房地產泡沫在哪？

央視證券資訊頻道執行總編輯鈕文新博客：

價格高就一定有泡沫嗎？這是一個很嚴肅的問題。許多經濟學家認為中國房地產泡沫大得不得了，同時，華爾街做空大師們也據此認為中國經濟必然受到房地產市場泡沫的拖累而發生大問題。國內更有著名“獨立經濟學家”從2010年就開始，幾乎每年都要站出來大叫一頓，未來中國房地產市場會出現50%的降幅。現在依然堅持，2012年年底，更說未來三年，中國房價會跌掉50%，甚至80%。

那到底該如何理解泡沫？對中國房地產市場而言，到底有沒有泡沫？我的理解是：必須看開發商開發房地產過程中到底有多少利潤。如果開發商利潤越高，而且出現了遠高于平均利潤率的超額利潤，那中國房地產市場一定就泡沫化了。那開發商的實際利潤真得很高嗎？

以萬科為例，2012年以平均每平米11295元銷售了1295.6萬平米的房子。按照其所提供的財務數據我們不難計算出，萬科每平米房屋凈利潤967.5元，每平米凈利潤率8.6%。不錯，2012年萬科每股收益1.14元，凈資產收益率也達到近20%。但我們不能把房地產商的資本收益和房屋銷售每平米的利潤率混為一談，凈資產收益率之所以高一些，那是房地產開發過程中，開發商使用了大量銀行貸款，在杠桿的作用下，形成了較高的資本收益。做個不恰當的比方。開發商凈資產（自有資本金）只有100元，每年只能賺1元錢，這時的資本利潤率（凈資產收益率）只有1%；但如果開發商使用了900元貸款，加上100元自有資本，這時一年就可以賺10元，資本利潤率就可以達到10%。所以，我們不能因為看到萬科每股收益達到1.14元，就說開發商“黑”，而實際情況，我們從不到20%的凈資產收益率，以及每平米房屋銷售8.6%的利潤率看，均未超出社會平均利潤率。通過這樣的計算，如果每平米房屋只有8.6%的凈利潤率，那房價還有多大的降價空間？萬科平均每平方米11295元的價格是否有泡沫？那房價為什么這么貴？問題到底出在哪里了？據調查，房價中的61%變成了各級政府的收入。所以，結論是：中國房地產沒有泡沫，但房價確實過高，確實超出了老百姓的承受力。但要降低房價，不是開發商應當讓利，而是政府應當讓利。