加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制及對策研究

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)開發(fā)面臨成本控制精細(xì)化挑戰(zhàn)的需求越來越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究面臨出許多新的問題。本文首先對成本控制基本原理進(jìn)行簡單研究，重點(diǎn)針對房地產(chǎn)開發(fā)中的施工成本、營銷成本控制進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)，成本控制，對策 研究

1.引言

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近幾年的迅猛發(fā)展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需自我調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，奠定了向更高層次發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，靠的是在競爭中開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由此帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。尤其是經(jīng)歷了2009年初席卷全球的國際金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨成本控制精細(xì)化的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。本文針對目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制所存在的一些基本問題，結(jié)合成本控制的基本理論，重點(diǎn)針對房地產(chǎn)開發(fā)中的工程成本、營銷成本控制進(jìn)行研究。

2. 項(xiàng)目成本控制基本理論概述

2.1 基本概念

項(xiàng)目成本管理，就是對再完成一個項(xiàng)目過程中可產(chǎn)生的成本費(fèi)用支出，有組織、有系統(tǒng)地進(jìn)行預(yù)測、計劃、實(shí)施、核算、分析等一系列的科學(xué)管理工作。要進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標(biāo)，然后進(jìn)行控制和分析。其主要有3項(xiàng)功能：（1）為定期的財務(wù)報告目的，計算銷售成本和估計存貨價值；（2）估計和預(yù)測作業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶等成本對象的成本；（3）為企業(yè)提高業(yè)務(wù)效率、進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供經(jīng)濟(jì)信息和反饋。

2.2 項(xiàng)目成本管理目標(biāo)

項(xiàng)目成本管理的總體目標(biāo)是為企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，具體來說包括為企業(yè)內(nèi)外部的相關(guān)利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織手段實(shí)現(xiàn)控制成本水平。在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)成本管理系統(tǒng)總體目標(biāo)的表現(xiàn)形式也不同，而在競爭性經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)主要依競爭戰(zhàn)略而定。在成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)則是在保證實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等方面差異化的前提下，對產(chǎn)品全生命周期成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)成本的持續(xù)性降低。

3. 施工成本控制對策研究

施工階段的科學(xué)管理，從項(xiàng)目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質(zhì)量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學(xué)管理，造成人力和財力的多種返工浪費(fèi)。只有在施工過程中真正落實(shí)科學(xué)管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設(shè)計決定著工程估算的編制，也決定著工程結(jié)算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設(shè)計是否切實(shí)可行、經(jīng)濟(jì)和合理的依據(jù)。這個階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個方面進(jìn)行成本控制：

3.1 加強(qiáng)財務(wù)紀(jì)律

根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核算和責(zé)任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟(jì)責(zé)任，計算經(jīng)濟(jì)效果，做到責(zé)權(quán)利明確。

3.2 正確應(yīng)對工程索賠

正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。

4. 營銷成本控制對策研究

房地產(chǎn)業(yè)營銷階段的成本控制，是實(shí)現(xiàn)利潤的最后階段成本控制。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)市場，因企業(yè)之間的無序競爭、資源浪費(fèi)，造成營銷成本大幅度增加，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場宏觀與微觀利益產(chǎn)生巨大損失，其競爭能力與整體素質(zhì)難于提升。針對該現(xiàn)象，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序與競爭行為，確保房地產(chǎn)業(yè)能健康快速的發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)自律同資源整合，構(gòu)建有序的競爭同合作氛圍，將營銷變成一種全新的戰(zhàn)略。營銷合作是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時采用的一種做法，它目前尚無章可循。市場推廣費(fèi)是房地產(chǎn)營銷成本中的主要變量，彈性較大，較難控制，而其它費(fèi)用彈性較小，相對比較容易控制。企業(yè)內(nèi)部的營銷合作模式、公司與公司之間（跨組織界限）的營銷合作模式是兩種全新的營銷合作模式。

