淺談房屋維修的技術與管理方法

【摘 要】本文首先對房屋維修進行了分析，然后分析了房屋修的特點，接著對房屋維修的內容和技術進行了分析，最后提出了房屋維修的管理方法，以供參考。

【關鍵詞】房屋維修；技術；管理方法

所謂的房屋維修，就是指在房屋的經濟壽命期限內，對房屋的完損等級評定的基礎上對其進行維護修理，以保證其具有原本的使用功能所進行的活動。房屋維修同時包括對已經損壞房屋的修理和沒有損壞房屋的維護。房屋維修有廣義和狹義之分，狹義的房屋維修是指無疑管理公司對房屋的養護和維修，而廣義的處理狹義維修的內容之后還包括改建。經過分析總結，房屋維修主要包括：①日常保養②對破損部位的維修③對不同等級房屋的裝修和功能的恢復④采取有效的加固措施提高房屋的抗震能力等。

1、房屋維修的特點

房屋維修具有三個方面的特點，第一是維修量大、面廣且零星分散。其中量大，面廣就是說房屋維修會涉及多個單位和用戶，所涉及的項目比較復雜，而零星分散是因為房屋具有固定性的特征，但因為其損壞的程度是各不相同的，這就決定了維修隊伍會隨著房屋所處位置的不同而呈現出流動性和分散性；第二個特點是經常性，房屋使用期限一般比較長，在使用的過程中由于受到多方面的影響，會在一定程度上給其的使用功能造成影響，同時其因為在環境、地理位置以及功能等方面都存在著一定的差異，相同結構的房屋的使用功能所遭受破壞的程度也是各不相同的，由此可見房屋維修是一項經常進行的工作，也就是說經常性是其的一個重要特點之一；第三，房屋維修的在技術方面有著較高的要求，在進行房屋維修時，由于不能改變建筑物原有的風格，這和建設同類型的新工程相比起來，有著更好的難度，也就是說技術要求會更高。房屋維修有著獨特的設計、施工技術以及操作技能等方面的要求，針對不同的房屋會采用不同的維修標準，因此說房屋維修是一項技術含量較好的工作。

2、房屋維修的內容分析

2.1磚砌體結構的維修。第一，在最大限度上減少環境腐蝕以及侵蝕介質給砌體所帶來的影響；第二，如果外墻的熱工性能不好，應采取有效的保溫措施；第三，應設法提高砌體的抗腐蝕能力；第四，對于濕度比較大的房間應該對防水層以及排水時設施采取一定的措施加以維護，以遭到水的侵蝕；第五，對已有的防水層進行養護，對失效的防水層進行維修；第六，為防止建筑物四周出現積水現象應確保室外場地是平整的同時應具有一定的排水坡度；第七，為了防止污水和蒸汽等侵蝕墻體，不能在墻上隨意開洞，并排放污水蒸汽；第八，為了防止侵蝕在墻體上的結晶持續腐蝕墻體，應及時將其清除干凈；第九，對屋面的排水系統定時進行檢查，如果出現異常應及時進行維修以保證其正常工作。

2.2鋼筋混凝土結構以及裂縫的維修。鋼筋混凝土中的鋼筋和混凝土這兩種材料的物理力學性能是完全不同的，其中鋼筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗壓力，二者共同滿足工程結構的受力要要求。一旦二者中任意一個出現了問題，都應及時采取有效的措施進行維修，日常應加強對其的保養，以保證工程結構的受力安全；鋼筋混凝土結構由于受到多方面的影響，難免會出現裂縫，一旦出現裂縫，應及時找到原因并采取有效的措施進行處理。

2.3裝飾工程以及門窗工程的維修。抹灰作為裝飾工程中的重要內容，其所起到的作用是非常重要的。而保護體機構可以防止外界帶來的侵蝕，確保房屋的整體使用功能，因此應定期檢查如果存在問題應及時采取措施進行維修；門窗的作用眾所周知，這里就不多說，由于其在使用中會受到自然或者是認為的損壞，應及時進行修理以防損壞的地方越來越嚴重。

