論房地產(chǎn)營銷視角下的住宅建筑設(shè)計(jì)

【摘 要】 在市場經(jīng)濟(jì)背景下，商品住宅的建筑設(shè)計(jì)必須與房地產(chǎn)營銷策略進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，因此，建筑規(guī)劃工作者必須從房地產(chǎn)營銷的視角出發(fā)，以符合開發(fā)商和消費(fèi)者共同需要的商品住宅設(shè)計(jì)作品實(shí)現(xiàn)各方的經(jīng)濟(jì)利益和社會效益。本文分析了房地產(chǎn)營銷視角下住宅建筑設(shè)計(jì)的原則與設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的若干問題，并對現(xiàn)代商品住宅建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望。

【關(guān)鍵詞】 商品住宅 建筑設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)營銷 發(fā)展趨勢

1 商品住宅建筑設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)營銷策略的有機(jī)結(jié)合

在當(dāng)前的商品住宅開發(fā)過程中，往往存在著建筑師的設(shè)計(jì)作品與房地產(chǎn)商營銷工作脫節(jié)的問題，設(shè)計(jì)師對商品住宅開發(fā)的特點(diǎn)并不了解，無法從銷售賣點(diǎn)出發(fā)調(diào)整設(shè)計(jì)思路；而開發(fā)商對建筑規(guī)劃原理的認(rèn)知更少，不理解建筑師設(shè)計(jì)意圖的情況也屢有發(fā)生。這一問題使商品住宅的設(shè)計(jì)與營銷始終無法達(dá)到統(tǒng)一，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)方與開發(fā)商的工作成效都大打折扣。有鑒于此，建筑規(guī)劃師應(yīng)深入了解商品房相關(guān)的市場營銷與策劃知識，以便能夠從房地產(chǎn)營銷視角下進(jìn)行住宅建筑設(shè)計(jì)，并通過與營銷部門的積極溝通和相互配合，以符合房地產(chǎn)開發(fā)特征的建筑設(shè)計(jì)成果，實(shí)現(xiàn)各方的經(jīng)濟(jì)利益和社會效益。

在項(xiàng)目進(jìn)行的初始階段，開發(fā)商首先要做的是獲得土地，而在其獲得土地之前，建筑規(guī)劃的工作就已經(jīng)開始了。通過對項(xiàng)目地段、客戶群等因素的研究，建筑師應(yīng)與開發(fā)商一道，認(rèn)真探討該項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值及可行性，并作出多個總體規(guī)劃方案供其參考。一旦開發(fā)商取得了土地，建筑師就應(yīng)通過與開發(fā)商的緊密互動展開實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃工作。工作中，應(yīng)對規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行詳細(xì)、深入、嚴(yán)格的布置，使住宅在間距、退線、高度等方面均能滿足相關(guān)法規(guī)的要求。設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)師一方面要從商品住宅的銷售策略出發(fā)，依據(jù)住宅的定位是低價(jià)入市還是主打高檔豪華，而針對面積、戶型、層高、進(jìn)深及其他細(xì)節(jié)問題進(jìn)行分析；另一方面，則應(yīng)從購房者的需求出發(fā)，追求細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的人性化以及高性價(jià)比的住宅設(shè)計(jì)成果，真正體現(xiàn)規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、消費(fèi)、使用等各個環(huán)節(jié)的完美統(tǒng)一。

2 房地產(chǎn)營銷視角下住宅建筑設(shè)計(jì)的基本原則

隨著房地產(chǎn)市場營銷等學(xué)科的發(fā)展，近年來，商品住宅的建筑設(shè)計(jì)評價(jià)開始從居住功能與社會勞動消耗，向著商品營銷的角度轉(zhuǎn)變。除空間與平面布置、物理性能及安全性、建筑藝術(shù)、廚衛(wèi)設(shè)計(jì)等幾項(xiàng)傳統(tǒng)評價(jià)指標(biāo)外，建筑設(shè)計(jì)的價(jià)值也越來越強(qiáng)調(diào)其在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)、工程造價(jià)、設(shè)備安裝、物業(yè)管理等專業(yè)的體現(xiàn)。為滿足現(xiàn)代商品住宅的各種市場需求，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下基本原則：

2.1 動態(tài)評價(jià)原則

對于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評價(jià)，應(yīng)針對某一類型的消費(fèi)者及其某項(xiàng)需求給予具體的、動態(tài)的評定。建筑師不僅要研究其目標(biāo)消費(fèi)群體的生活背景和消費(fèi)心理特征，還應(yīng)對項(xiàng)目所處的地理、人文環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理等一系列因素進(jìn)行了解和分析，以明確項(xiàng)目的整體定位。

2.2 市場導(dǎo)向原則

以市場為導(dǎo)向，即是以客戶需求作為設(shè)計(jì)的根本依據(jù)。從表面上看，建筑設(shè)計(jì)即建筑的室內(nèi)平面、空間布置，及建筑的整體造型、結(jié)構(gòu)、承重、建筑材料及水電、光纖等管網(wǎng)線路分布，完全屬于建筑技術(shù)問題。然而，由于住宅最終將成為消費(fèi)者家居生活的基本要素，因此只有滿足消費(fèi)者需求的設(shè)計(jì)項(xiàng)目才能確保銷售效果。因此，建筑師必須將顧客利益作為住宅建筑設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)。

