淺析房地產工程項目的技術管理

【摘 要】近年來，經濟實現了突飛猛進的發展，同時也帶動了整個房地產市場的發展。在本案，筆者基于實際工作經驗，對房地產工程項目的不同施工階段中采取的技術以及質量監管進行了分析和研究，借此實現房地產工程質量的提高。

【關鍵字】房地產；技術管理；質量管理

市場經濟的發展離不開房地產行業的發展，它對整個經濟的發展起著導向的作用，作為市場經濟的關鍵組成部分之一，房地產產業在整個國民經濟中的地位也是至關重要的。房地產工程項目的質量關系到經營房地產的企業與同行間的競爭力大小以及其市場存活力。由此可以得出，房地產工程項目的質量問題必須得到保證和提高，對于從事房地產的開發商和經營者，必須樹立質量第一的價值觀，研究和探索房地產工程質量提高的技術措施，借此實現房地產工程的整體質量的提高。

一、技術管理

何謂技術管理？它是房地產工程項目中涉及到的一切管理活動的總稱，它主張通過對科學的管理手段的運用，控制或協調、組織或指揮、計劃或決策在整個房地產工程項目中涉及到的施工技術各要素和技術活動。其中“技術活動”涵蓋了工程前期的圖紙設計、施工規劃、組織施工人員熟悉工事，施工中的施工質量控制、質檢，施工后，工程驗收的整個過程涉及到的技術工作；“施工技術各要素”涵蓋了工程項目技術管理活動中的一切技術因素，包括：技術責任制、技術規章制度、技術指標、技術情報、技術裝備、技術人才等。

房地產工程項目建設繁雜，只有依靠多種技術和多類專業才能實現其成功的開發，同樣，依附于房地產工程項目的企業，其技術活動也并不單一。技術管理的落腳點不是“技術”本身，而是對整個技術的管理，即源自技術又高于技術。技術管理的能力關系到房地產產業的發展以及工程建設的高標準開發。

二、施工前的技術管理

加強對工程項目施工前的技術管理，直接決定著房地產項目的質量問題：

（一）對規劃與策劃的質量監管

房地產開發的一大特點是：協助單位多、涉及面廣。房地產開發涉及到的單位有：郵電通訊、消防、市政園林、供氣、供電、供水、建筑等，基于對實際情況的研究分析，在工程項目正式開工前，盡量協調好涉及到的單位或者部門，并做到在總體規劃的實施中進行合理協調，確保工程規劃的高質量。

（二）對圖紙設計的質量監管

對房地產項目的設計決定著房地產質量的好壞，因此，在對房地產的設計時要充分考慮到建筑物的節能省地、空間利用、平面布局、結構體系、造型等，借此確保工程項目的設計方案最優。

以確保工程項目結構科學合理為前提，嚴格把握好以下兩個標準：

1．開間科學、合理

當套房面積固定的情況下，對房屋內交通、衛生、使用以及居住等的面積要科學、合理規劃和設計，以此確保房屋使用者感覺到舒適、方便。

2．建筑物風格以及造型有一定的藝術價值

對于建筑風格和造型設計，給人以很高的藝術造詣，可以實現建筑物本身在觀賞價值以及使用價值的提高：恰當、靈活地處理建筑物屋蓋風格以及墻體立面風格，使其給人美的享受，因此，加強對圖紙設置的質量監管可以成功避免項目后期的一系列沖突和麻煩。

（三）統籌質量監管

在審查專業性很強的圖紙時要確保其深度，特別是綜合管道與市政園林、結構與建筑間的聯系，解決好圖紙上呈現的大的方向性問題，對于交叉點的出現要盡量減少，但是一切設計活動的開展要嚴格立足于國家的相關法規、規范。

三、施工中的技術監管

房地產質量得以提高的重點和中心環節在于對工程施工中的技術監管，其涵蓋了兩個方面的內容：現場施工與輔助施工。

（一）輔助施工

1．何謂輔助施工的技術監管？對輔助施工的技術監管包括以下方面：施工團隊的確定，施工材料、設備以及構配件的選用，后勤保障以及動力供應等，以上方面與房地產項目的質量有著直接的關系。

2．房地產質量的確保還要求對施工企業的篩選，以一定建設成本為前提，從技術素養高、施工現場管理優、資質等級高以及技術質量管理好等方面確定施工企業。

3．對于構建以及建材的選用要符合原設計的需要，其色澤、品種、規格以及性能都要完全符合相關標準和規范，建材和構建必須保證其出廠合格證以及施工前的嚴格檢驗。

（二）現場施工

何謂現場施工的技術監管？它是房地產項目質量得以提高和確保的核心所在，對其的科學把握可以從以下三點入手：

1．施工團隊的質量意識要加強

勞動力在工程質量中處于中心地位，它存在雙重性質：勞動力在生產力中表現最活躍、最積極，它不僅是質量監管的主體，也是質量管理的客體。在整個工程隊伍中，加強對與質量有關的思想的宣傳：如質量第一等，其意義相當重要。從工程領導層到施工現場工人，樹立起“質量第一”的思想觀念，強化施工人員的責任意識，從而保證房地產質量的提高。

2．加強施工隊伍的技能培訓

加強對施工隊伍技能的培訓是新技術、新工藝、新材料進駐房地產建設工程的需要，也是提高房地產質量的要求。對于施工隊伍的技能培訓的開展可以采取以下方式：第一、對先進經驗以及先進技術的學習；第二、施工現場的基礎知識的普及，實現專業技能的強化提高。

3．完善施工現場的監管機制

對于監管機制的完善可以從以下四個點入手：

（1）把好材料質量關。對于施工過程中需要采用的一切材料或者制品要嚴格檢驗，不合格的材料或者制品堅決不適用。

（2）把好抽驗關。對于施工中使用的砼或者砂漿，施工部門要嚴格按照相關標準制備；每一道工序完成后都要進行試壓試驗，并做好報告，工程專業技術人員時刻對其進行監督和隨機抽樣檢查。

（3）把好施工關。施工人員必須嚴格按照施工標準以及施工圖紙進行施工工作，現場質量監督員以及工程專業技術人員要對其進行現場監督。如遇施工部門不按照相關標準和施工圖紙進行施工作業，相關監督人員必須及時作出處理辦法。

（4）把好記錄關。施工現場的管理人員必須認真填寫“日志記錄”，對檢驗的工程質量結果、隱蔽工程的驗收情況、施工過程注意事項等都要進行詳細的記載，這樣要求的目的是保證工程施工完全符合設計的需要，確保工程質量。

四、施工后的技術監管

房地產項目質量的落腳點在于對工程項目竣工后的技術監管。房地產質量監管并不能因為工程竣工或者住房售出而結束，在這一點上，需要從三個方面進行把握：

1．竣工驗收工作要做好。嚴格依照國家頒布的工程驗收標準和規范，組織有關部門負責人以及專家對竣工工程進行驗收，如發現工程不符合相關標準，堅決不允許其投入市場。

2．售后服務要做好。制定行之有效的房地產售后服務管理辦法，堅定管理同建設的統一性，成立專人團隊和專門機構負責售后房地產的管理工作。對于售后房屋出現的問題要安排專人及時處理，借此保證客戶對所購住房的信心，即良好的房地產售后服務可以實現住房的保值、增值。

3．意見征求與消費者市場的調研。房地產企業在住房售出后，定期組織人員向客服征求意見，對客戶提出的問題要及時作出處理意見和措施，明確房地產開發中可能存在的問題，以及潛力的挖掘，不足之處的改進等，對調研結果進行整合分析，恰當及時的回訪可以確保工程質量的提高。

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