車位、車庫權屬制度比較研究*

張忠野

（華東政法大學經濟法學院，上海200042）

車位、車庫權屬制度比較研究*

張忠野

（華東政法大學經濟法學院，上海200042）

我國《物權法》第74條對車庫權屬、使用權等制度做了原則規定，由于歸屬不清，實踐中諸多問題仍然缺乏解決依據。美國、日本、加拿大等國家關于車庫制度的立法基本依托建筑物區分所有制度解決車庫權屬，在區分物業小區的創設過程中以法定專有、共有的方式明確規定其權屬，以約定專有的方式增加其靈活性，以專門立法規范區分所有及車位車庫制度，這應成為完善我國車位、車庫制度的基本方向。

車位車庫；區分所有；權利歸屬

一、我國車位、車庫制度基本內容及問題

我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”我國《物權法》關于車位、車庫權屬的規定確立了三個原則。首先，該規定確立了車庫“首先滿足業主的需要”的原則。只有在首先解決了小區業主的停車問題之后，多余的小區車庫車位才可以向小區以外的人出租、出售。如果允許將小區車庫毫無限制地轉讓給小區外的業主，會造成小區內業主使用車庫的緊張局面，影響小區生活的安寧與質量。小區的車庫本質是小區的整體環境的內容，是附屬于整個小區的居住便利而建造的，其應該服從于小區購買專有部分的利用，這也是小區成員權的重要體現；車位可以在小區業主之間自由轉讓，而不能隨意向小區業主以外的人轉讓。該規定對非小區業主購買小區車位作出一定的限制，即車位原則上在盡可能不影響小區物業管理的前提下可以出租。1其次，該規定確立了占用共有道路或者其他場所停放汽車的車位、車庫法定共有原則。這里所指的就是小區內利用公共道路所設置的地面停車位，其只是通過劃線分割而成，占有的是小區內共有的道路。這類車位根據建筑物區分所有權之共有部分理論確定為全體業主共有，產權較為明確。但這里仍然需要注意的是這類車位的使用權的歸屬問題。這類車位是占有小區共用道路而形成的，那么，此種車位的使用權就應當依從道路使用權的歸屬而定?！段餀喾ā返?3條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。”綠地、道路已經記錄到房屋所依附的土地之中，因此在商品房出售之后就已經轉化為全體業主共有，服務于公共目的，成為小區整體環境的一部分。2小區業主對公共道路享有使用權，基于此在小區道路上設置的車位的使用權同樣也應當屬于業主所有。在現實生活中，一般是由需要使用車位的業主定期向小區物業公司繳納一定的使用費，物業公司再將此筆費用作為物業管理費的一部分或者維修基金為全體業主使用。再次，該規定確立了小區車庫權屬依約確定的原則即約定原則。如果是以出售或者附贈的方式處理小區車庫，那么車庫就應屬于相應的業主專有；如果是以出租方式暫時租借給業主使用的，那么開發商擁有的就是小區車庫的所有權，業主享有的則是車庫的使用權。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場機制解決糾紛，有利于對車位車庫的有效管理與利用。當然其中開發商與業主以購買方式取得的是車位車庫的所有權，業主對車位車庫享有專用權，專用權可以帶動車庫車位的流轉。

約定解決小區車位車庫的權屬問題有其科學和明智的一面，但我國《物權法》第74條只對建筑區域內、規劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬予以明確，其他性質和種類的車位車庫不在其調整范圍之內。因此以約定方式處理車位車庫糾紛的前提是：只能適用于開發商獨立開發建設的、未列入業主分攤的、在法定規劃比例之外的車位車庫的歸屬處理3。“首先滿足業主的需要”原則缺乏確定性。第一，業主內涵外延不確定，僅購買車庫車位且經過物權登記取得車庫車位的所有權人是否為業主即不明確。第二，“業主需要”屬于常識性范疇，不易判斷。對于購房時沒有能力購買停車位而后來購車的業主，在小區沒有停車位的情況下，是否能要求開發商或物業公司開發新的停車位；小區業主在轉售其房屋即建筑物的專有部分時，相應地，其原先擁有的車位車庫是否也必須遵循此規定首先滿足小區內其他業主的需要，是否要經過其他業主的同意；已經依法購買了一個車位的業主是否可以依需要再購買建筑區劃內的一個或者多個車位等等，均不明確。第三，屬于共有的地表車位應當如何使用不明確。筆者認為，地表共有的車位使用方法應當明確：（1）應當留出一部分作為訪客車位；（2）其余部分可以建立專有使用權或者通過租賃的方式取得使用權；（3）建立專有使用權或者通過租賃的方式取得使用權形成的收入，應當歸屬于全體業主所有。

