房產(chǎn)證加名釋疑

時下夫妻房產(chǎn)加名潮，已從一些中青年夫妻蔓延到結(jié)婚多年的老年人。年輕人可能是為防婚變，上歲數(shù)的人則可能是為了避免遺產(chǎn)紛爭。對房產(chǎn)證加名，不少人提出疑問：在房產(chǎn)證上加名有必要嗎？如果要加名應(yīng)如何辦理？就大家最關(guān)心的問題，記者采訪了北京市銘滔律師事務(wù)所主任錢學(xué)志律師。

婚后購房無論登記在誰名下均為共有，加名可防止一方單獨處分房產(chǎn)

如果是婚后購房，無論房產(chǎn)證登記在夫妻一方還是雙方的名下，房產(chǎn)都是夫妻共同財產(chǎn)，如果沒有特別約定，就屬于共同共有關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，除非經(jīng)共同共有人一致同意，否則，部分共有人不能單獨處分共有財產(chǎn)。

律師提醒，雖然法律規(guī)定了部分共有人不能單獨處分共有財產(chǎn)，但是特殊情況下，這種共有是缺乏足夠安全保障的，仍然不能避免產(chǎn)權(quán)登記一方的擅自處分行為。現(xiàn)實中，有些夫妻感情破裂面臨離婚時或者正在離婚的過程中，一方背著另一方私自將房產(chǎn)賣掉，而另一方為了追回房產(chǎn)，不得不向法院起訴，主張房屋買賣合同無效。但這種情況下，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，只要買方是善意的，通過公開的市場交易行為且支付了合理房價，原告追回房產(chǎn)難度就會很大。

所以，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記方可能有私自買賣、抵押、贈與房產(chǎn)的情形，夫妻另一方就有必要要求加名。這種加名具有確權(quán)的性質(zhì)，如果對方拒絕加名，另一方可以請求法院對涉案房產(chǎn)下達確權(quán)判決；然后以這份生效的確權(quán)判決，向房屋管理部門申請加名。加名后就避免了一方單獨處分房屋的可能，雙方對房產(chǎn)的共同共有關(guān)系才能得到《物權(quán)法》更有力的保障。

夫妻一方個人房產(chǎn)，婚前婚后加名都視為贈與

如果房產(chǎn)是夫妻一方的個人財產(chǎn)，婚前婚后加名的性質(zhì)是一樣的。由于被加名的房產(chǎn)屬于另一方的個人財產(chǎn)，而加名直接導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的變更，所以雙方的法律關(guān)系一般來說屬于“贈與合同關(guān)系”，即產(chǎn)權(quán)人的一方將其個人房產(chǎn)的部分份額贈與另一方。

贈與關(guān)系受到《合同法》關(guān)于贈與合同的規(guī)定的約束，比如在完成更名前，產(chǎn)權(quán)一方享有撤銷權(quán)，可以撤銷該贈與，不再予以加名。當(dāng)然，為了保障該贈與的穩(wěn)定效力，受贈一方可以要求對贈與合同進行公證。

盡管大多數(shù)情況是贈與，但也不排除現(xiàn)實生活中雙方是基于買賣或者互換產(chǎn)權(quán)等有償交易。這種等價有償?shù)慕灰祝仨毎凑占s定履行，一方已經(jīng)履行后，另一方必須履行，不存在任意撤銷或解除的問題。不過，因為贈與可以免除個人所得稅，不少人會以贈與協(xié)議申請更名的。加名后，房產(chǎn)由雙方共同共有或者按份共有。

婚后一方父母出資購買房產(chǎn)，如果登記方同意可加名，應(yīng)視為贈與行為

根據(jù)《婚姻法》司法解釋三第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

此種情況，不經(jīng)過登記方的同意，夫妻另一方不能要求加名；如果登記方同意給房產(chǎn)加上夫妻另一方的名字，則應(yīng)視為房屋產(chǎn)權(quán)方對另一方的贈與行為。

律師提醒，如果房屋是由雙方父母出資購買，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，雙方另有約定的除外。這種情況下，建議還是做好產(chǎn)權(quán)約定，包括加名，避免日后出現(xiàn)不必要的麻煩。

婚后共同還貸，加名全靠協(xié)商

一方婚前支付購房首付款，房屋產(chǎn)權(quán)登記在這方的名下，雙方婚后償還按揭，這樣的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)嗎？另一方可以加名嗎？如果加名后雙方離婚，該房產(chǎn)如何分割？

律師指出，根據(jù)《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

可見，對于一方婚前出首付款、婚后夫妻雙方共同償還貸款的按揭購房，《婚姻法》并沒有明確夫妻離婚前，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)到底屬于哪一方，并未明確是共同或者一方所有。離婚時進行財產(chǎn)分割，將該房屋分配給出首付款方，并不代表婚姻存續(xù)期間它的產(chǎn)權(quán)歸屬于該方。

此外，夫妻離婚時，法院也不會直接判定該房產(chǎn)屬于出首付款方所有，而是先考慮雙方之間的協(xié)議安排。如果協(xié)議已安排產(chǎn)權(quán)共同所有或者個人所有，就依據(jù)協(xié)議來判定產(chǎn)權(quán)歸屬。

當(dāng)然，如果經(jīng)雙方約定，婚后產(chǎn)權(quán)證加上了另一方的名字，房屋應(yīng)屬于共同共有，或者按比例、按份共有。

辦理房產(chǎn)證加名夫妻均需到場，雙方可以約定各自的比例

如何辦理房產(chǎn)證加名？加名時，可否約定各自的比例？

律師解釋，根據(jù)《房屋登記管理辦法》第三十三條規(guī)定，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，以及其他必要材料。

證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

如果結(jié)婚證丟失，最好去補辦。當(dāng)事人也可以起訴至法院，要求確認(rèn)房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)。法院在查明夫妻關(guān)系及房產(chǎn)來源后，會依法作出房產(chǎn)共有判決。當(dāng)事人可依據(jù)法院判決，向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請加名。

加名時，夫妻雙方均須到場辦理。雙方完全可以約定各自的比例。房產(chǎn)共有，包括按份共有和共同共有。出于公平考慮，在房產(chǎn)證加名的時候，可以選擇按份共有的形式，約定雙方各自的產(chǎn)權(quán)比例。

（據(jù)《北京晚報》）