日本建筑物區分所有立法探析

譚 峻

（中國人民大學房地產信息中心，北京 100872）

日本建筑物區分所有制度可追溯到1890年，舊民法第40條仿效法國民法典第664條，對其作了規定。1898年制定民法典時基本沿用原規定。日本民法典第208條規定：（1）數人區分一棟建筑物而各自擁有一部分時，該建筑物及其附屬物的共用部分，推定為共有；（2）共有部分的修繕費及其他負擔，按各自所有部分價值比例分擔。盡管法律規定簡陋，但當時的日本房屋多為木造平房，區分所有的房屋很少，只在大城市能夠見到，且基本是縱向分割的建筑物，這類房屋的產權糾紛要比橫向分割、縱橫分割的建筑物少得多。因此，日本民法典第208條在長達半個多世紀的時期里功效甚微。

1962年日本試驗性推出《建筑物區分所有權法》，1983年又進行了大幅修訂并正式施行。趙新華在論及日本民法上的區分所有權制度時認為，該制度立法宗旨表現在：第一，以對個別區分所有人權利行使行為的限制,來保障全體區分所有人正當權利的行使；第二，以區分所有人自治原則，作為調整各區分所有人之間關系的基本原則；第三，以訴訟上的請求權，作為保障全體區分所有人共同利益的最后手段[1]。趙佳蓮在論及日本區分所有建筑物如何確定共有所有權共用部分的范圍指出，日本現行法采取排除法確定，即建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的約定，對區分所有建筑物的共有部分享有占有、使用和收益權利[2]。李思倫等在論業主委員會的法律地位時認為，日本《建筑物區分所有權法》不完全承認或否認業主委員會的主體資格，而是規定區分所有權人超過一定數量時可以決議并登記為法人，區分所有權人未達到一定數量的為無權利能力團體[3]。陳華彬認為中國大陸區分所有建筑物重建可借鑒日本法的經驗，重建時對業主間的權益調整，應創設賣渡請求權和買回請求權兩種制度，對因重建所涉及的第三人權益，應采納當代比較法的共同經驗[4]。蘇潔在討論日本建筑物區分所有權剝奪問題時指出，當業主的某些行為對建筑物本體有損害、或對建筑物的管理和使用有顯著障礙，而難依其他方法去除時，其他業主全體或管理團體法人可以基于業主大會的決議，以訴訟方式請求拍賣與該行為有關業主的建筑物區分所有權和基地利用權，其本質是將特定業主從建筑物區分所有權共同體關系中予以驅逐[5]。綜上，《建筑物區分所有權法》內容全面且適應日本社會，施行效果良好，規范了住戶行為，解決了產權紛爭，凈化了社區環境。

隨著中國大陸住房制度改革全面鋪開，城鎮住房基本實現市場化和商品化，建筑物區分所有是大多數城鎮居民必須面對的問題。學習和借鑒日本《建筑物區分所有權法》的立法宗旨和精神，研究住宅小區區分所有建筑物專有專用與共有專用的產權歸屬問題、專有共用與共有共用的收益分配等問題，可以為出臺《建筑物區分所有權條例》和完善物業服務獻計獻策；研究基于不動產登記制度的區分產權保障體系，以便為出臺《不動產登記條例》奠定基礎。

1 專法立法前情形

1923年9月1日的關東大地震，死亡近10萬人、下落不明4萬余人、受傷超過10萬人，房屋倒塌12.8萬間，嚴重受損12.6萬間，大火燒毀44.7萬間，地震中木造房屋損壞率極高；地震后引發大火，東京過火面積約38.3 km2，85%的房屋毀于一旦，橫濱過火面積約9.53 km2，96%的房屋被夷為平地；地震又引發海嘯，卷走和沖毀的房屋也達到了近千間。此次大地震經濟損失300億美元[6]。

震后日本反思磚木結構房屋的防火性差，西方分層建筑在災后重建中被不少地方采納，由此產生了以層或以套區分的區分所有狀況，并衍生了新的法律問題。日本東京市市政調查會和建筑學會共同建議日本政府制定新的適當法律，對于一棟建筑物不管是何種區分所有，均應承認所有權，且采取單獨所有權方式予以登記[7]。