二、車庫制度的比較法分析

在美國，法律界定物業小區房屋單元或專有部分的范圍和邊界主要有兩種方法。一是法定，即在各州的區分所有物業產權法中明確規定界定房屋單元的范圍和邊界的基本原則。二是約定，即在協議或合同中對如何界定房屋單元的范圍和邊界作出約定。美國在設計物業小區內停車位的產權制度的時候，一般都遵循以下兩個基本的原則：第一，不允許小區業主以外的任何他人擁有小區內停車位的產權；第二，不允許物業小區內的停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。4美國《統一區分所有物業產權法》第1-103（7）條將物業小區定義為：“房屋單元由業主單獨所有而其余部分由房屋單元業主共同所有的物業小區。凡是不可分割的共有部分不由房屋單元業主共同所有的物業小區，便不是區分所有物業小區。”5也就是說，小區內的任何設施，只要不是專有部分，就是共有部分。其理論依據仍是建筑物區分所有制度，除了小區房屋業主外，不允許任何其他人在小區內擁有任何共有部分的設施設備。根據美國法律，物業小區內停車位的產權安排有以下幾種方式。其一，將車庫界定為房屋單元的組成部分。美國《統一區分物業產權法》第2-102（3）條規定：“除了以上（2）規定的情況之外，房屋單元邊界之內的所有空間、室內分割墻和其他固定裝置和附屬物，均為房屋單元的組成部分?！?作為附屬設施的小區停車位被規定為房屋單元的組成部分，不允許小區業主以外的任何其他人在小區內擁有任何共有部分的設施設備，小區內的停車位不得作為獨立的專有部分單獨買賣、單獨抵押，只能隨著房屋單元的轉讓而轉讓，但是這種車庫允許出租，業主不使用，可以租給小區內的其他業主使用。其二，將車庫界定為指定供專用的共有部分。所謂“指定供專用的共有部分”，在本質上屬于物業小區的共有部分，但由設立物業小區總協議書指定，僅供某個房屋單元的業主專用。美國《統一區分物業產權法》第2-109(10)條規定：“指定供專用的共有部分的位置和范圍，包括走廊、陽臺和天井以及其他的停車位和本法2-102（2）和（4）7中所描述的其他指定供專用的共有部分。”8同時其第1-103(16)條規定了“指定供專用的共有部分”是“按照設立物業小區總協議書的規定，或按本法2-102（2）或（4）的規定，指定供一套或多套房屋單元但非全部房屋單元排他性使用的共有部分”。9上述設立物業小區總協定書中的規定是為了滿足美國《統一區分物業法》第2-105條第(6)、（7）款的規定，即第2-105條第（6）款規定：依照本法2-109（b）（10）的規定，除該法2-102（2）和（4）以外，說明還有哪些屬于指定供專用的共有部分；第2-105條第（7）款規定：除了該法2-102（2）和（4）規定的指定供專用的共有部分外，說明哪些不動產（除開發商保留了開發權的不動產外）隨后可能被作為指定供專用的共有部分以及分配方法。10其中除了該法2-102（2）和（4）所述的指定供專用的共有部分之外，對于其他指定供專用的共有部分，總協議書明確規定歸哪套或哪幾套房屋單元使用。未經有關業主同意，總協議書對指定供專用的共有部分所作的分配不得更改。11與其他的共有部分相同，指定供專用的共有部分也是由全體業主共有的，但這并不意味著全體業主都有權利使用指定供專用的共有部分。關于對供專用的共有部分的維修及其費用業主委員會應負責；當然，為了更加合理使用指定專用的部分，總協議書可以規定由使用該部分的業主直接承擔相關的費用而不由全體業主承擔。其三，將車庫停車位界定為小區的共有部分。美國各州的區分所有物業產權法，大多都將物業小區的共有部分定義為“除房屋單元以外的全部物業小區”。美國《統一區分物業產權法》第1-103條第（4）款規定了共有部分是指除房屋單元以外的全部物業小區。12第1-103條第（7）款強調了“區分所有物業小區”，指房屋單元由業主單獨所有而其余部分由房屋單元業主共同所有的物業小區。凡是不可分割的共有部分是不由房屋單元業主共同所有的物業小區，便不是區分所有物業小區。13美國《統一區分物業產權法》或設立物業小區總協議書未對組成共有部分的各部分作出詳盡無遺的列舉，是因為根據上述規定共有部分和房屋單元的界限很容易劃分，共有部分根據其定義包括除被指定為房屋單元外的物業小區內所有的不動產。如果在設立物業小區總協議書中沒有將小區車庫規定為房屋單元的組成部分或者指定供專用的共有部分，則可將車庫界定為小區物業的共有部分。上述三種將小區車庫界定為房屋單元組成部分、指定供專用的共用部分及共有部分的作法在美國比較常見。但需要注意的是，不管采取哪種形式界定，小區車庫的權屬均須在物業小區總協定書中明確加以規定從而使購房者清楚自己對小區車庫到底有什么樣的權利。

