基于修正的土地競標租金模型的中國城市居住分異研究

摘要：城市居住分異是中國城市經濟發展越來越明顯的一個表現，它由市場因素與非市場因素共同作用形成。文章對阿朗索的土地競標租金模型進行修改，加入中國城市特有的假設條件建立住宅競標價格模型來分析中國城市居住分異現象產生的市場因素。從社會穩定、勞動力市場、城市交通及公共資源四個方面討論了城市居住空間分異所帶來的社會經濟影響。最后，基于住宅競標價格模型的分析，我們找到居住分異對策的核心是縮小不同收入家庭對住宅價格反應程度的差距。

關鍵詞：土地競租模型；城市居住空間；分異

一、 引言

城市居住分異（Urban Residential Differentiation）是城市經濟發展的一個階段性產物，同時也是伴隨著城市化過程而出現的一種社會經濟現象。20世紀30、40年代起，西方發達國家的經濟、城市社會學領域的專家學者開始對以種族、宗教隔離為主要形式的城市居住分異現象的形成機制、空間模式、影響因素及社會經濟后果等進行研究。中國學者對城市居住空間分異的研究起步較西方國家晚，1986年虞蔚公開發表《城市社會空間的研究與規劃》，這成為中國城市居住分異研究的起點。此后，從事地理與城市規劃、城市經濟研究鄰域的學者不僅將西方經典的居住分異理論引入中國，而且也從實證的角度，利用定性分析、因子生態分析與基于住宅價格分布的圖上分析等研究方法對中國城市居住分異的空間結構、模式、特征機制，規劃對策等方面進行研究。

在西方發達國家，二戰后逐步形成的城市居住分異的格局是：以大城市為主的中心貧困區和城市郊區的中高檔住宅區的分化。在中國城市居住分異的現象則是一個相反的過程，高收入家庭的居住區位集中在城市中心的繁華地帶，中低收入家庭選擇遠離城市中心的外圍住宅區。中西方城市居住分異在空間表現上有所不同，這主要是因為西方國家的城市居住分異是伴隨著郊區化的發展，而中國的城市居住分異是在城市化發展的背景下產生的，并且中國的城市化是具有中國特色社會主義市場經濟的特征，必然促使中國城市居住分異現象有形成機制、社會經濟影響等具有自己的特點。為此，本文結合我國經濟體制和社會經濟發展現實情況來分析城市居住分異的動因及其對我國城市經濟發展產生的作用。

二、 居住空間分異的形成機制

在西方的城市居住空間研究中，主流學派認為經濟收入、社會地位和宗教種族是影響當今西方城市居民擇居行為和居住空間分異的主要因素。國內大多數學者則主張城市居住分異是社會分層在居住空間地域上的反映。

中國城市居住分異的動因是一個復雜的體系，是城市社會、經濟、政治等綜合作用的結果，也是在受政府宏觀干預影響的住房市場中由房地產開發商構成的供給和城市居民組成的需求相互作用的產物。鑒于中國城市居住分異現象的市場及非市場性，本文將從市場因素和非市場因素兩個角度來分析中國城市居住分異的形成機制。

1. 市場因素。城市居民在房地產市場上選擇居住區位、住房地點的行為決定了居住空間，因此城市居住分異形成機制的研究離不開對房地產市場的分析。由于城市住宅建設用地相對來說有限，且住房建設周期較長，房地產市場中住房供給在一段時間來說是缺乏彈性，可以假設某個時期內城市住宅的供給量為固定的，所以在分析供給與需求的過程中一般是考慮有彈性的住房需求。城市居民的收入情況及市場房價決定了住房需求，同時也是影響住房空間選擇的重要因素。本部分將以阿朗索的投標租金模型為基礎，分析在房價一定的條件下收入對城市居住分異的影響。

首先，用房價p替代租金r，在中國城市居民多購買住房而不是租賃住宅，居民在選擇住宅區位時考慮的是房價而不是租金，且根據傳統的租金理論，土地價格是租金的資本化，在一定程度上房價的高低是土地價格差異的反映。其次，假設隨著收入的增加，城市居民對通勤成本考慮比對空間需求的考慮更敏感，這一方面是因為高收入家庭更不愿意忍受較長的通勤時間，另一方面是因為在中國城市居民平均年收入與房價的比過低（2008年北京市職工平均年工資不到四環內期房價格的3倍），低收入家庭無法承受過高的房價而被迫忽略其對通勤成本的考慮，故中低收入家庭的競標價格曲線比高收入家庭的競標價格曲線更平緩。

基于上面的假設條件，可以得出不同收入家庭的住宅競標價格模型，城市居民根據自己的收入情況在房地產市場作用下選擇各自的居住區位。結合圖1進行分析，在同一地段，土地總是被出價最高的使用者所占有，在距離dh的空間范圍內高收入家庭所給出的價格總是高于中等收入家庭，在dm-dh內中等收入家庭所能承擔的價格高于低收入家庭和高收入家庭，而在距離城市中心dm-dh的區域內低收入家庭卻是出價最高者，所以通過市場價格機制的作用，不同收入家庭居住空間的最終選擇如下：高收入家庭居住在dh的區域，中等收入家庭居住在dm-dh區域，低收入家庭則選擇在dl的區域內居住。