2 1962年的建筑物區分所有權法

區分所有制度在第二次世界大戰后就受到世界大多數國家,特別是戰事國的重視。日本政府在20世紀50年代中期認識到城鎮化發展必將造成土地的集約開發利用，高樓大廈（區分所有建筑物）將越來越多，單憑民法典的條文無法解決區分所有的紛爭。為此，日本先行嘗試以試驗法的方式制定了1962年的建筑物區分所有權法；1963年4月1日該法付諸實施，同時《日本民法典》第208條廢止。

2.1 立法特色

1962年的建筑物區分所有權法打破了《日本民法典》原第208條局限，用37個條文的單行法確立了日本建筑物區分所有權制度，明確規定了區分所有權標的的成立要件，專有部分與共用部分的基本屬性及其法律關系，并首次涉及管理組織和管理人的內容[8]。該法的立法特色表現在：

第一，繼承原有法理。關于建筑物區分所有的構成，該法將專有部分和共用部分一體化，共用部分不用單獨登記。關于建筑基地部分，仍然遵循日本立法的一貫思想，土地與建筑物是不同的不動產。對于在基地上沒有權利的區分所有權人，其他區分所有權人可以行使區分所有權讓與請求權，要求該區分所有權人讓與區分所有權。

第二，建筑物管理制度創新。該法的共有關系基本延用民法共有的規定（第8條至第15條），同時創設了共用部分設定專有制度（第16條）、管理人（第17條至第22條）、規約（第23條至第26條）、集會（第27條至第34條）等不同于傳統民法共有規定的新管理制度。

第三，明確了區分所有權標的的要件。該法第1條明確規定：將一棟建筑物在構造上區分為數部分，供給獨立的住宅、店鋪、事務所、倉庫或其他建筑物用途使用時，依照本法規定，對相應部分取得各自的所有權。

2.2 問題思考

1962年建筑物區分所有權立法時，為避免與民法沖突，仍然堅持土地與建筑物屬不同不動產規定；關于共用部分的管理，仍然以民法上分別共有的法理為基礎，基地屬于共有或準共有。該法所規定的規約、集會等新的管理制度，屬于任意制度，沒有強制性，是否采用由區分所有權人選擇。對于區分所有權性質，立法者將區分所有權理解為盡可能自由的、毫無限制的所有權，即專有部分的權利與一般所有權的內容大致相同，而其余的規約、集會等管理制度只是一種附加制度。

由于日本經濟發展迅速，中高層區分所有式住宅很快成為城鎮居住的主要形態，1962年的立法并未處理好基地與建筑物間的關系，這給不動產登記帶來混亂。大樓住戶大多數都不關心大樓的管理事務，如何進一步使管理制度落實，讓住戶間和諧共處也是該法亟待解決的問題。

3 1983年的建筑物區分所有權法

3.1 修訂背景

進入20世紀80年代，日本居住型的區分所有大廈在城鎮遍地開花，數量龐大。另外為推進土地立體集約利用，建筑物的規模日趨大型化，一棟建筑物的建筑面積越來越大，在城鎮地區一筆地的建筑容積率都很高。1962年的建筑物區分所有權法難以因應社會的發展。1983年日本對該專法大幅修訂，主要集中在3點：一是基地登記問題；二是完善管理制度；三是建筑物重建的規定。

3.2 修訂主要內容

1983年的建筑物區分所有權法共3章70條。該法的核心內容為：第一章，建筑物的區分所有，共計64條，主要規定區分所有建筑物的法律關系、建筑物管理機構設置與管理人選聘、集會決議的制定與效力、建筑物的維護與重建等；第二章，社區，含4條，主要涉及建筑物社區管理規約等內容；第三章，罰則，含2條[9]。

1983年修法時建立了專有部分所有權與基地利用權一體化制度，從屬于專有部分的基地利用權，在專有部分中不再特別加以登記。如果基地是由數人擁有所有權或者其他的利用權，除非區分所有權人在規約中有約定，否則專有部分與該專有部分有關的基地利用權是不能分離處分的（第22條第1款及第3款）。