在加拿大，建筑物區分所有住宅小區有三種類型的物業：分契單位（即由獨立業主擁有的獨立居住單位）、共有物業14以及指定供專用的共有物業15。共有物業是指所有業主可以共同使用的區域，包括建筑物所在的土地、樓道、停車場、景觀、外墻及娛樂設施等。其中庭院、陽臺、停車位、儲物間等可以通過指定供某些業主專用。對上述專有和共有物業作出劃分的分契物業計劃書在相關機構中都有副本存檔。因此加拿大《分契物業法》規定了業主對于車位、車庫享有怎樣的權利取決于創設分契物業的“分契約物業計劃書”對車位、車庫權屬的安排，其有以下幾種形式。第一，將車庫界定為分契物業的組成部分。加拿大《分契物業法》第68條的四款分別規定：（1）除非分契計劃另有顯示，如果一個分契單位以墻壁、地板或天花板與另一個分契單位、共有物業或另地片相區分，分契單位的界線是構成分契單位的墻壁、地板或天花板的結構部分的表面與構成另一分契單位、共有物業或另一地片的墻壁、地板或天花板的結構部分表面的中線。（2）如果一個分契單位不是以墻壁、地板或天花板與另一分契單位、共有物業或與另一地片相區分，分契單位界線如分契計劃上顯示。（3）分契計劃上顯示的界線應以登記人員批準的方式顯示。（4）盡管第（1）款至第（3）款有規定，根據規章，在未開發的土地分契計劃中，界線應顯示在分契計劃上參照勘驗員勘測的結果并遵照根據《土地勘驗員法》第75條并為實現本條的目的而制定的規定。16在加拿大，分契單元一類是由墻壁、地板和天花板間隔而成的；另一類無墻壁、地板和天花板間隔，而是依照分契計劃上顯示的分契單位界線形成的，這類分契單元的邊界需遵從《土地勘驗員法》第75條的要求。但是加拿大《分契物業法》第244條第2款規定：“設計用來與供居住分契單位一起使用的車位、車庫，儲藏室及相似區域或空間不得被指定為單獨的分契單位，而應被作為分契單位或共有物業?！?7在小區內與供居住的分契單元一起使用的車位、車庫是不可以成為上面提到的二類分契物業單元的，其只可以作為分契單元的組成部分或者共有物業隨分契物業單元一并轉讓或處分。第二，將車庫界定為共有部分。與供居住的分契單元一起使用的車位、車庫是可以作為共有物業存在的。需要注意的是，加拿大《分契物業法》第76條規定的共有物業排他使用許可：“（1）根據第71條，分契法團可以給予業主或承租人對共有資產或未被指定為供專用的共有物業排他使用許可或特權；（2）第（1）款規定的許可或特殊權利可被給予不超過一年的期限，也可附有條件；（3）分契法團可更新許可或特殊權利的內容且更新時可改變期限或條件；（1）根據第（1）款給予的許可或特殊權利分契法團可以通過給予業主或承租人合理通知而撤銷。”18分契法團所賦予的共有物業排他使用許可是臨時性的，其依附于特定的業主或承租人而存在，而不依附于分契單元。分契單元的賣主無法通過買賣契約將這種臨時性的專用車位、車庫的權利轉讓給新的分契單元所有人。只有分契法團有權利決定是否將車位、車庫的使用權授予新的分契單元所有人。第三，將車庫界定為供專有使用的共有部分。在分契物業計劃中將車位、車庫界定為指定供專用的共有物業，由特定的分契物業單元使用也比較常見?！斗制跷飿I法》第74條規定：“（1）共有物業可經年度或特別大會上3/4表決通過的決議被指定為供專用的共有物業；（2）第（1）款規定的被通過的決議應和概圖一起向土地登記機關提交備案；（3）第（1）款規定的被通過的決議直至提交到土地登記機關備案后生效；（4）通過（本條規定的）決議對供專用的共有物業的指定不要求修正分契計劃?！?9車位、車庫可以由分契法團經過一致決定或者3/4多數表決形成指定供專用的共用部分，而無須通過修正分契計劃來進行。且通過的決議只有在土地登記機關備案后才生效，指定供專用的車位、車庫依附于分契單元而存在，業主轉讓其分契單元時，新的分契單元所有人將隨即自動取得相應車位、車庫的使用權。