4.1 企業(yè)內(nèi)部的營銷合作模式

對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其各物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分公司除了對外競爭外，在同一地區(qū)當(dāng)其目標(biāo)市場相對集中時，還存在內(nèi)部競爭。

各項(xiàng)目分公司為自身利益爭奪市場，每個項(xiàng)目都要求具備相應(yīng)配套和公用服務(wù)設(shè)施，并對企業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理有著較高的要求。但是，由于項(xiàng)目用地面積的等原因的限制，使得個別項(xiàng)目沒有完備的施設(shè)或達(dá)不到購房者的要求，導(dǎo)致銷路受影響；而具有完備條件的項(xiàng)目就有著較大的優(yōu)勢。各項(xiàng)目分公司為爭奪市場獨(dú)立運(yùn)營，難以形成合力和整體效益，造成企業(yè)營銷成本上升，其各自進(jìn)行市場推廣，如廣告宣傳、形象宣傳，舉辦客戶聯(lián)誼會等，使得營銷資源過于分散。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體營銷目標(biāo)，提高利用效率與效益，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部營銷資源結(jié)構(gòu)失衡和不對稱，充分利用各個項(xiàng)目分公司的營銷資源，并兼顧各項(xiàng)目分公司的自身利益，就必須采用切實(shí)有效地成本分?jǐn)傊贫群陀袃斒褂弥贫取?/p>

4.2 企業(yè)之間的營銷合作模式

各開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目分公司由于受到企業(yè)統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理，相互之間的競爭還較為有序，而作為獨(dú)立法人的不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭則是一種無序的惡性競爭。競爭的最終結(jié)果是整個行業(yè)的利潤下滑，營銷成本大大增加。只有建立新的競爭與合作規(guī)則，從過度競爭轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度合作，從資源內(nèi)耗趨向?yàn)橘Y源整合，才能使各房地產(chǎn)企業(yè)將無序競爭轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蚋偁帲嵘麄€房地產(chǎn)業(yè)的資源整合。

企業(yè)之間的營銷合作模式可以分為以下兩種：不屬競爭對手的公司之間的營銷合作模式為相互代理制；屬于競爭對手的公司之間的營銷合作模式，要做到統(tǒng)一定位，共闖市場。為降低營銷成本，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高行業(yè)的營銷水平，保證行業(yè)的整體利益，特別是培育國內(nèi)企業(yè)的競爭力，使其能與入世后外來企業(yè)相抗衡，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)做到“為競爭而合作，靠合作來競爭”，“克服過度競爭，走向適度合作；克服資源浪費(fèi)，走向資源整合”。

4.3 營銷成本控制關(guān)鍵思路

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費(fèi)用的支出，銷售費(fèi)用支出的主要部分包括房地產(chǎn)銷售廣告推廣、活動推廣、銷售現(xiàn)場及樣板房裝修支出等費(fèi)用。在競爭日益激勵的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢，一般費(fèi)用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，深入理解項(xiàng)目內(nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接；應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、檔次以及所在地的社會經(jīng)濟(jì)人文等因素，深入研究廣告費(fèi)用投放的內(nèi)容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，避免事倍功半，從根本上達(dá)到銷售費(fèi)用成本控制的目的。

選擇優(yōu)秀的租售代理公司。優(yōu)秀的營銷代理機(jī)構(gòu)熟悉市場環(huán)境、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，他們對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，能夠使項(xiàng)目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。

5. 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是以經(jīng)濟(jì)效益為目的的，但追求效益的結(jié)果是我國房價過高，百姓購房負(fù)擔(dān)過重，這己經(jīng)成為當(dāng)今社會的熱點(diǎn)問題，繼續(xù)發(fā)展下去將會使我國剛起步的房地產(chǎn)市場陷入混亂。本文重點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)中的施工成本和營銷成本控制做相關(guān)研究，以求對房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面有一定參考價值和現(xiàn)實(shí)意義。

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