以下新規定應對新的情況：（1）共用部分的變更，必須由區分所有權人及表決權3/4以上的“特別多數決”決定。（2）承認大廈管理人的訴訟權利。（3）規約的設定或變更等，需征得區分所有權人及表決權均達3/4以上的“特別多數決”通過。（4）集會的召集及議事程序的規定，制定保護少數區分所有權人及讓與程序能順利進行的規定。（5）增加區分所有權人團體的規定，區分所有權人是團體成員；如果具備一定的要件，并經登記，這個團體可以取得法人資格，屬制度創新。（6）制定義務違反人制裁措施。（7）增加重建需有區分所有權人及表決權均達4/5以上的“特別多數決”才能進行。（8）關于承租人及占有人在區分所有建筑物的權利與義務規定。（9）為確保區分所有權人、管理人、團體法人之債權，增加擴大其制裁手段規定；關于第三人的債權，也明確了區分所有權人在一定范圍內有責任[10]。

1983年的立法，創設了區分所有權人團體可以取得法人資格；因專有部分與基地利用權一體化，使不動產登記制度趨于完善；此外建立了居住社區的適用規定?？梢哉f至此日本建筑物區分所有權法已基本完備，主體框架一直沿用至今。

4 2003年的建筑物區分所有權法

4.1 修訂背景

在日本大中城市，住宅大廈已經成為青年人選擇的主要居住形態。另一方面，老舊的區分所有建筑物數量也十分龐大，依據日本國土交通省推算，到2012年年底，屋齡超過30年的老舊區分所有建筑物達到百萬套，這些老舊房屋面臨更新重建。從近幾年重建進展看，團體重建決議往往造成區分所有權人間的對立，很多情況下不得不通過訴訟程序來解決。日本的有識之士希望修訂1983年的建筑物區分所有權法來解決上述問題。

4.2 修訂的主要內容

4.2.1 共用部分的修訂 這次修訂對日常大廈維護，不管工程規模大小、費用多少，只要過半數的“普通多數決”決定就可以實施了，這對維持大廈正常功能是十分有益的。

4.2.2 管理人權限擴展 管理人及管理企業法人可以代理區分所有權人，參與有關訴訟活動，并可以成為原告或被告。這次修訂擴展了管理人權限，將因他人侵權行為與不當得利所產生的損害賠償請求，均劃歸為管理人可以代行請求的范圍，部分賠償金還可由管理人受領后直接當成共用部分的修復費用。

4.2.3 規約的包容性 這次修訂明確有悖公序良俗的規約就是無效。新法施行后，在制定原始規約或審視舊規約時，可以參照第30條第3項的規定判斷規約的包容性，有失包容性的規約即可判定無效。

4.2.4 信息化手段的采用 這次修訂明定規約及集會的會議紀錄除以書面形式做成外，也可以電子記錄方式為之；在集會表決權的行使方面，當得到區分所有權人全體同意時，可以不召開集會而以書面或電子記錄方法產生決議?，F在計算機及信息化技術已經普及，以電子簽名的方式理應得到認可。

4.2.5 買取請求權的變革 在區分所有建筑物遭受大規模毀壞時，為了實施修復工程，必須要有全體區分所有權人及表決權3 / 4以上“特別多數決”同意，但即使多數決通過，該法仍顧及某些區分所有權人不愿負擔高額的修復費用，賦予未贊成決議者可以要求贊成決議者，以市價買取自己區分所有權的權利。1983年的法律將該請求權何時及對誰來行使，完全取決于未贊成決議者的意見。這次修訂時引入買取指定制度，未贊成決議人只能對買取指定人行使買取請求；在未指定買取指定人時，未贊成決議者可以任意選擇贊成決議者行使買取請求權；為確保贊成決議者間負擔公平，受買取請求的贊成決議者對其他贊成決議者，可以以買取當時區分所有權的時價，再向其余決議贊成人行使買取請求權[11]。