日本1962年制定《有關建筑物區分所有等之法律》，該法歷經數次修改，最近一次修改時間在2005年7月26日。該法第2條第3、4款分別規定了專有部分和共有部分的含義：本法所稱“專有部分”，是指成為區分所有權標的的建筑物部分；本法所稱“共用部分”，是指專有部分以外的建筑物部分、不屬于專有部分的建筑物和附屬物以及根據第4條第2項規定視為共用部分的建筑物的部分。20該法第1條也明確規定：一棟建筑物在結構上區分出來的數個部分可以作為獨立的住宅、店鋪、辦公場所、倉庫或用于其他用途時，其各個部分得分別成為所有權的標的。該法第4條第1款規定，連通數個專有部分的走廊、樓梯間或其他在結構上應供全體或部分區分所有權人使用的建筑物部分，不得成為區分所有權的標的。日本現行的《有關建筑物區分所有等之法律》中對于共用部分的范圍是采用排除法予以確定的。第一，將車庫界定為共用部分。依日本學說與實務，區分所有建筑物之停車場（以下簡稱停車場）可作二項分類：（1）屋外停車場（清空駐車場，亦稱露天停車場），即通常于基地內劃出明顯的界限而形成的停車場；（2）屋內停車場，即于區分所有建筑物地下或一層、二層部分，甚至于屋頂平臺上所設置之停車場。此二類停車場中，以屋內停車場最典型，特別于都市中心尤為明顯。21日本車庫的大體種類和我國很相近。屋外停車場的權屬在日本實務及學界并未發生重大的爭議，其均被視為共用部分，屬于業主們共有，這一立場與我國《物權法》對于占用道路形成的停車位規定一致。但依照學說，屋外停車場適用有關專用使用權的法理。所謂屋外停車場，系指于共有基地上為特定區分所有人或第三人所設定的利用權。此種利用權于性質上屬專有利用權范疇，其由規約或契約予以設定。但無論何種形式，均須經過公示。22第二，將車庫界定為專有部分。關于屋內車庫究竟應該是屬于區分建筑物的專有部分還是共用部分，日本學界和司法界一直存在著分歧。其中神戶地判昭和44年5月26日判決提到：“地下室停車場于性質上系構造之共用部分”；大阪高判昭和55年2月29日判決指出：“該案地下車庫，雖然有獨立出口及分隔壁墻等，與構造上為獨立建筑物使用，但因為顧及汽車停車空間需求，及在設計之初，地下室天花板為整棟建筑物之配管、配線所在，且地下室地板面底下為污水處理場，須隨時派人經此前往清理，乃認該部分系為全體區分所有權人共同使用目的而建造，應屬法定共用部分?！?3上述兩個案例都認為屋內停車場應為區分所有建筑物的共用部分，是眾多判決中最具有代表性的。但是日本最高法院于昭和56年6月18日所作的判決卻表明了支持屋內停車場成為專有部分見解的立場，由此日本實務界即以最高法院的判決為指導，以“構造上之獨立性”和“利用上之獨立性”作為屋內停車場成立專有部分的要件判斷停車場的歸屬，至此，屋內停車場為區分所有建筑物的專有部分的見解成為日本司法實踐的主流觀點。然而，上述日本最高法院的判決和理由在學界中遭到質疑。學者們認為，第一，上述“構造之獨立性”及“利用上之獨立性”只適用于在屋外停車場而不適用于在建筑物內的停車場。建筑物內的停車場是依附于建筑物存在的，除了供停車外還可能有為排線、排管提供支持，其在使用上缺乏獨立性。第二，屋內停車場一般都設有其他配套設施，這些設施是全體業主共有的，如果按照日本最高法院判決的說法，屋內停車場成為專有部分后，在其他附屬設施出現故障需要維修時，工作人員可否隨時進入其內，若可以，那法律依據是什么呢？學者們認為應該將屋內停車場歸為共用部分，設專供特定區分所有權人使用的專有權來解決。

