成交量「金蛇狂舞」樓市「開春」調控博弈如何開跑？

春節(jié)剛過，樓市便出現(xiàn)「金蛇狂舞」局面。中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2月9日至2月15日監(jiān)測的27個城市成交量，較2012年同期普遍上升，在同比上漲的21個城市中，14個城市增幅超一倍，其中貴陽同比增幅高達2675%。

渣打銀行調查報告也顯示，在強勁的需求、價格優(yōu)惠和市場情緒轉變的共同拉動下，大陸多地房屋成交量上升，未來幾個月建築活動有望增加，開發(fā)商預期2013年房屋成交量會好於2012年，房價將適度上漲。

那麼，為了切實按壓住蠢蠢欲動的房價，大陸又釋放出了些怎樣的調控信號？政府在2013年又可能將拿出哪些調控手段和政策工具來與房企博弈？

調控加碼 一線城市釋放嚴厲信號

地方政府部門在兩會期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調，與其他城市相比，北上廣深等一線城市政府部門的表態(tài)相對嚴厲。

調控加碼預期最強烈的是北京。北京市副市長陳剛在兩會期間表示，不要被開發(fā)商「忽悠」了，對於房地產(chǎn)調控，政府還有手段。他警告說，政府還有加大「工作力度的空間」。對於房價上漲過快的項目，租金上漲過快的區(qū)域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。

上海市委書記韓正在上海兩會期間表示，必須嚴格落實房地產(chǎn)調控各項政策措施，防止房價反彈。他強調，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，「三個為主」的方針必須長期堅持；嚴格落實房地產(chǎn)調控各項政策措施，防止房價反彈，必須長期堅持；舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進；要更加關注青年人對住房的需求，想方設法回應他們的期盼。韓正所指的「三個為主」，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主。

廣州市市長陳建華也表示，2013年將繼續(xù)堅決貫徹落實中央房地產(chǎn)市場調控政策不動搖，保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調控政策的延續(xù)性，保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳市常務副市長呂銳鋒則針對閑置土地作出表態(tài)。他表示，政府將依據(jù)新出臺的配套政策，進一步簡政放權，加快推進閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開發(fā)，該收回的堅決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。

京滬深在針對樓市調控政策基調的表態(tài)中，均使用了「嚴格」字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強調「堅決」，似乎意味著2013年一線城市的樓市政策基調將維持從緊。

預備政策多元房企應與政府同心「穩(wěn)增長」

從政府表態(tài)中可預測，2013年一線城市恐將面臨較為嚴厲的政策環(huán)境。據(jù)悉，為穩(wěn)定一線城市土地市場的預期，平抑地價，監(jiān)管層要求一線城市2013年要加大土地供應力度；同時鼓勵採取設定最高價等方式，避免出現(xiàn)高價地。

增加土地供應、促進已供土地開發(fā)將成為一線城市的重要政策思路。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進一步強化。相比之下，對需求端的調控更為受人關注。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭預測，2013年的住房限購政策門檻和執(zhí)行力度不會改變，可能新增對價格上漲過快的局部地區(qū)實施差異化稅收政策。在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免「陰陽合同」的出現(xiàn)，二手房最低計稅價格需要根據(jù)市場情況等因素及時動態(tài)調整。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭亦認為，當前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調整空間。其中，在二手房交易個人所得稅的徵收中，稅額分為差價的20%和總價的1%（非普通住宅2%）兩種，但具體的徵收細節(jié)掌握在地方政府手中，可通過相關的政策予以強化。此外，營業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調整的空間。

多數(shù)業(yè)內人士建議，為遏制投機投資需求，購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行。對於被認定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調的空間。對於近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策，業(yè)界認為不排除出臺的可能。2月20日突然出臺的「新國五條」，即是給了樓市及股市當頭一棒！

儘管政策一壓再壓，表明又表明，也還是有房地產(chǎn)企業(yè)絞盡腦汁鑽空子，想打「城鎮(zhèn)化」的旗幟，推漲房價。但在2012年住建部年度工作會上，並沒有將「房地產(chǎn)業(yè)」、「房地產(chǎn)調控」、「城鎮(zhèn)化」這三者結合起來討論，這或許是有意回避。如此來看，想假借城鎮(zhèn)化來炒房地產(chǎn)概念只能是一種幻想。

房價漲速過快，最終導致的結果就是經(jīng)濟泡沫的破碎，國民經(jīng)濟的跌落，民眾將遭受巨大的損失，付出沉痛的代價。房地產(chǎn)開發(fā)商應摒棄僥倖心理與唯利是圖的驅使心理，應與政府同心、同力、同德，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，才能保證樓市的長期健康發(fā)展，也才能有房企的長遠利益。