根據上面的模型分析，在市場各要素作用的條件下，不同收入的家庭按照收入水平的高低選擇離市中心不同距離的住宅，高收入家庭一般居住在市中心等繁華地段的高檔住宅區，緊鄰其的是中等收入家庭，低收入家庭聚集在離市中心較遠的交通條件、居住環境、公共服務水平等較差的遠郊地帶，客觀上形成了城市居住空間分異的現象。收入差異下城市居民的擇居行為是中國城市居住分異現象產生的市場因素，也是最主要的形成動因。

2. 非市場因素。雖然非市場因素并不是造成中國城市居住分異的主要因子，但它卻帶有濃重的中國色彩，是與西方國家不同的最具有中國特色的部分。促使我國城市居住空間分異現象形成的非市場因素主要是來自政府的行為，尤其是土地政策和住房政策的實行。

我國是社會主義國家，城市土地歸國家所有，城市政府作為國家的代表擁有對城市土地的使用權和處置權，政府對土地的供給、土地的利用具有極大的調控權。政府對城市土地的管理影響著城市土地利用空間結構，我國許多城市的土地根據區位地段的優質將土地價格劃分為若干等級，離市中心越近的土地價格越高，因而市中心附近的住房價格會高于其他地段， 從而排擠了那些有住房需求但無法承擔高房價的購買者， 他們不得不購買離市中心較遠的郊區住宅。政府的土地政策雖然沒有直接作用于住宅市場，但是卻深刻影響著房地產開發商和城市居民的市場活動，間接影響著我國城市居住空間分異現象的產生和深化。

隨著城市化的不斷發展，政府的住房政策對城市居住分異的演變產生越來越重要的影響。目前，我國的城市住房分為商品性住房和政策性住房，商品性住房是指在房地產市場上公開進行市場操作的住房，而政策性住房則包括具有政府保障性質的經濟適用房和廉租房。近年來，經濟適用房和廉租房的建設旨在改善城市低收入家庭住房問題，但是由于這些政策性住房一般建在遠離城市中心的郊區地帶，如北京北六環外的回龍觀、天通苑經濟適用房小區，政府的住房政策推動了低收入家庭向城郊聚集，在居住空間上將高收入家庭與中低收入家庭隔離開來，城市居住分異進一步演化。

三、 居住分異的社會經濟影響

城市居住分異現象會對城市經濟產生巨大的社會經濟影響，空間上的隔離會通過不利文化的傳播、鄰里效應、居住空間與就業的不匹配、公共物品不足等方面阻礙經濟體的進步，從而造成各種社會經濟問題的產生。

1. 加劇社會矛盾。

城市居住空間分異將高收入人群與中低收入人群隔離開來，降低了不同收入群體交流的機會和可能性，從而使得中低收入人群不能通過鄰里效應來獲得更多的就業信息和機會，不能享受到高收入家庭在教育、文化生活方面的外溢作用帶來的外部福利提高，當低收入人群的整體福利沒有得到改善時“仇富”心理就容易產生，這非常不利于減少社會的不平等和社會群體間的矛盾。

另一方面，低收入人群在城市經濟生活中處于低端，他們要么是受教育程度不高或無技術的工人，要么是從農村轉移到城市的人口，當物質生活上得不到滿足時而又無法通過正當的途徑較快改善生活質量時，他們可能通過不法手段來改變現狀。居住空間上的隔離大大減少了低收入群體與其他階層進行社會交流的次數，從而造成社區犯罪率的上升。Glaeser等對美國不同城市犯罪行為和社會交流程度進行研究，發現犯罪程度越高的城市或地區，社會各階層交流的次數越少，相反，社會交流范圍越廣頻率越高的地區，犯罪現象越輕微。

2. 沖擊勞動力市場。城市居住空間分異對城市勞動力市場產生的不利影響包括兩個方面：一是居住與就業的不匹配，二是局部區域的供給與需求的不平衡。

城市中心是城市經濟活動最活躍的區域，也是提供最多就業崗位的地帶，而除少數在城市中心工作的高收入人群可以在附近擁有自己的住房外，大多數中低收入的勞動者居住在遠離城市中心的遠郊地帶，形成了居住與就業的隔離。居住與就業的不匹配是居住空間分異在勞動力市場上的投影，大部分勞動者不得不在工作地和居住地之間進行長時間的轉移，不僅影響他們的工作效率也是一種社會資源的浪費。

一個人活動的區域通常是有界的，以居住地為中心他可以達到的范圍就是一個通勤圈。勞動者在通勤范圍內尋求就業機會，當勞動需求的地點超過一個通勤圈時就會造成失業。在城市里中低收入者占勞動人口的大多數，而他們居住的地點卻遠離勞動需求最集中的城市中心，必然會有部分人的通勤范圍無法延伸至此，因而在遠郊地區會存在失業，而城市中心部分勞動力需求得不到滿足，形成局部的勞動力供給與需求不平衡。