我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”以及學界關于車庫車位的觀點基本類似于日本，“公寓大廈管理條例”第3條分別將車庫界定為專有部分（第3款）、共用部分（第4款）、約定專用部分（第5款）。我國臺灣地區關于車庫車位的“立法”和理論研究均較深入，但是在交易過程中糾紛仍然層出不窮，例如超賣車位、公共設施持份分配不當、車位移轉困難等等，其癥結首先在于登記方面的法律不明確，對于可以作為專用部分的停車位不進行獨立的產權登記，而是僅加注車位編號；其次在于僅以定型化契約設立專用使用權，而沒有制定相應的干預程序。

各個國家和地區關于區分物業的規定提供車庫權屬類型的選擇范圍為專有部分、共用部分、指定供專用部分、房屋單元的組成部分幾種。就車位作為專有部分與房屋單元的組成部分而言，美國與加拿大未將小區停車位納入可作為獨立的專有部分的范疇；其理由是：如果允許物業小區內的停車位作為獨立的專有部分，單獨抵押，單獨買賣，停車位的產權就可能轉讓到小區業主以外的他人手里。這就等于物業小區內作為一種生活必需品的重要資源被他人所控制，他人就能以此謀取高額的壟斷租金或壟斷利潤，對小區內的業主不利。日本與我國臺灣地區的規定比較接近，日本最高法院以判決的方式宣告了小區停車位可以成為獨立的專有部分。美國和加拿大均認可車庫做為房屋單元的組成部分，但我國臺灣地區和日本并未認可小區停車位可以作為房屋單元的組成部分，其理由是大陸法系國家固守一物一權原則。就車庫作為共有部分而言，各個國家和地區關于區分物業的規定均予以確認。確認車庫可以作為共用部分，給了開發商多一種可選擇的權屬類型確定停車位的權屬。而在我國《物權法》起草過程中，部分學者主張將小區停車位定性為共有部分，想以此一勞永逸地解決因停車位權屬而引起的糾紛。但在汽車擁有率較高、小區的停車位相對寬裕時，如將停車位定性為共有部分，就如同中國的自行車棚一樣，每家每戶都有使用，利益訴求一致，也不會有什么爭議。但在資源不足的情況下，將停車位界定為共用部分未必合適，將停車位界定為共有部分的權利保留給開發商則容易不利于業主。而將車位界定為供指定專用的共用部分的規定更有借鑒價值，對此，美國與加拿大區分物業立法規定得比較詳細；我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”中有關于“約定專有部分”的規定；日本學界也主張將車位界定為供指定專用的共用部分比一味界定為專有部分更有實際意義。相比專有部分，將停車位界定為指定供專用的共有部分要靈活得多：一般情況下，指定供專用的共有部分可以依照創設文件、規約、業主大會決定及契約方式設立。依創設文件設立的，應具有物權效力，其須在相應國家機關注冊；以規約、業主大會決議創設的，為維護物業小區的穩定和諧，需經過相關的程序，且區分物業立法多規定此類專有權需有繼受人繼受；24以契約方式設立的，效力僅限于知道或者應當知道的主體，不得對抗善意第三人。美國法中稱“設立區分物業小區總協定書”，加拿大卑詩省稱“分契約物業計劃”，我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第44條第1款亦有相類似的規定。25上述規定要求編制所謂的“設立物業小區總協定書”對車庫權屬進行界定，并按照要求將協定書進行登記，以起到物權公示的作用，開發商必須依協定書的規定轉移停車位的權屬。我國《物權法》第六章“建筑物區分所有權”部分未設計此類規定，是為重大遺漏。

