市場深度調整，投資更趨謹慎

摘 要：房地產業是國民經濟支柱產業，保持房地產市場平穩健康運行，對提高人民群眾的生活品質、促進經濟可持續發展都具有重大意義。2012年面對國家宏觀調控政策，寧波房地產市場從深度調整到逐步回暖，呈現出向更多依靠剛需驅動轉變的趨勢。如何繼續完善房地產市場調控政策，保持土地合理供應，推動形成以剛需驅動為主的房地產市場良性運行機制是下階段工作需要關注和把握的重點。

關鍵詞：房地產調控；剛需驅動；投資

1 房地產市場運行總體情況

1.1 從房地產市場供給看，施工面積增速放緩、新建面積持續負增長、房地產開發投資增速創2009年以來新低。

1.1.1 施工規模增速趨緩

2012年，寧波市房屋施工面積6080.5萬平方米，同比增長16.7%，增速比上半年和上年同期分別放緩1.7和19.7個百分點。其中，住宅3362.1萬平方米，同比增長13.2%，增速同比回落16.3個百分點；辦公樓512.5萬平方米，同比增長8.3%，增速回落33.3個百分點；商業營業用房738.7萬平方米，同比增長19.3%，增速回落29個百分點；其他用房1467.2萬平方米，同比增長19.9%，增速回落27個百分點。

1.1.2 新開工面積持續負增長

2012年，寧波市共有新開工房地產項目162個，比上年減少41個；新開工面積1470.5萬平方米，同比下降22.6%，降幅同比擴大57.7個百分點。下半年在一批大項目開工帶動下，全年新開工面積降幅比上半年收窄10.9個百分點。其中，余姚市的翡翠瓏灣、時代廣場等大型房地產項目新開工面積均超過30萬平方米，海曙區的青林灣8期等新開工面積也超過20萬平米。

1.1.3 房地產開發投資增速呈現倒“U”字型，創2009年以來新低

2012年，寧波市完成房地產開發投資884.4億元，同比增長17.1%，增速比上年同期、上半年分別放緩18.4和12.2個百分點。

從構成來看，建安工程仍為房地產開發投資的主力，本年累計完成537.1億元，同比增長17.5%，增速比上半年放緩14.7個百分點，但占房地產開發投資額的比重仍有60.7%，拉動房地產開發投資增長10.6個百分點，增長貢獻率為61.7%。

從投向看，住宅、辦公樓和商業用房同比均大幅下滑。住宅投資完成515.6億元，同比增長23.7%；辦公樓投資完成66.7億元，同比下降10.7%；商業營業用房投資完成110.0億元，同比增長9.2%；其他用房完成投資192.0億元，同比增長18.0%。住宅、辦公樓、商業營業用房、其他用房占房地產開發投資比重分別為：58.3%、7.6%、12.4%和21.7%。

1.2 從房地產市場需求看，住宅銷售市場呈現回暖跡象、但辦公樓和商業用房仍持續低迷

在國家繼續保持房地產市場調控政策的影響下，2012年上半年，全市房地產銷售始終處于低迷狀態。隨著降息、降準等利好消息的刺激，加上開發商優惠促銷的拉動，房地產銷售特別是住宅銷售逐步回暖。全年寧波市商品房銷售面積590.2萬平方米，同比增長12.1%，增速比上半年加快29.1個百分點。其中，住宅銷售面積458.7萬平方米，同比增長33.9%；辦公樓銷售面積45.5萬平方米，同比下降31.7%；商業營業用房銷售面積55.3萬平方米，同比下降35%；其他用房銷售面積30.6萬平方米，同比下降4.6%。

總體看，樓市調控政策已經基本筑底，國家先后多次采用貨幣政策手段刺激經濟，購房者對樓市的心里預期開始發生變化。雖然降息對樓市直接效果有限，但會加強市場回暖預期。同時買漲不買跌的心態也成為商品房銷售回暖的間接推動力。

