房產中介不規范引發買賣糾紛多

文/李曉波

房產中介不規范引發買賣糾紛多

文/李曉波

近年，房屋買賣居間合同糾紛大幅上升，而其中因房產中介公司不規范行為所引發糾紛占大多數。

北京市第二中級法院經調研認為，當前房產中介公司的不規范行為主要表現為以下4類：

濫用格式條款，侵害委托人的合法權益。房產中介公司為了防止售房人、購房人出現“跳單”行為，在與售房人簽訂的《房屋出售委托協議》《房屋出售委托登記表》和要求購房人簽字的《買賣看房確認書》中大量使用格式條款，限制售房人、購房人自由選擇其他中介公司完成房屋買賣交易的權利，為售房人、購房人設定高額的違約金責任，免除自身提供居間服務的義務，并且在簽訂合同時，對包含上述限制委托人權利、加重委托人責任、免除房產中介公司義務內容的格式條款既不采取合理的方式提醒售房人、購房人注意，也不作特別說明和解釋，而是采取種種方式誘導、蒙騙售房人、購房人簽字，一旦出現違反上述格式條款的情形，中介公司就向售房人、購房人主張高額的違約金，從而引發案件糾紛。

隱瞞重要事實，違反如實告知義務。房屋中介公司在提供居間服務時經常出現未及時、準確、完整地告知購房人有關訂立買賣房屋合同重要事項的情況，根據房屋中介公司的主觀過錯程度可以分為兩類：一類是房產中介公司為了賺取中介費故意提供虛假的房源、虛假的房屋面積、虛假的學區房，故意隱瞞房屋真實的產權性質、真實的權屬情況、真實的建造年代、真實樓層和戶型信息等；另一類是房產中介公司因過失沒有及時審查核實售房人是否是房屋真實的產權人、售房人的代理人是否具有出售房屋的代理權限、房屋是否已辦房產證、房屋是否處于被查封或被限制交易的狀態等。基于房屋中介公司故意或過失隱瞞重要事實造成購房人簽訂房屋買賣合同后無法履行或存在履行障礙，從而引發案件糾紛。

違規不當承諾，誘使購房人簽訂房屋買賣合同。為盡快促成房屋交易賺取中介費，房屋中介公司往往違規向購房人許下不當承諾，如承諾為不具備資格購房人取得購房資格、為不具備資格的購房人辦理房屋網簽及過戶手續、為購房人“零首付”買房、為購房人獲得足額貸款、為購房人偷逃應繳納稅款等等，購房人往往輕信房屋中介公司的承諾而輕率訂立房屋買賣合同，但在房屋買賣的交易過程中，由于房屋中介公司往往不能兌現承諾或附加兌現承諾的條件，造成房屋買賣交易無法完成，并由此引發案件糾紛。

服務質量低下，影響房屋買賣順利進行。房產經紀業務門檻低，從業人員業務水平參差不齊，一些房產中介公司業務員對落戶口、上學相關政策了解不清楚、不全面，不能為有落戶口、上學等特殊需求的購房人正確解讀有關政策，提示諸如學區劃片發生變化、房屋內尚有戶口未遷出、落戶居住未達一定年限等種種可能對購房人特殊需求的實現造成障礙，致使購房人輕率以高價購買房產中介公司推薦的房屋卻無法實現購房目的。還有一些房產中介公司不顧委托人的利益擅自行事，如擅自代購房人接收房屋、擅自截留代收的購房定金和購房款、為謀取私利不當使用委托人的個人信息、在售房人僅作意向出售登記尚未正式與購房人達成協議的情況下擅自進行網簽等。

針對上述情況，為規范房產中介公司的行為，減少不必要的糾紛發生，北京市第二中級法院分別對售房人、購房人和房產中介公司提出如下建議：

對售房人、購房人的建議

售房人、購房人要仔細審核房產中介公司要求簽字的各種合同和書面文件。由于房產中介公司為使自身利益最大化而大量使用格式條款，售房人、購房人在房產中介公司提供的合同和書面文件上簽字時應當格外謹慎，仔細閱讀合同條款和書面文件內容，不輕信房產中介公司業務人員進行的解釋和說明，對過高違約責任的設定要提出異議并在合同和書面文件中注明。

售房人、購房人要主動核實影響合同訂立和履行的重大事項。由于房產中介公司可能會發生違反如實告知義務的行為，進而給房屋買賣交易造成不利影響，售房人、購房人不能完全依賴房屋中介公司核實和提供的相關信息，對于房屋權屬、房屋狀況、購房資格等重大事項應當親自核實，對于有購買學區房等特殊需求的，還應專門了解相關政策規定，避免后續糾紛產生。

售房人、購房人不要輕信房屋中介公司的承諾。由于房屋中介公司為促成交易往往會向售房人、購房人作出種種承諾，甚至違規不當承諾，售房人、購房人應當主動學習掌握房屋買賣相關法律法規和購房政策，了解購房資格、購房貸款、稅費等相關規定，提高辨別判斷能力，對于房屋中介公司的承諾要求其提供書面承諾，防止房屋中介公司的誤導。

對房產中介公司的建議

房產中介公司要依法、合理使用格式條款。房產中介公司采用格式條款與售房人、購房人訂立合同的，應當遵循公平原則確定合同雙方當事人之間的權利和義務，格式條款中對于售房人、購房人違約責任的設定不應過高，不得顯失公平。格式條款有限制售房人、購房人權利，加重售房人、購房人責任，免除房產中介公司義務的內容的，房產中介公司在合同訂立時要采用足以引起售房人、購房人注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照售房人和購房人的要求，對格式條款予以解釋和說明，同時就上述解釋、說明的過程以書面方式予以確認。

房產中介公司要依法、依約規范誠信經營。房產中介公司在向房屋買賣雙方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務時，必須依照法律規定和合同約定為售房人、購房人如實報告足以影響合同訂立和履行的重大事項，房產中介公司履行如實告知義務必須及時、準確、完整，并且采取書面告知為宜。房產中介公司要誠信經營，嚴格約束業務人員，不得違規不當承諾，更不得欺詐、蒙騙售房人、購房人，減少糾紛的發生。

房產中介公司要加強管理，提升服務質量。房產中介公司一方面應當加大對業務人員的培訓，使業務人員全面、準確地掌握房屋買賣交易各個環節涉及的法律、法規、規章和相關購房政策，減少工作失誤，并對具有特定購房需求的購房人提供更具針對性和專業化的服務；另一方面應當加大對業務人員的監督管理，督促業務人員嚴格遵守各項法律、法規、規章和相關購房政策，加強自律管理，對業務人員違規行為及時予以懲戒，對管理漏洞及時防堵。

責任編輯/項利軍