後價格戰時代 房企如何「運動」？

日前跨元旦舉行的第17屆海南冬季房地產展示交易會上，8.8折到7.5折各種折扣不一而足；送家電、送裝修、送旅遊等各種促銷方式讓購房者眼花繚亂。然而據主辦方統計數據顯示，房展會3天時間共預定和成交房子162套，創下近三屆房交會的新低，成為2012年海南樓市「慘淡」的注腳。

但另一面，據有關機構不完全統計，2013年1月上半個月的時間內，富力地產、花樣年、雅居樂、越秀地產、世茂房地產、合生創展、碧桂園以及佳兆業等8家大陸房企發債總額達45.5億美元，合計約283億元（人民幣，下同）。多家大陸房企均表示，公司所得融資將用於現有債務的再融資或者購買土地。

冰火兩重天的境況，也為2013年的樓市留下更多迷霧與思考：為了去庫存，樓市會否打響「價格戰」？房企還會使出什麼樣的動作來「運動」？

「價格戰」去庫存樓市趨理性

「由於迎來28年最冷冬天，大批遊客提前登島，加之海南房企激烈的『價格戰』，一切利好因素兼備，然而樓市暖冬並非很暖，通過抽樣調查發現，海口等地剛需和候鳥人群購房意願強烈，然而因政策不確定性及價格波動劇烈，導致大部分購房者持觀望態度。」專家認為，「價格戰」白熱化背後，表現出房企擔心後市壓力「斷臂求存」的無奈。

一批拿地價格較低的中小企業和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場或持地觀望，而那些拿地價格高的開發商只能封盤「稀」售或黯然退場。這一輪「價格戰」不僅吹走了房價虛高的泡沫，讓房價逐步回歸理性，而且也對房地產企業進行了「優勝劣汰洗牌」的開端，為今後大陸樓市的健康發展奠定了基礎。

新浪樂居海南負責人表示，「樓市平淡的暖冬或僅持續至春節前，隨著3月後氣候優勢的喪失以及新增產品水平的局限，樓市價格還將進一步趨近理性，2013年二、三季度將成為樓市『反思』的黃金時期。」

後價格戰時代樓市需轉型

海南樓市正是大陸樓市的一個縮影，在經歷了「價格戰」陣痛後，房企將認真思考「後價格戰時代」房地產市場發展的方向。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，「十八大後的政策變化，可以概括為『三不變』，就是房地產限購、限價、限貸不會變。」

「2013年，中央一定會在保障剛性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是對於投資投機類的需求一定會壓制；二是行業回歸消費屬性，不管是住宅、商業還是辦公。」旭輝控股集團董事局主席林中表示，「粗放型的發展已經不可能在這個行業內得到成長了，不把週轉率做上去，不把成本控制住就是很難玩的，所以我們內部叫做高週轉、低成本、標準化的運營模式。」

專家建議「後價格戰時代」，大陸各地政府急需找出各自的優勢資源，將各地市場細化分級，以更科學的方式規劃房地產開發，避免資源的重複浪費，防止一哄而上的惡性局面，力爭在未來指引房地產進行轉型升級，促進樓市量價均衡健康發展。目前有一部分房地產企業已經「先行先試」轉向生態旅遊、休閑療養項目的開發，這或將成為未來房地產市場的一個新方向。

新一輪「圈地運動」或將再度興起

從2013年1月上半個月8家房企發債283億元來看，目的都是為了還舊債之後斥資「圈地」，手握大量現金，然後以便可以在競爭優質地塊時獲得先機。

花樣年表示，公司擬運用發行票據所得款項淨額為現有債務再融資、為現有及新增物業發展項目包括土地款及建築費提供資金以及作其他一般用途。富力地產也表示，擬使用所得款項淨額，為現有債務再融資、收購土地及作一般公司用途。「公司有意將證券發行的所得款項淨額用於購買新地塊、再融資及一般營運資金用途」，雅居樂地產管理層同樣表示。

不過，也有業內人士擔憂，境外熱錢低息流入大陸房企或將抬高大陸土地市場的成交溢價率，不排除催生地王誕生的可能性。

儘管樓市調控只緊不松，行政干預的手段總是會滯後於市場的變化。經歷過大陸樓市十年瘋狂的房企就像越挫越勇，依賴著資本市場，新一輪的「圈地運動」或將成為2013年新的風潮。

三次「圈地運動」

第一次「圈地運動」始於1987年，在1992年～1993年達到最高峰。1986年，《土地管理法》出臺，土地的資產特徵得到承認，土地價值被發現，一些先行者開始悄悄「圈地」。1992年3月開始，形成了以住宅為主的房地產擴張狂潮，當年房地產投資增長117%。幾乎與此同時，大陸出現開發區熱，各類開發區遍佈城鄉。第一次圈地運動的主要後遺癥是，銀行沉澱了數百億的資金，留下了數千萬平方米的爛尾樓，閑置了數千畝土地。

第二次「圈地運動」始於1998年。當時，住房實物分配被停止，房地產業的地位重新獲得肯定。但是，由於《土地管理法》的修改，占用耕地權力被上收，拿地變得困難。於是，各地繞過法律規定，巧用各種名義圈地。如法律規定占用土地35公頃以上須報國務院批準，有的地方就分成10次審批。新一輪開發區熱出現。第二次「圈地運動」的圈地數量未見公開統計數字，但在此輪「圈地運動」中設立的開發區，延續到了第三次「圈地運動」，並為後者的瘋狂圈地留下了鋪墊。

第三次「圈地運動」的數字已為國土資源部公佈。各地開發區數量達5524個，占地面積達到3.51萬平方公里，超過全大陸城鎮建設用地的總和，是第一次「圈地運動」開發區占地總量的一倍多。如浙江省有758個開發區，規劃面積4000多平方公里，相當於全省現有城鎮面積的3.6倍。