三、完善我國車庫制度的建議

小區車庫的權利歸屬模式并不是唯一的，其既可以作為住宅小區的專有部分，也可以作為共用部分，還可作為房屋單元的組成部分、供指定專用的共用部分。我國車庫、車位制度的完善應當立足國情，符合公平原則。

第一，區分物業制度應當單獨立法。由于長期以來缺乏相應法律對小區物業共有部分與專有部分的界限作出規定，房地產開發商對物業共有與專有沒有清晰的概念，對區分界限缺乏明確認識。雖然我國《物權法》專章規定區分所有制度，但是相應條款仍然問題很多：第71條關于業主專有權及其內容的限制中，對專有部分并沒有進行界定，使得業主和開發商在行使權利時不能完全把握專有部分的界限，造成不必要的糾紛，對專有權人的權利和義務幾乎沒有規定，業主權利被虛化；第72條關于共有權及專有權的規定中對共有權的性質未做出明確的界定，對共有權人的權利義務內容沒有具體界定。所以，需要在法律層面上厘清建筑物區分所有中專有與共有部分的范圍與界限，將專有、共有部分的范圍和界限明確規定于法律中，以指引開發商建設符合法律規定要求的物業小區，防止其利用專有、共有部分界限不明的漏洞做出損害業主權益的行為。美國、加拿大、日本都已制定區分物業的專門立法以解決和應對區分物業的權屬、管理等問題，制定區分物業的專門立法乃大勢所趨。因此，要想妥善解決車庫的權屬問題，真正實現開發商和業主之間利益的平衡，首先必須通過法律明確小區法定車庫的比例，即開發商在開發小區時必須配備的作為小區配套設施的停車位的數量；其次必須明確哪些車位、車庫是可以通過約定來確定歸屬的，在購房合同中對車位、車庫沒有約定或約定不明的情況下，車位、車庫應歸全體業主所有。

第二，應當加強法定共有車庫立法并加強程序干預，增加約定專有部分。對于小區車庫權屬問題的解決不能完全奉行絕對的市場自由原則，為了平衡購房者與開發商之間的利益，需要加強立法干預，由法律直接規定或者由政府依照城市規劃及發展的現狀制定小區車位配建的標準。為保障小區業主基本停車需求，可借鑒我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”的做法，規定法定車庫的比例、數量，根據小區的規模及相關的指標來配備，應當借鑒美國法規定的“設立區分物業小區總協定書”，加拿大卑詩省所稱的“分契約物業計劃”中附上作為法定共有停車位的標示詳細圖說，在規定的行政機關登記注冊的做法。如需修改，必須經過業主大會3/4的全體業主同意。同樣，如果開發商想要保留小區車庫的所有權，除該車庫需具備“構造及利用上的獨立性”外，其必須在商品房買賣合同中明確表示其要保留車庫的所有權，且在“設立區分物業小區總協定書”中具體闡明，否則車庫就應歸小區全體業主共有。法律要對成為專有部分開發商專有的車庫車位的買賣進行價格干預，車庫的建設和價格要有監管。

