調控形勢下的房地產成本控制思路

【摘 要】隨著房地產業市場競爭的激烈化，加之國家對房地產市場調控的加強，房地產業正經歷著市場調節和政策調控的磨礪。房地產企業如何發展，發展中主要解決什么問題，這成為急需研究的問題。

【關鍵詞】房地產業；開發成本；成本控制

已經過去的2011年，對房地產業來講，是極不平凡的一年。這一年，房地產業經歷了有史以來最為嚴厲的調控政策打壓，限購、限貸、限價等強有力的措施多管齊下。在政策嚴格執行近一年之后，房地產市場部分指標開始出現下行跡象，景氣指數也步入不景氣區間。受房地產市場調控政策的影響，2011年以來，全國的土地市場成交持續低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹慎。據CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個重點城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現下滑。從土地成交均價來看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價降幅明顯，土地價格在持續調控下開始下滑。從建筑面積的增長情況來看，據CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對2010年明顯放緩，可見，2011年三輪宏觀調控對土地市場的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產業已經面臨著十分嚴峻的形勢。但是，我國房地產業的發展存在著不平衡現象，如一線城市房地產行業起步較早，發展實力比較雄厚，論單個項目的銷售金額，一線城市的先發優勢依然不可動搖。而二、三線城市以及重點的四線城市，其房地產市場發展總體來說起步較晚，但其本身的發展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時，在項目銷售規模上可挖掘空間也非常大，這對于二、三線城市以及重點的四線城市的房地產企業來說，在房地產調控趨于常態化的形勢下，努力拓展自己的生存和發展空間，以扎實的腳步前進，也是一個很好的機遇。抓住這一機遇的有效手段之一就是要大力控制房地產開發成本。

一、明確開發成本的構成要素，科學合理地規劃成本合成，做好成本控制

以下筆者從房地產開發成本構成的角度，談一些控制開發成本的措施。

房地產開發成本的構成要素主要包含土地、土建、設備費用， 配套及其他收費支出和管理費用等幾個方面，對此要進行嚴格控制，科學規劃。

（一）土地、土建、設備費用

這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。 其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產 開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費 用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭 金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計 的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發 的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。

（二）配套及其他收費支出

主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10—15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。

（三）管理費用和籌資成本

房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

二、分解開發項目的成本因素，實行分階段成本控制

根據房地產開發項目成本控制的階段性特點，對每個階段都實行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。

（一）認真做好項目開發成本的分析預測

成本預測是項目開發效益預測的重要內容，是企業對其經濟活動實現事前控制的重要手段，成本預測對于企業經營決策起著決定性的作用。從時間上劃分，成本預測可分為先期成本預測和期中成本預測。先期成本預測，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般說來，先期成本預測包括兩方面內容。其一是新項目決策前的成本預測，主要是為項目決策和開發方案的選擇提供承要依據其；二是新項目確定后，對計劃期成本水平的測算，這種測算過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。

（二）做好設計階段的成本控制

設計環節成本控制。根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較，并應用價值工程最優方案。優秀的設計方案一般需要的投資較多，但是其實施過程中的效益一般也比較好。投資回收期越短的設計方案越好。某項目，總建筑面積約537萬m2，預計提供近10萬人口居住生活，采用架空平臺（蓋板）的設計理念，解決了用地與湘江之間高差和景觀、交通等的問題。設計方案有有如下方法：

方法1：高層低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容積率。低覆蓋率能夠提升居住舒適度增加可售價值，同時節約土地成本。高度提升帶來了景觀價值及可售價格的提升，特別是對于濱江住宅類型的項目而言（表1）

方法2：優化戶型配度。精簡戶型種類，集中布置大、小戶型，突出各類戶型的優勢。設計將140m2以上的大戶型和90m2以下小戶型各自獨立、分區布局，從而避免了不同購買人群之間的不同生活習慣的相互干擾。這樣既能夠使大戶型相對安靜和私密，保障其高檔的居住品質，又打造了高效、時尚的年輕人公寓。此外，戶型種類的精簡，也帶來了管理成本的降低。