2.3 基于住宅全壽命周期的經(jīng)濟(jì)評價(jià)原則

經(jīng)濟(jì)性是商品住宅開發(fā)成敗的重要指標(biāo)，設(shè)計(jì)中既要考慮到降低開發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)的成本，也要從消費(fèi)者的角度考慮住宅建筑使用中各種資源的降耗問題，使住宅建筑在建造及使用的壽命周期全過程中符合其經(jīng)濟(jì)性原則。

2.4 美觀和適用原則

為給居住用戶創(chuàng)造一個優(yōu)雅、宜居的生活空間，建筑設(shè)計(jì)必然要追求美觀和舒適，但商品住房的藝術(shù)設(shè)計(jì)同時也要遵循適用原則，即“在適用且經(jīng)濟(jì)的條件下注意美觀”。否則，盲目追求藝術(shù)效果往往導(dǎo)致住宅建造費(fèi)用的浪費(fèi)，而在其市場定位已經(jīng)確定的前提下，要么提高成本降低銷售效益，要么影響其他工程項(xiàng)目的成本投入，導(dǎo)致建筑安全性降低，維修隱患增加等問題，不利于住宅的銷售前景及其居住其的安全性與便利性。

3 住宅建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個問題

3.1 面積與戶型的確定

面積設(shè)計(jì)中，除需確定住宅的總面積，還應(yīng)對不同功能區(qū)間內(nèi)的面積進(jìn)行合理配置。面積小了，會影響其居住功能；過大則可能造成住宅使用、維修、管理上的浪費(fèi)。2006年，國務(wù)院發(fā)文要求新建項(xiàng)目建筑面積90m2以下的戶型套間應(yīng)占總建筑面積的70%以上。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，二房二廳一衛(wèi)70m2～80m2、三房二廳一衛(wèi)85m2～95m2、三房二廳二衛(wèi)100m2～110m2，四房二廳兩衛(wèi)115m2～130m2最為適宜。而住宅內(nèi)不同功能區(qū)間的面積也應(yīng)以“價(jià)值最大化”為原則，以適用為標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)定。

戶型類別及其位置分布是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)中應(yīng)針對不同的市場定位及目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣，合理確定項(xiàng)目中二房、三房、四房或復(fù)式等戶型分別應(yīng)占的比例。在戶型的位置分布設(shè)計(jì)中，應(yīng)將總價(jià)最高的戶型設(shè)置在最好的位置以確保開發(fā)商的銷售利潤。

3.2 進(jìn)深、層高的設(shè)計(jì)

“長進(jìn)深、短面寬”的設(shè)計(jì)既有利于節(jié)約用地和降低建筑造價(jià)，也有利于降低房屋使用過程中用于保溫隔熱的能源消耗。而在層高的設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)是可以通過設(shè)置夾層或局部調(diào)整層高的方式，創(chuàng)造出豐富多彩的室內(nèi)空間環(huán)境，從而在確保經(jīng)濟(jì)、合理、方便使用的前提下形成產(chǎn)品的差異化，更好地迎合顧客多方面、個性化的居住要求。

3.3 戶型布局與細(xì)部設(shè)計(jì)

戶型布局應(yīng)遵循“動靜分離、干濕分離、公私分離”的基本原則，并依照起居室、主臥、次臥的順序，優(yōu)先保證重要區(qū)域在朝向、景觀、尺寸等方面設(shè)計(jì)效果。門窗的設(shè)計(jì)既要保證充足的光照和通風(fēng)效果，又要避免因其尺寸過大而導(dǎo)致私密性、保溫性降低的問題。應(yīng)注意，門的開設(shè)會影響到家具的擺設(shè)，因此，要避免在客廳、餐廳設(shè)置過多的門，并避免內(nèi)衛(wèi)門直接對著臥室。此外，還應(yīng)堅(jiān)持建筑設(shè)備和建筑本身的一體化設(shè)計(jì)，在房屋的設(shè)計(jì)過程中，就應(yīng)考慮到諸如太陽能熱水器、空調(diào)等建筑設(shè)備的安裝與使用，預(yù)留相關(guān)設(shè)備的安裝位置，并在充分考慮到設(shè)備安裝和投入使用后對建筑外立面的影響的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮建筑外立面的藝術(shù)設(shè)計(jì)。

4 現(xiàn)代商品住宅建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢展望

隨著科技的進(jìn)步和全社會節(jié)能減排、綠色生活意識的提高，現(xiàn)代商品住宅建筑設(shè)計(jì)越來越向著生態(tài)、綠色、節(jié)能及智能化的方向發(fā)展，未來建筑在大量運(yùn)用綠色材料和節(jié)能技術(shù)的同時，更加強(qiáng)調(diào)“個性化”和“人性化”的設(shè)計(jì)思路?？梢韵胍?，在未來很長一段時間內(nèi)，通過公共空間的藝術(shù)設(shè)計(jì)和無障礙設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃中體現(xiàn)出的智能化服務(wù)品質(zhì)和生態(tài)化的綠化氛圍、住宅建筑管理中節(jié)能、低耗、以及可再生能源利用等環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，滿足現(xiàn)代居民的住宅要求，將成為住宅建筑規(guī)劃工作者必須認(rèn)真研究和解決的首要問題。

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