3. 加劇城市交通問題。我國的交通系統，在近年來雖有了相當大的改善，但總的來說仍處于較低水平。目前我國的城市交通還主要集中于市區，連接城市和郊區的交通系統還不夠完善。當居住地與工作地相隔很近時，勞動者或許可以通過步行或自行車等方式而不用借助機動交通工具來實現兩地的空間轉移。但在存在城市居住分異的情況下，居住地與工作地分離，中低收入群體要長時間往返于居住地和工作地，在上下班高峰時段大量人流需要通過交通系統實現空間的轉移，不管是通過公共交通體系或是私人交通工具都會增加車流量，加大城市交通壓力，極易造成交通擁堵及交通污染問題。“北上廣”這幾個特大城市中，由于大量上班族居住地點與工作地點相分離，尤其是中低收入家庭比較集中在遠離城市中心的區域，上下班高峰時期城市交通的壓力巨大，城市居民花費大量的時間在通勤上。

4. 公共資源的不公平使用。城市政府的一項職能就是為城市居民提供具有非排他性和非壟斷性的公共產品和公共服務，力求每一個居民能夠平等、公平地使用公共品。在城市建設過程中，公共配套設施最完善的地區是離城市中心最近的地方，遠郊地區的公共基礎設施建設則相對來說不完善，這是由我國經濟發展水平、城市發展歷程和城市政府財政能力決定的客觀現實。高收入家庭有能力承擔由私人提供的基礎設施產品和服務卻無需為完善的公共配套設施付費，居住在遠離城市中心的中低收入家庭沒有能力享受有償的配套設施服務而又不能使用由政府提供的較完善的公共設施和服務如道路、醫院、學校等，無形中剝奪了他們公平地享受公共品的權利，社會公共資源嚴重向高收入群體傾斜，造成資源的不公平使用。

四、 城市居住分異的對策建議

城市居住分異現象給我國社會經濟發展造成了諸多問題，社會學、經濟學、政治學等領域的學者針對居住空間分異的問題提出了很多對策，其中最主要的建議就是實行混居模式，即將不同收入和階層的居民在鄰里層面結合起來，形成互相補益地區，使低收入群體不被排除在城市主流生活之外。縱觀目前學界所給出的各種政策建議，其主旨都是圍繞著如何實現居住融合來進行論述的。筆者認為具體措施可以呈現出不同的特點，但是它們的核心和出發點應該是不會發生變化的，本部分將立足于第二部分的市場機制分析來探尋城市居住分異的對策核心。

正如前文所述，不同收入家庭的擇居行為造成了高收入家庭與中低收入家庭在居住空間上的分離，在模型中表現為高收入家庭的住宅競價曲線相對于中低收入家庭的競價曲線更陡峭，存在著三條彈性大小不一的曲線。在完全的居住融合狀態下，各種收入家庭都在同一空間范圍內居住，每個家庭對同一居住區位的出價都是相同的，在住宅競標價格模型中只存在一條競價曲線。從居住分異到居住融合的轉變，其關鍵在于增強高收入家庭的價格彈性，減弱中低收入家庭對住宅價格的敏感程度。如下圖所示，高收入家庭的競價曲線變得更加平緩，而低收入家庭的競價曲線變得更加陡峭，當不同收入家庭的競價曲線匯成一條競價時，居住分異的現象就會消失。簡言之，居住分異政策分析的核心就是要縮小不同收入家庭對住宅價格反應程度的差距。為了實現這個目標，政府部門應該要做的是縮小國民收入差距、改善城市公共交通體系尤其是近郊的交通條件及更好地調控房地產市場以控制住房價格的快速上漲。

五、 小結

城市居住分異現象的產生和演變是我國城市經濟和城市化發展過程中社會分層、貧富分化在空間上的表現，它的形成是城市居民和政府部門通過市場機制、非市場行為共同作用的結果。城市居住空間分異給社會經濟發展帶來巨大影響：在一定程度上加劇了不同社會階層間的矛盾，帶來社會的不穩定；將勞動者的居住地與工作地分離，造成局部的勞動力供求不平衡；進一步增加城市交通壓力、加重環境污染問題；不同收入群體不公平使用公共資源。

為了減弱城市居住分異的不利影響，不少專家學者提出了居住融合的政策建議，不可否認這種政策能夠解決居住空間分異所導致的部分問題，但是如何把握混合程度、應對混合居住狀態下的現實問題及尋求不同階層的交往途徑等又需要大量的研究及實證支持。雖然這樣，我們仍然可以找到居住分異對策的核心在于縮小不同收入家庭對住宅價格反應程度的差距。總之，城市居住分異是一個復雜的社會經濟現象，而關于這方面的問題也將是城市經濟學家、社會學家、規劃學者與政治學家們在未來一段時間共同關注的研究重點。

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作者簡介：楊思家，南開大學經濟學院人口與發展研究所博士生。

收稿日期：2013-01-27。