方法3：建筑的體表比與結構設計的簡化。住宅類型全部改為板武建筑，剪力墻規整布置。與塔樓等其他類型住宅相比，板樓外表規整，周長減小，建筑表面積減少，相應減少建筑建造成本。經過計算，同等戶型面積下，板樓比塔樓建筑外表面積大約減小約10%。此外，這種規則的平面便于剪力墻的規整布置，簡化結構計算。

方法4：優化住宅下的蓋板設計。小區配套公共建筑板上板下布置的選擇，以幼兒園為例.對于幼兒園板下布重而言，有如下優勢：①獨立柱基，減少基礎施工成本；②減少士方開挖量；③局部蓋板取消，④減少材料和施工成本； 減少板下不可售的建筑面積，提高建筑利用率。經測算，幼兒園（按占地2000m2估算）板下布置相對板上布置共節約成本約482.6萬元人民幣（圖1）。

方法5：建筑空間的綜合利用，提高建筑使用率。小區出入口位置的G層房間，由于靠近住戶，不適合用作嘈雜的商業和設備用房。但是，這些房間具有良好的通風和采光，完全滿足城市物業管理條例的要求，可用作物業管理用房。這種對地下輔助空間的綜合利用，大大提高了建筑綜合成本的使用率（圖2）。

（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

（6）推行產品標準化，以此減少開發新產品的研發等投入成本。

（三）施工階段的成本控制

首先要確保整個施工過程符合規范性要求，包括招標、評標、定標、簽訂合同、工程施工和工程監理等。其次要建立工程項目概預算控制制度，對概預算的編制、審核等作出規定，保證正確核算工程項目的成本，按預算控制費用支出；加強對概預算編制的審核，審查編制依據、項目內容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確；因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發生變動的，應有完整的書面文件和其他相關資料，并經財會部門審核后方可付款。再次要制定工程項目業務流程，明確項目決策、概預算編制、價款支付、竣工決算等環節的控制要求。最后要制定切實可行的資金使用汁劃，既要能保證工程建設的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措。

值得一提的是工程監理問題，質量控制、工期控制、成本控制是監理單位的三大任務。但目前的監理公司素質參差不齊，部分工作是停留在質量控制這個層面上，因而成本控制還是由建設單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、 程造價上的經濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙，使建筑結構出現一道斜梁并末及時更改，既給建設單位帶米了額外的經濟損失，又增加了施工單位的技術難度，同時還降低了房屋使用的舒適度。

未來房地產市場如何發展，離不開今年宏觀經濟政策和房地產調控政策的走向。在宏觀經濟政策由抗通脹為主轉向穩增長為主的契機下，國家對房地產業調控的表態是依然堅持不放松。除了保障房外，今年國家將繼續實行抑制房價過快上漲政策，堅持房地產調控不動搖。回顧2008年底的歷史經驗，當時十大產業振興規劃中也沒有涉及房地產，可事實是房地產對保增長起到了至關重要的拉動作用。因此，只要是在穩增長為主的新形勢下，房地產業就有望迎來一個相對寬松的環境，企業需要的是少說多做、埋頭精干，積極尋找應對之策，做好成本控制。成本控制貫穿于工程建設的全過程，是整個公司降低成本，爭取利潤最大化的核心工作。其能否順利推進，需要房地產公司領導層的高度重視及參與項目員工的共同參與。每一個部門、每一個參與項目開發人員都應視其為己任，充分認識到成本領先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺地貫徹落實。只要本著精益求精的態度、科學的方法，一定可以把成本控制在較低的水平，真正實現成本控制給企業帶來的效益。

參考文獻：

[1]覃曉艷，王玉紅，何耀菊，吳立平；目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J]；長春大學學報；2005年03期.

[2]張麗，李啟明；基于供應鏈管理的房地產開發企業成本控制研究[J]；建筑管理現代化；2004年06期.

[3]韓小非；；房地產開發過程中的成本控制[J]；現代營銷（學苑版）；2011年06期.