2 目前房地產市場值得關注的問題

2.1 土地購置面積持續下降，一定程度上影響后續房地產開發投資增長

2012年，土地購置面積以負增長47.6%開局，此后一直呈快速下滑趨勢。一直到11月，在東部新城、洪塘，陳婆渡、廟堰、下應，以及古林、高橋等被業內人士視作“黃金寶地”低價推出的拉動下，土地購置面積降幅才略有收窄。從全年情況來看，土地購置面積累計57.3萬平方米，同比下降74%。房地產開發企業購置土地面積呈持續下降趨勢，表明房地產開發企業對目前房地產開發市場仍存在觀望情緒，對宏觀調控政策是否長期持續仍在進一步判斷，對下階段拿地和開發的策略仍在進一步謀劃。

2.2 商品房銷售地區差異明顯

2012年住宅銷售逐步回暖，既有開發商“以價換量”的拉動，也受到一些調控放松的傳言影響。從地區來看，鄞州、余姚、慈溪、北侖銷售情況火爆，2012年四地商品房銷售面積351.6萬平方米，占全市銷售面積比重為59.6%。其中，鄞州區銷售總量居全市第一位，占全市銷售面積的比重為17.3%。江東、江北、象山等地區則因為無新盤推出或促銷力度不大，銷售情況慘淡，降幅均在20%以上。

2.3 企業資金壓力仍然較大

2012年，房地產開發企業資金主要來自自籌資金，在860.1億元資金來源合計中，企業自籌資金393.8億元，占比達45.8%，但同比增幅僅為1.9%。央行上調存款準備金率，一方面對房地產市場資金鏈直接產生影響。另一方面，上調存款準備金率后，銀行對個人消費貸款也會有新的態度，在一定程度上會影響房貸市場。從銀行貸款和個人按揭貸款情況來看，銀行貸款212.9億元，占比為24.7%；個人按揭貸款僅72.3億元，占比為8.4%。資金回籠力度不大，房地產開發企業壓力將進一步增加，資金鏈緊張程度將進一步增加。

2.4 商品房庫存去化壓力仍然較大

2012年，全市商品房待售面積達239.9萬平方米，同比增長49.6%，增速比上年同期加快36.6個百分點。其中，住宅待售面積為77.5萬平方米，同比增長1.0倍，增速比上年同期加快61.8個百分點。商業營業用房待售面積比上年增長62.2%，增速比上年同期加快67個百分點。全市商品房待售量和增速均高于上年，庫存去化壓力仍然較大。

3 房地產市場的工作建議

3.1 繼續落實調控政策不放松，保持房價平穩，促成企業和購房者進一步穩定市場預期，推動房地產市場進入以剛需帶動的健康發展環境

在當前房市總體膠著、逐步回暖向好的形勢下，要繼續認真貫徹和落實好中央對房地產調控的各項政策，繼續堅決遏制投機性需求，鞏固和擴大調控成果，保持房價總體穩定，從而穩定市場預期，引導開發企業進一步認清和把握當前房地產市場形勢，繼續以合理價格促進銷售，保持當前市場來之不易的良好勢頭。同時要結合區域發展規劃，科學合理的推出房地產開發土地，適度擴大土地出讓規模、保持土地有序供應。強化服務，為企業排憂解難，切實為企業生產經營營造良好的外部環境，增強企業投資信心和意愿。

3.2 繼續加大保障性住房建設力度，吸引房地產開發企業參與保障性住房建設

近年來，我市保障住房推進速度加快，但保障性住房通常建在比較偏僻地段的保障房，無疑會增加居住者的交通成本，使得原本具備優惠性質的租金也失去意義。因此，建議盤活存量房作為保障性住房，或者吸引房地產開發企業在商品房中配建保障房，起到一舉兩得的作用。

3.3 密切關注房地產市場動態，適時適度采取預調、微調措施

針對我市呈現出逐步向剛需驅動為主的市場運行轉變的趨勢，要密切加強對房地產市場的監控。高度關注部分地區、部分樓盤出現房價回升、區域間銷售市場差異明顯等特點。進一步完善和細化各種調控措施，增強調控的針對性、有效性。同時，為進一步推動形成以剛需為主的房地產市場環境，研究并適時推出提高公積金貸款額度、降低貸款利率、首套房稅費減免等微調政策。

作者簡介：陳雨薇（1979-），女，四川遂寧人，寧波市統計局投資處。