第三，加強小區車庫的登記制度的國家立法。目前一些地方人大已經嘗試進行做出有關規定。無錫市人大常委會于2009年8月27日審議通過的《無錫市房屋登記條例》第27條第2款規定：“建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有。”雖然該條是以“停車位是否分攤到公用建筑面積中”作為依據來認定停車位的權屬的，但其強調汽車庫（位）無論是歸建設單位所有還是全體業主共有都應進行登記以明示物權。筆者認為，登記制度能夠一定程度上消除開發商任意向小區外的第三人出賣停車位的可能性，同時物權公示使他人清楚地知道誰是車位、車庫的權利人，有利于維護權利人和與交易有關的人的合法權益。

注：

1、2王利明：《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，《現代法學》2006年第6期。

3楊立新、劉德權主編：《物權法實施疑難問題司法對策》，人民法院出版社2008年版，第281頁。

4周樹基：《美國物業產權制度與物業管理》，北京大學出版社2005年版，第44頁。

5U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

6U ni form condominium Act:2-102(2)I f any chute,f lue,duc t,wire,condui t,bearing wal l, bearing column,or any other fi x ture lies partial ly within and part ial ly outside the designated boundaries of a unit,any por tion thereof serving only that uni t is a l imited common element al located solel y to that uni t,and any por tion thereof serving more than one uni t or any por tion of the common elements is a par t of the common elements.如果任何斜道、排煙管、管線、管道、承重墻、承重柱及其他任何固定裝置，部分位于劃定的房屋單元邊界之內，部分位于房屋單元邊界之外，則僅供該房屋單元使用的部分為指定供該房屋單元專用的共有部分。而供一個以上房屋單元使用的部分，或者供共有部分使用的部分，則為共有部分。U ni form condominium Act:2-102(3)Subject to the provisions of paragraph(2),al l spaces,interior part itions,and other fi x tures and improvements within the boundaries of a unit are a par t of the unit.

7U niform condominium Act:2-102(4)Any shutters,awnings,window bo x es,doorsteps,stoops, porches,balconies,pat ios,and al l e x terior doors and windows or other fi x tures designed to serve a single uni t,but located outside the unit's boundaries,are l imited common elements al located e x clusively to that uni t.房屋單元外部的任何百葉窗、雨篷、窗臺上的花箱、房門臺階、門廊、陽臺、天井以及所有設計用來供一個房屋單元使用，但又位于房屋單元邊界之外的外部門、窗或其他固定裝置，均為指定供該房屋單元專用的共有部分。

8U ni form condominium Act:2-109(10)the location and dimensions of l imited common elements, inc luding porches,balconies and patios,other than parking spaces and the other limited common elements descr ibed in Sect ions 2-102(2)and(4).

9U niform condominium Act:1-103(16)"L imi ted common element"means a port ion of the common elements al located by the declaration or by operation of Section 2-102(2)or(4)for the e x c lusive use of one or more but fewer than al l of the units.

10U niform condominium Act:2-105(6)a description of any limited common elements,other than those speci f ied in Sec tion 2-102(2)and(4),as provided in Section 2-109(b)(10);2-105(7)a description of any real estate(e x cept real estate subject to development rights)which may be al located subsequent l y as l imited common elements,other than l imi ted common elements speci f ied in Sect ion 2-102(2)and(4),together wi th a statement that they may be so al located.

