房地產基金在我國的發展方向

摘 要：目前國內由開發商所主導的房地產基金基本以自身開發項目融資為主，具有一定的局限性。我國房地產基金要走出單一經營模式，一方面需建立更加規范、獨立的軟硬件管理環境，另一方面應加大對非自身項目的投資。

關 鍵 詞：房地產基金；融資；趨勢

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544（2013）04-0024-02

一、我國房地產基金的發展現狀

國內最早進行房地產基金嘗試的企業是萬科集團。2005年底， 萬科與中信資本在香港共同發起成立中信資本-萬科中國房地產開發基金，該基金募集資金為1.5億美元，存續期為5年，主要投資于萬科的開發項目，但此后萬科并沒有在基金上邁出更大的步伐。金地集團作為率先啟動基金管理業務的開發企業，2007年和瑞銀集團開始接觸；2008年初一起建立房地產投資平臺，投資中國一線及部分二線城市的住宅開發項目；2009年7月成立共同持股的穩盛投資資產管理公司；2010年3月，首期1.25億美元基金募集成功，成為國內第一家開發商主導的外幣地產基金。 復地集團于2009年8月成立上海復地景業股權投資合伙企業，目前旗下已經有景業和景盈兩支房地產基金， 側重投資復地自身開發項目。中海集團在2010年3月與工銀國際投資管理公司共同發起成立了規模為2.5億美元的房地產私募基金。

據不完全統計，目前國內已出現金地集團、首創置業、上海復地、盛世神州、中國海外發展等內資機構，而AXA、MPGA、PAG等外資機構也在與內地機構合作參與發起人民幣房地產基金，形成規模的約40家左右，管理資金規模近千億。

2013年1月，國內較為知名的創業投資與私募股權研究機構清科研究中心發布了2012年中國私募房地產投資基金數據。數據顯示，2012年共有94支可投資于中國大陸的私募房地產投資基金完成募集， 其中披露金額的有90支基金，比2011年的67支有較大漲幅；而90支基金共計募資59.55億美元，僅比2011年增長1.6%，基本保持穩定。

根據業內人士的分析，新募基金數的增加反映出房地產市場一個回暖的趨勢。在經歷政策打壓、中國經濟增速放緩、央行降息釋放流動性后，投資者對房地產市場的信心開始出現反彈。2012年底至2013年初，全國房地產市場出現的一波行情也印證了這一判斷。

另一方面，2012年度房地產基金的募資金額則反映了目前我國宏觀PE市場募資難的大背景，相比2012年我國國內整體PE募資縮水的現象，房地產基金募資金額出現微增已屬不易，其平均單支基金規模小于2011年同期也與整體PE市場的現狀相符。

從募集幣種看，2012年完成的新募人民幣房地產基金在數量上占據壓倒優勢，全年共計募集完成人民幣房地產基金89支，外幣5支；但在募資能力上，外幣房地產基金占據上風，平均單支外幣房地產基金約是單支人民幣房地產基金的8.92倍。擴展到整體PE市場，2012年國內共完成15支外幣基金募集，而房地產基金就占了1/3，募集資金總額約占全部外幣基金募資總額的30%以上，這在一定程度上也說明外資機構對中國房地產市場繼續持有發展信心。

二、我國房地產基金的特點

我國目前的房地產基金均為私募基金，即私下向特定投資人募集資金的投資基金。私募基金是相對于公募基金而言的，在我國受到嚴格限制，因為私募基金很容易演變成為“非法集資”。根據私募基金的投資對象不同，可以分為三類：（1）證券投資私募基金。 它以投資證券及其他金融衍生工具為主，如量子基金、老虎基金、美洲豹基金等。（2）產業私募基金。它以投資產業為主，如房地產開發、新能源開發、信息產業、新材料等，一般設有一定時間的封閉期，期滿時一次性結算。（3）風險私募基金。其投資對象主要是那些處于創業期、成長期的中小高科技企業，特點是投資回收周期長、高收益、高風險。

作為產業私募基金的一種， 房地產基金具有以下特點：（1）房地產基金的投資對象只是少數特定的投資者。房地產基金一般僅面向特定的少數投資者籌集資金，同時投資起點較高，對參與人數也有相應的限制，無論是自然人還是法人等組織機構， 一般都要求擁有一定規模的財產，具有針對性較強的投資目標。（2）房地產基金的監管環境相對寬松，投資回報相對較高。和公募基金嚴格的信息披露要求不同，監管部門通常不對房地產基金的信息披露有所要求。因此，房地產基金的保密度較高，投資更具有隱蔽性，反應較為迅速，具有非常靈活的運作空間， 相應獲得高收益回報的機會也更大。（3）房地產基金的發起人、管理人會以自有資金進行投資。從目前通行的做法來看，基金管理者一般要持有基金管理公司5%～10%的股份，基金運作的成功與否與他們的自身利益緊密相關，從而形成利益捆綁、風險共擔、收益共享的機制。

三、我國房地產基金的發展趨勢

隨著近年來國家宏觀調控對銀行信貸、資本市場再融資等渠道的堵截，越來越多的房地產開發企業在面臨資金困頓的情況下，開始將融資結構的改善升級作為發展戰略。但是，房地產開發企業成立房地產基金的籌備與募集并不輕松，除少數大型知名房地產開發商外，大多數房地產基金由于缺乏品牌，在如何吸引投資者進行投資方面缺乏有效的手段。

由于房地產開發企業的地產專業背景，投資者在項目篩選方面比較放心，但由房地產開發商所主導的房地產基金面臨的更大挑戰是來自于市場對開發商主導基金獨立性的質疑。相對其他類型的基金而言，由房地產企業所主導的房地產基金必須要在投資、融資之間做出取舍，在自身項目和其他開發商更優質項目之間做出取舍，以此來保證投資者的利益，并借此吸引更多的投資者進入，從而擴大基金規模和經營信譽。但目前國內由開發商所主導的房地產基金基本以自身開發項目融資為主，基金只作為融資平臺。例如，以目前國內房地產基金做得較為出色的金地集團為例，金地美元基金首期募集的1.25億美元，目前已投資標的均為金地集團的自身項目。而非房地產開發企業的金融機構成立的房地產基金則不存在這個問題，但這些基金在資金規模、房地產項目選取、工程管理等方面與房地產開發企業項目存在明顯差距。

因此，房地產基金如果想發展，必須要走出單一經營模式。作為房地產開發企業來講，一方面需建立更加規范獨立的軟、硬件管理環境，設立防火墻，將基金管理團隊與企業自身經營團隊隔離。另一方面，在投資項目選擇上，應運用各種操作技巧加大對非企業自身項目的投資，如從土地價格、管理能力、企業規模三方面進行項目合作。

參考文獻：

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[2]周振華. 中國經濟叢書[M]. 上海：上海人民出版社，2012：52，83.

[3]吳漢平. 房地產金融研究[M]. 長沙：湖南大學出版社，2010：30，92.

（責任編輯、校對：龍會芳）