淺談珠海市規劃驗收測量

陳福金

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

1 概述

規劃驗收測量是指某項工程竣工之后所進行的一項重要的測量工作。規劃驗收測量成果是城市規劃行政主管部門對已批準的建設工程進行規劃驗收的重要依據。規劃驗收測量應當對所驗收的建筑物與城市規劃行政主管部門批準的施工圖進行比較，將不一致的地方在規劃驗收測量成果記錄冊中反映出來。

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2 平面勘測圖要求

2.1 精度要求

根據《城市測量規范》，平地、丘陵地1∶500地形圖測繪中地物點相對于鄰近平面控制點的點位中誤差不大于±25cm，相對于鄰近地物點的間距中誤差不大于±20cm。見表1。

比較上面兩種測量規范，可以發現《城市測量規范》精度要求高于《工程測量規范》，但該精度要求仍不能滿足部分規劃驗收測量的需要。因此，將地物根據其重要性進行歸類非常必要，不同類別采用不同施測精度。一般將地物分成兩類，一類為驗收的主體建(構)筑物，另一類為次要建（構）筑物等。規劃驗收測量的主體為一類，點位中誤差應達到±5cm；不為規劃驗收主體的二類，其測量精度滿足1∶500地形圖則可。

2.2 作業要求

(1)規劃驗收現狀地形圖測量

①為保證地形圖重要地物的精度達到要求，除了按數字地形圖測量有關規范實施外，在作業中，還要對所驗收的重要建筑物作同精度測量。比如有塔樓的裙樓等建筑。

②為了方便城市規劃行政主管部門對建筑物進行驗收，規劃驗收現狀地形圖除了要具備一般的地形圖要素外，還應加上用地紅線、建筑紅線等，并標注坐標及相互之間的間距。同時，重要建筑物的角點坐標也應在圖上標注。

(2)建筑物邊長尺寸測量

隨著經濟的發展，城市中的建筑物越來越復雜，這對測量工作者提出了更高的要求。在外業數據采集過程中，工作人員必須認真核對竣工圖，將驗收建筑物的現狀如實反映在工作圖上，以便做規劃驗收平面勘測圖。

3 建筑面積計算要求

3.1 精度要求

鑒于規劃驗收的重要性，面積計算精度按國家房產測量二等執行。見表3

建筑面積從數量上反映了建設項目的建設規模，同時也是處罰違規部分時的重要依據，關系各方面的利益。面積計算時執行《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005）。其中要特別注意的是：建筑物的陽臺（不分封閉與不封閉）均按其水平投影面積的1/2計算。

繼續盤問制度作為一種強制措施，是《人民警察法》所規定的。強制措施對公安機關的人民警察而言，有權力以強制力作為后盾將符合繼續盤問條件的相對人帶至公安機關繼續盤問；強制措施對相對人而言，必須服從公安機關的人民警察的命令，如果對該強制措施存疑可以提起行政復議、行政訴訟等方式加以解決。人民警察只有正確理解繼續盤問制度，才能夠做到果斷處置。繼續盤問制度適用的法定條件是存疑并且無法當場釋疑，存疑的正確理解是“理性人”面對客觀的狀況和相對人的言行等條件，對于相對人產生的合理懷疑。只要是達到“理性人”的合理懷疑程度，并且當場無法釋疑，人民警察即可適用繼續盤問制度。

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3.2 計算建筑面積的特殊規定：

(1)住宅建筑：層高在3.3～4.4m之間，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的1.5倍計算；層高超過4.4m，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的2倍計算；低層住宅的客廳和躍層（含復式）住宅客廳層高不受該條限制。

(2)商業建筑：對于建筑面積小于150m2且層高超過4.5m的，按外圍水平投影面積的2倍計算。

(3)工業建筑：工業廠房層高超過8m，按該層外圍水平投影面積的2倍計算。

(4)作居室使用的層高小于2.20m但大于等于1.20m部分，按水平投影面積的一半計算面積。

(5)陽臺建筑面積計算：1)有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其水平投影面積的一半計入建筑面積。2)每戶住宅陽臺的水平投影總面積占每套住宅建筑面積的比例小于或等于18%的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。

4 樓高測量

對建筑物樓高測量：室外地坪、±0的絕對高程按三角高程對向觀測進行作業，采用中絲讀數法；樓層高則采用全站儀對邊測量，測量高差進行閉合后將誤差反向進行配賦。需要注意的是：層高在特殊規定附近的，其測量數值關系到建筑物面積是否增計。

5 規劃驗收房屋層套區平面勘測圖

規劃驗收記錄冊要求繪制驗收建筑物每層的平面勘測圖，并與報建平面圖進行比較，將不一致的地方如實反映在平面勘測圖上。如下面圖例所示：01、03房復式上層部分層高超過3.30m，部分層高超過4.40m；住宅層高在3.3～4.4m之間，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的1.5倍計算；層高超過4.4m，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的2倍計算(見圖1)。

6現實中容易存在的問題及建議處理方法

近年來，由于房價的快速上漲，出現了許多"偷面積"的現象：如超大飄窗、陽臺外加建設備平臺、高度小于2.20米的落地窗、有維護有梁無上蓋的露臺等等。鑒于圖幅所限，僅舉一例（見圖2）。

以上這些情況，對規劃監管提出了許多新的要求，如有維護有梁無上蓋的露臺，只要加個頂蓋，就可以變成陽臺；陽臺外的設備平臺只要把陽臺的維護拆除，在設備平臺外加維護，就可以輕而易舉的變大陽臺。這樣容易造成許多違章建筑，影響市容市貌；而且住戶加裝的建筑容易存在安全隱患，傷及行人。

本人認為要在市容市貌管理中杜絕以上違章現象，在規劃驗收階段就必須從嚴把關。如果在驗收建筑中出現以下情況，都必須計算規劃驗收面積并計容。

(1)對于出現的飄窗，只要飄窗高度超過2.20m、進深超過0.60m，按投影計算建筑面積。

(2)對于出現的設備平臺及花池，只要符合下列條件的，計算一半建筑面積。①有圍護結構；②位于陽臺結構內、外側；③進深超過0.6m。

(3)對于出現的落地窗，當其進深不大于0.60m、窗體高度小于2.20m時，按投影計算一半面積，否則計算全部建筑面積。

(4)對于有維護有梁無上蓋的露臺，應按其投影計算一半建筑面積。

結語

自規劃驗收測量制度實施以來，有效地幫助了規劃行政主管部門對建筑物規劃驗收的管理。但隨著城市建筑的日新月異，對監管部門也提出了更高的要求，相應的技術標準與準則應及時跟進。這樣既能做到從嚴監管、美化城市建設，又能做到兼顧大眾利益、更好地服務相關利益人。

[1]GB/T17986-2000，房產測量規范[S].

[2]GB/T50353-2005，建筑工程建筑面積計算規范[S].

[3]GB50026-2007,工程測量規范[S].

[4]CJJ/T 8-2011，城市測量規范[S]

[5]珠海市城市規劃技術標準與準則[S].