2.4屋面工程的維修。屋面作為建筑物承重結構的重要組成部分處于建筑物的最上面，其主要承受屋頂的自重及其上部荷載，其還起著抵御風寒、綠化景觀以及供熱節能等作用，總之屋面作為建筑物中不可缺少的部分。屋面通常會包括防水層、保溫層以及支撐結構三個部分，應定時對其進行保養如果出現問題應采取措施進行維修。

3、對屋面維修的管理

3.1對房屋維修計劃的管理。房屋的維修計劃主要包括房屋維修施工計劃和房屋維修輔助計劃，房屋維修施工計劃作為房屋維修計劃的核心，其它計劃的編制都是依據其進行的。在房屋維修計劃中包括了在計劃期內需要維修房屋的所有情況；而房屋維修輔助計劃主要包括維修施工力量計劃、材料和維修機具供應計劃、維修技術支持計劃、資金使用計劃以及成本利潤計劃等。物業公司應根據房屋的實際情況將切實可行的維修方案確定出來，對維修資金進行合理的分配，有計劃的組織維修，對確定的維修方案進行審核并做好工程預算和決算。

3.2對房屋維修預算和成本的管理。房屋維修工程預算是在工程開工之前對維修工程造價進行計算的計劃性文件，作為承包方和發包方最終核算工程款的依據。成本管理作為企業經營管理的重要內容，企業所有管理工作的開展都和成本之間有著密切的關系，管理的質量的好壞最終都會在成本中體現出來。成本管理顧名思義就是要設法降低成本，也就是說以最好的資金獲得最大的效益。成本管理的主要方法有：第一，以項目經理為中心，建立成本控制管理體系，讓項目管理者都參與進來，項目經理對整個工程項目負有全面的責任，工程項目成本的控制作為項目管理的重要內容。在項目經理人的帶領下，要做好對數額較大成本費用的審查；要將成本控制貫穿整個工程項目的始終；第二，不斷完善項目成本管理責任制，只有所有的項目管理人員都能明確自己的成本管理責任，并嚴格執行才能保證項目工程成本控制目標的實現；第三，要加強項目成本的分析和考核。這是實現成本控制目標必須進行的工作。在施工前對所有的費用進行分析，在完工之后對這些費用的使用情況根據不同部門不同人員的責任和不同階段的工作進行考核，以實現成本控制的目標；第四，辦理索賠應及時，結算理據應充分。通常房屋維修具有很多的不確定因素，這就需要在施工中多和業主溝通，讓他們對工程了解工程的進展情況；對索賠事件要做出詳細分析說明，做到有理有據以免出現歧義。這樣在很大成上保證了工程結算的快速順利進行。

3.3房屋維修施工項目管理。房屋維修施工管理是物業管理公司的基層管理工作，其管理內容主要包括：第一，維修任務的落實以及承包合同的簽訂；第二，在施工之間確保各項準備工作就緒；第三，有效組織施工的進行做好對施工質量的管理和控制；第四，加強對施工現場的管理工作，確保文明施工；第五，做好施工參與方之間的協調工作并做好合同管理。在整個施工階段都會涉及到施工項目的管理，而且在不同的施工階段，管理的重點和內容都是各不相同的。這就需要管理者針對不同的階段和施工內容做好施工各階段的管理，以保證房屋維修施工的質量和進度。

4、結束語

綜上所述，為了確保建筑物在使用壽命期限之內的功能正常發揮，需要對房屋進行必要的維修，基于房屋維修的特點，必須加強對房屋維修的管理，確保維修的質量，同時控制好成本，以使得建筑物能正常使用。

參考文獻：

[1]周俊卿，魯美娟．工程項目成本管理中存在的問題與對策[J]．江西煤炭科技.2003（3）．

[2]王連之，閔啟武．對高校維修工程管理的思考[J]．科技創業月刊.2007（7）．