4.2.6 重建決議要件更具合理 （1）刪除重建客觀要件。區分所有權人只要在集會中以區分所有權人及表決權各4 / 5以上“特別多數決”，就可以通過拆除原建筑物、建新建筑物的決議，并不需要其他客觀要件。1983的法律除特別多數決外，還加上了客觀要件，主要考慮的是區分所有權人個人的權利。這次修訂顯然注重了團體決議的考量。（2）從寬認定重建的同一要件。1983年的法律規定在依重建決議建新建筑物時，必須建在現在建筑物同一塊土地上，且該新建筑物與現在的建筑物主要用途必須相同。這次修訂時，凡現有的建筑物基地、或其一部分土地上均可建造新建筑物；重建后的新建筑物的用途可以與原建筑物不同。（3）強調重建決議程序的重要性。區分所有建筑物重建往往耗資巨大，如果集會決議通過重建，少數反對者也必須要出賣其區分所有建筑物。因此本次修訂時特別強調了重建決議集會程序的重要性，集會召集通知，必須在開會日二個月前送達全部區分所有權人，通知內容必須包括重建議案的概括、重建理由、修繕計劃等；集會召集人在開會前一個月，必須召開重建事項說明會[12]等。

5 建筑物區分所有權法理

5.1 概述

建筑物所有形態分3類：單獨所有、共同所有和區分所有。單獨所有就是獨有，一人單獨享有一棟建筑物的所有權，其所有權行使及于整個建筑物；共同所有也稱共有，多人共享一棟建筑物的所有權，每個共有人行使權利可及于建筑物全部；區分所有是指多人區分一棟建筑物而各享其不重疊的一部分的所有權。

區分所有又分3種：橫向區分、縱向區分和交叉區分。區分所有權的行使，僅能及于建筑物所區分的特定專有部分，而不能及于建筑物全部，此點與獨有同而與共有異；區分所有的建筑物存在共用部分，該部分一般推定為各區分所有人共有，各區分所有人權利義務是可以所及的，此點與獨有異而與共有同。

從建筑物結構看，區分所有建筑物包括專有部分、共用部分和建筑物坐落的基地3個部分。從居住環境或社區生活看，區分所有建筑物還包括建筑物的管理與維護、住戶間的和諧互動關系。

5.2 專有部分與共用部分

專有部分是物理構成區分所有建筑物的基礎，也是法理構成區分所有權的重要標的。區分所有權支配的客體可以同時存在多個所有權，傳統民法“一物一權”原則被打破；區分所有權的行使方式被改變，權利人只能行使法律上的處分權，不能行使事實上的處分權，如可以將房屋出賣給他人，但不能將房屋拆毀。

共用部分是專有部分彼此相結合的紐帶，沒有它們，區分所有權人就無法進入專有部分。各國民法都遵循區分所有建筑物之大門、樓梯、電梯、走廊、屋頂等推定為各區分所有人共有，由區分所有人依其目的、性質、構造而共同使用，同時對共有部分的管理也負有相應義務。

在區分建筑物產權結構關系中，區分所有權人對專有部分的所有權占主導地位，是對共用部分享有共有權和共同管理權的前提與基礎。區分所有權人喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共用部分的共有權和共同管理的權利。因此，區分所有建筑物的專有部分與共用部分具有一體性與不可分離性，同時，區分所有權人對專有部分行使所有權要受一定限制。

建筑物的一部分要成為所有權客體而成立區分所有，從法理上講必須具備實質的獨立性：一是構造上是獨立空間，二是利用上能獨立使用；同時還須具備形式的獨立性，即區分所有權人以區分所有意思辦理了區分所有權登記。

5.3 建筑基地

區分所有建筑物與基地關系，世界各國或地區主要以基地的共有關系（共有所有權）或準共有（共有地上權或租賃權）關系來處理。中國大陸則用土地使用權制度加以規范。有學者認為，絕大多數區分所有建筑物直接與基地接觸的僅為一樓部分，二樓以上部分是受下層建筑物逐級支撐未直接與基地地面接觸，因而不存在基地所有權（或地上權、租賃權），各區分所有人只要各自對其專有部分的空間部分享有空間權即可，區分所有建筑物與基地的關系，應該由空間權關系來規范[9]。

