土地增值稅清算審核需準確

文/余美琴

2010年，“新國十條”下發后，國家稅務總局根據“新國十條”的要求也相應出臺了一系列的土地增值稅清算的文件，再一次將房地產企業土地增值稅清算事項推到了風口浪尖上。作為房地產企業的經營者和財務管理者，對土地增值稅清算事宜再也不能等閑視之了，畢竟土地增值稅率的最低稅率都有30%，清算的準確性必然對企業的財務狀況構成重大影響。應通過對審核關注重點的理解和把握，在日常經營管理中有意識地規避“雷區”進而進行合理的納稅籌劃，從而降低土地增值稅清算風險。

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。對土地增值稅清算進行審核管理時有以下重點審核的內容：

——收入審核。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

——土地增值稅扣除項目審核。土地增值稅扣除項目審核的內容包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；國家規定的其他扣除項目。

審核扣除項目是否符合下列要求：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的；扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的；納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時重點關注的內容：同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確；是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形；拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

審核前期工程費、基礎設施費時重點關注的內容：前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形；是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費；多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

審核公共配套設施費時重點關注的內容：公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況；是否將房地產開發費用記入公共配套設施費；多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

審核建筑安裝工程費時重點關注的內容：發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目；參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。