，認為在現有的法律制度中，產權式酒店的各項制度可參照建筑物區分所有權制度實施，尤其是關于業主的權利，無論是專有權、共有權，還是成員權與普通小區業主的權利都有著許多相似的地方，至于產權式酒店適用建筑物區分所有權制度不適宜的地方，可以按照合同法等法律予以補充。另外，若要為產權式酒店新構建一個制度，立法成本較高，而且專門為產權式酒店構建一個制度，也不符合立法的一般規律?？傊斍皩a權式酒店納入建筑物區分所有權制度中，是當前保障產權式酒店業主權利最為有效的途徑。

[1]詹芬萍.產權式酒店——中國酒店業拓展的新領域[J].北京第二外國語學院學報，2004(1).

[2]王利明.物權法論[M].北京:中國政法大學，2008:159.

[3]劉云波.我國產權式酒店法律問題研究[J].西南政法大學, 2007(4).

[4]王澤鑒.民法物權：通則·所有權[M].臺北:臺灣地區作者印行,1992:197.

[5]吳雨冰.產權式酒店存在的法律問題[J].房地產與法律, 2005(4).

[6]王利明.物權法論[M].北京:中國政法大學,2008:164.

[7]楊立新.物權法論[M].北京:高等教育出版社,2007:124.

[8]趙穎.海南產權式酒店相關法律問題研究[J].法制與經濟, 2012(5).

[9]肖妮.產權式酒店法律問題思考[J].法制與社會,2007(6).

On the Rights of Property Hotel Owners——From the Perspective of Distinguishing Ownership by Building

LiM in
(Law School of Fujian Normal University,Fuzhou 350007,China)

Property hotel is a new business concept and investingmode which is combined with real estate,hotel industry and tourism and it is a newly emerging industry in our country.However,due to the lack of legal norms at its early stage of development, the rights of the owners are often infringed upon and various disputes in this regard usually remain unsolved several years.This paper, from the perspective of distinguishing ownership by buildings in legal practice,analyzes various rights of property hotel owners,compares such rights with ordinary residential property rights,and clearly defines the rights of property hotel owners.Then,it proposes whether it is possible to regulate the rights of property hotel ownerswith currently existing laws and regulations so as to provide some useful hints for reference on the standardizationof China’s property hotels.

Property hotel;Distinguishing ownership by buildings;Owners’rights

DF411.91

A

1673-8535（2013）04-0047-09

李敏（1988-），男，福建永泰人，福建師范大學法學院2011級碩士研究生，研究方向：民商法學。

（責任編輯：覃華巧）

2013-06-06