5.4 建筑管理

建筑物管理，抑或是社區管理（居住小區管理），直接影響到百姓居住質量和生活品質。生活在同一社區（小區）、或同一棟建筑物的各區分所有人，為保障不動產的財產價值，維持共同和諧生活秩序，應該建立一套完善的社區（小區）或大廈管理制度，規范各區分所有權人、或房屋使用人間的互動關系，分清彼此間的權益與義務。管理制度涉及3方面：管理機構、管理規約和管理方式。

6 結束語

日本對建筑物區分所有專門立法，雖比歐洲國家晚了幾十年，但日本選擇了高起點。當初的社會效果雖不佳，但通過1983年和2003年的兩次修訂，跟上了時代步伐，同時也較好解決了日本高度城鎮化、人口集中化帶來的社區環境繁雜及住宅產權糾紛的發展問題。

日本在1962年開始制定建筑物區分所有專法，由于是試驗性的立法，仍采行日本民法典的原有理念，加上缺乏對區分所有權性質的深入認識，法律的實施反而造成許多建筑物管理上的紛爭。隨后的20年里，日本法務省對1962年的立法缺失時時反省，并不斷對區分所有權特性深入研究，1983年的修訂較1962年版做了大幅度修正，條文由37條增加到70條，建筑物區分所有制度建立起來。

2003年該法再次修訂，這次修訂不再著眼于整部法律結構性改變，而是應對日本過去20年來社會變化，做若干法條細節上的變動，如建筑物修繕與維護限制條件放寬、重建范圍擴大等都充分反應環境變遷下的迫切需求。另外建筑物管理制度更加靈活、方便有效，社區的發展逐漸成為區分所有制度的重心。

日本在本世紀初對建筑物區分所有法所做的修訂，反映日本政府對百姓居住問題的重視。中國經濟發達或較發達地區人口密度大，產業帶動人口流動與經濟發展的背景與日本有不少相似之處。中國在1998年全面推進城鎮住房制度改革后，住房已經成為老百姓最主要、也是最重要的私有財產；而中國城鎮絕大多數住房都是多層或高層建筑，其產權人或住戶都面臨建筑物區分所有問題。中國政府應該秉承“為人民服務”宗旨，在《物權法》實施后，為應對快速城鎮化帶來的諸多問題和自身法規的缺失，有必要借鑒日本的做法，針對中國的人文社會環境，以出臺《不動產登記條例》為契機，起草中國的《建筑物區分所有權條例》，構建較完備的建筑物區分所有法律制度體系。

（References）:

［1］ 趙新華.論日本民法上的區分所有權制度［J］.當代法學，1992，（1）：75-80.

［2］ 趙佳蓮.淺析建筑物區分所有權制度［J］.知識經濟，2012，（5）：48.

［3］ 李思倫，馮成辰.論業主委員會的法律地位［J］.西南政法大學學報，2010，（2）：51-57.

［4］ 陳華彬.區分所有建筑物的重建［J］.法學研究，2011，（3）：69-81.

［5］ 蘇潔.論建筑物區分所有權之剝奪——基于對群租等現象的思考［J］.重慶工商大學學報（社會科學版），2013，（2）：110-115.

［6］ 陳華彬.建筑物區分所有權研究［M］.北京：法律出版社，2007：28-29.

［7］ 譚峻.建筑物區分所有權與不動產登記制度研究［M］.北京：知識產權出版社，2012：147-148.

［8］ 劉得寬.民法諸問題與新展望［M］.臺北：五南圖書出版有限公司，1995：89-91.

［9］ 溫豐文.建筑物區分所有權之研究［M］.臺北：三民書局股份有限公司，1992：187-189.

［10］ 古振暉.日本修正建物區分所有法之介紹［J］.法學研究（臺灣），2004，（12）：125-183.

［11］ 吉田徹.建筑物區分所有法律的部分修正［J］.法律廣場（日本），2003，（5）：1-13.

［12］ 折田泰宏.區分所有法修正草案［J］.法學家（日本），2002，（6）：12-26.