11U ni form condominium Act:2-108(a)Ex cept for the limi ted common elements described in Sec tion 2-102(2)and(4),the declaration shal l speci f y to which unit or units each l imited common element is al located.T hat al location may not be al tered without the consent of the uni t owners whose units are af fected.

12U niform condominium Act:-103(4)"Common elements"means al l portions of a condominium other than the units.

13U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

14St rata P roper ty Ac t:common proper ty means(a)that par t of the land and bui l dings shown on a strata plan that is not part of a st rata lot,and(b)pipes,wires,cables,chutes,ducts and other faci l ities for the passage or provision of water,sewage,drainage,gas,oi l, electr icity,telephone,radio,television,garbage,heating and cooling systems,or other simi lar ser vices,i f they are located(i)wi thin a f loor,wal l or cei l ing that forms aboundary(A)between a strata lot and another strata lot,(B)between a strata lot and the common property,or(C)between a strata lot or common property and another parcel of land,or (ii)wholly or partially within a strata lot,if they are capable of being and intended to be used in connection with the enjoyment of another strata lot or the common property.

15StrataPropertyAct:limitedcommonpropertymeanscommonpropertydesignatedforthe exclusive use of the owners of one or more strata lots.

16Strata Property Act:8(1)Unless otherwise shown on the strata plan,if a strata lot is separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall, floororceiling,theboundaryofthestratalotismidwaybetweenthesurfaceofthe structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the strata lot and the surface of the structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the other strata lot,the common property or the other parcel of land.(2)If a strata lot is not separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall,floor or ceiling,the boundary of the strata lot is as shown on the strata plan.(3)A boundary shown on the strata plan must be shown in a manner approved by the registrar.(4)Despite subsections(1)to(3),but subject to the regulations,in the case of a bare land strata plan,the boundaries must be shown on the strata plan(a)by reference to survey markers,and(b)in compliance with rules, if any,made under section 75 of the Land Surveyors Act for the purposes of this section.

17Strata Property Act:244(2)Parking stalls,garage areas,storage areas and similar areas or spaces intended to be used in conjunction with a residential strata lot must not be designated as separate strata lots but must be included as part of a strata lot or as part of the common property.

18Strata Property Act:76(1)Subject to section 71,the strata corporation may give an owner or tenant permission to exclusively use,or a special privilege in relation to,common assets or common property that is not designated as limited common property.(2)A permissionor privilege under subsection(1)may be given for a period of not more than one year,and may be made subject to conditions.(3)The strata corporation may renew the permission or privilege and on renewal may change the period or conditions.(4)The permission or privilege given under subsection(1)may be cancelled by the strata corporation giving the owner or tenant reasonable notice of the cancellation.

19Strata Property Act:74(1)Common property may be designated as limited common property by a resolution passed by a 3/4 vote at an annual or special general meeting.(2)A resolution passed under subsection(1)must be filed in the land title office with a sketch plan that(a) satisfies the registrar,(b)defines the areas of limited common property,and(c)specifies each strata lot whose owners are entitled to the exclusive use of the limited common property. (3)A resolution passed under subsection(1)does not have effect until it is filed in the land title office.(4)The designation of limited common property by a resolution under this section does not require an amendment to the strata plan.

20日本《有關建筑物區分所有等之法律》第4條第2款：第一條所規定的建筑物部分以及附屬建筑物，可以根據規約作為共用部分。此種情況下，該意旨非經登記，不得以之對抗第三人。

21、22、23陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第168頁，第173頁，第169頁。

24如我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第24條規定：“區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務?！?/p>

25我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第44條第1款：“公寓大廈之起造人于申請建造執照時，應檢附專有部分、共享部分標示詳細圖說及住戶規約草約。于設計變更時亦同?！?/p>

（責任編輯：江鍇）

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1005-9512（2013）12-0077-09

張忠野，華東政法大學經濟法學院副教授，華東政法大學土地與住宅政策法律研究所所長，華東政法大學國有資產法研究中心主任，法學博士。

*本文系上海市重點學科經濟法學第三期（S30902）的階段研究成果。