新疆房地產價格體系理論與實證解析

【摘 要】 近些年來，隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產市場也獲得了更大的發展空間，與此同時，房地產價格的頻繁變動對于地區經濟的發展也產生了嚴重的影響。隨著房地產企業數量的不斷增加，房地產行業內競爭形勢日益嚴峻，為了應對激烈的市場競爭，越來越多的房地產企業在價格方面進行不斷的調整，一起能夠促進自身利益的提升，這也促進了我國房地產價格體系的建設步伐。本文就以新疆房地產市場的發展為例，對新疆房地產價格體系建設的相關問題進行簡單的探討。

【關鍵詞】 房地產價格 新疆地區 房地產市場

市場分析活動對于現代市場經濟的發展有著十分重要的作用，通過對房地產價格體系理論和試驗的分析與研究，能夠為房地產開發商提供更多的參考依據，從而有效的規避市場風險。而對于房地產投資者來說，通過房地產價格體系的理論研究結果，能夠在開發和投資方面具有更加豐富的數據參考。通過對房地產價格的分析來判斷房地產市場的發展態勢，對當前存在的問題進行科學的引導和調整，以此促進房地產市場的良性發展，也為消費者的權益提供更多的保障。

一、房地產市場的特征分析

1.房地產市場體系

房地產市場，指的是房地產企業開發和經營的，帶有房地產特征的產品或者是服務所形成的市場體系，其中包含了房地產商品交換的全部內容，也包括房地產開發市場、勞務市場以及資金市場在內的綜合運行機制，同時也可以概括為包括房地產開發、生產經營以及流動在內的整體的市場運行體制，其具有較強的獨立特征和專門化特征。房地產市場體系已經成為了我國經濟發展的主要市場。

2.房地產市場的特殊性

（1）房地產市場是不完全市場。如果將房地產市場與完全市場競爭相比可以發現，房地產市場是不完全市場，而且其具有一定的獨特性。房地產市場的獨特性可以從以下幾方面考慮，第一房地產的買賣雙方對于房地產價值和趨勢的出發點往往是無法一致的；第二，房地產財產的轉移工作具有很強的專業性，要求必須要掌握一般公民不具備的法律知識；第三，房地產是按照不同的單元進行明確劃分，不同的單元具有明顯的獨立性；第四，土地的位置不能進行遷移，所以房地產具有一定的地域性。正是這些特征的存在決定了房地產市場與洽談的市場存在明顯的差異性。

（2）房地產市場需求呈現多樣性特征。雖然房地產屬于不完全市場，但這并不意味著房地產市場中的供求原理無法起作用，在短時間內房地產市場的供給是相對穩定的，不能根據房地產價格的變動快速做出準確的反應，因為土地這一資源是固定的，不能隨意更改。而從土地開發到房屋供給的實現要經歷一個漫長的過程，這就使得短期內的房地產價格會隨著其他市場的變化而發生變化，這就是造成房地產經濟泡沫的一個主要因素。而在長期的市場機制調解下，房地產價格也可以做出一定的餓調整，但是其價格的變化已經不再是市場調節的主要因素，相關的房地產政策的變化也會對房地產的長期供給產生影響?；诖耍瑢τ诜康禺a需求的特征進行分析，其應當包括廣泛性、多樣性、長期性等幾個特征。居民對于房地產的需求是長期的，當受到不同的制約條件影響，會對房地產商品的品質有不同的要求，而由于房地產商品的價格昂貴，人們在購買房地產商品時自然不會像購買其他產品一樣的隨意，通常都需要將儲蓄變為消費，這也從另一個側面體現出了房地產的融資性。

3.我國房地產市場特征

我國房地產市場具有明顯的壟斷性、計劃性和競爭性的特征，根據我國國家政策的相關規定，土地是歸國家所有，在土地市場交易活動中的對象是土地的使用權，而不是土地的所有權，因此當土地作為一種商品進入到流通領域中時，土地價格作為土地使用權的一種經濟補償。從這一點上來說，我國房地產開發市場的競爭必然會異常激烈。

二、新疆房地產價格體系的理論分析與實證研究

1.新疆房地產市場波動特征

通過上述分析可以看出房地產市場具有其自身的獨特特征，而我國房地產市場最為明顯的特征就是市場壟斷性和房市的二元性。新疆房地產市場的價格體系建設的分析，以2000年至2010年的變化特征為研究對象，可以看出：2000年開始，新疆房地產開始出現異常的活躍狀態，在市場經濟體制改革不斷推進的影響下，也促進了新疆房地產業的快速發展，房地產價格出現了較大的波動；2005年，新疆房地產價格開始出現較大的下降幅度，出現了很長一段時間的萎靡狀態，而由于受到政策和市場的影響，在2005年之后，新疆房地產又開始緩慢回升，在投資、開發以及銷售等方面都呈現出不同程度的增長趨勢，直到2010年，再次因為政策和市場經濟調整的影響，而產生衰退現象。

2.房地產市場供需與房價決定的結論

本文采用協整假設檢驗方法一一Grange：因果檢驗、雙變量回歸模型以及向量自回歸模型判斷房價與供需之間的關系。最終結論是房地產需求對房價變動的影響是長期的，不僅影響當期房價變化，還會影響未來房價變化；房價變動對房地產需求的影響是短期的，只影響當期需求。房地產供給和房價變動之間的關系要簡單的多，在新疆它們之間的動態乘數為零，不僅沒有因果關系也沒有當期影響關系。

三、關于新疆房地產價格體系的思考

在通常情況下，房地產市場價格體系的建設需要從兩個方面進行考慮，第一是市場需求，市場需求與市場價格之間相互影響、相互作用；第二是房地產市場所表現出來的特征，受到市場因素的影響，在房地產買賣市場、租賃市場中的產生的變化。從新疆房地產市場的發展來說，從房地產投資、開發、銷售等幾個環節的密切程度進行分析，由于國家土地政策的變化對房地產市場的影響和房屋租賃市場變動所產生的影響是十分顯著的，而且也體現出了房地產市場獨立性與市場弱相關的特征。房地產價格體系模型的建立，能夠對房地產市場的變化進行綜合的反應，雖然在拐點的擬合程度上與趨勢模型存在著差距，但是其在反應經濟變量對價格體系的影響方面能夠與實際情況相符，而且具有較強的說服力。從這一方面考慮，新疆房地產價格體系的建設與新疆市場經濟發展有著密切的關系，而且利用房地產價格體系模型能夠充分反映出新疆房地產變化的特征，在促進新疆地區房地產市場發展方面有著積極的推動意義。

結束語：

隨著市場經濟體制的不斷發展與完善，對我國房地產價格體系的建設也產生了巨大的沖擊，如何在激烈的市場競爭條件下促進房地產價格體系的完善，是當前我國市場經濟體制建設中一項重要的任務。通過對新疆地區房地產價格體系相關問題的研究可以發現，當前新疆地區在房地產價格變動方面較為頻繁，這與市場經濟和發展等多方面因素有著密切的關系，因此，必須要從實際出發，結合地區經濟發展的現狀，促進房地產價格體系的不斷完善，以此促進地方經濟的持續發展。

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