倫敦金絲雀碼頭改造對深圳的啟示

【摘要】金絲雀碼頭經過20余年的改造。已由衰落的港口碼頭發展成為倫敦新的金融和商業中心。金絲雀碼頭的轉型發展對深圳和中國城市更新具有豐富的借鑒意義。文章認為深圳的城市更新，應改變單一市場化的城市更新策略；對關鍵地區應以大片區統籌規劃的方式更新改造；鼓勵國內外金融資本進行長期投資；賦予城市更新主體充足的城市規劃彈性等。

【關鍵詞】金絲雀碼頭 城市更新 金融業 總部經濟 政策

【中圖分類號】F812 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-6623（2013）04-0094-03

英國政府于1981年啟動金絲雀碼頭所在的倫敦碼頭區城市開發區（UDA）改造。經過短短20年更新改造開發，金絲雀碼頭現已發展成為倫敦新的金融和商業中心。2009年末，金融和保險行業從業人員超過5萬人，占該區域從業人員的50%，成為英倫三島僅次于倫敦金融城的金融業聚集區。

金絲雀碼頭金融業的產業效益明顯，金融業稅收貢獻超過25億英鎊，總稅收貢獻約37億英鎊。而且形成了高度聚集的金融業產業集群，成為倫敦碼頭區內在功能和形象上具有標志性和世界級知名度的區域之一，也是城市更新的典范和倫敦金融中心的新象征。

一、倫敦金絲雀碼頭改造經驗

（一）公私合作的開發模式奠定了項目開發的堅實基礎

倫敦政府成立半官方開發公司LDDC取得土地所有權，再由LDDC與私營開發商合作，將土地轉讓給金絲雀碼頭開發公司進行開發。這種公私合作模式避免了開發的土地所有權問題。公私合作使得區域開發引入了全球最先進的開發理念。金絲雀碼頭項目的發起者和投資者奧林匹亞約克公司是個大量參與房地產開發經營、金融混業經營、自然資源經營的超大型企業。為金絲雀碼頭的中長期發展奠定了扎實的基礎。

（二）國際一流的硬件設施順應產業聚集要求

金絲雀碼頭設計時聘用了全球頂尖的十多家設計公司及其他專業公司，形成了今天多樣化、國際化的建筑生態環境。輕軌和地鐵將金絲雀碼頭與倫敦市中心蛛網密布的軌道交通系統完全對接，加快了片區產業聚集。金絲雀碼頭集團的物業經營管理的特點為吸引這些大型國際金融機構入駐創造了極好的條件。

（三）全球知名金融企業總部和金融監管機構的入駐帶動金融業聚集

金絲雀碼頭通過重金吸引全球知名企業入駐建立起了片區的金融業支柱地位。現在，花旗銀行的歐洲、中東和非洲總部，摩根斯坦利的歐洲總部都設在這里。2012年，摩根大通銀行的歐洲總部落戶這里。除這些銀行總部之外，紐約梅隆銀行等知名金融企業，知名律師事務所、會計師事務所和咨詢公司，乃至IT企業亦落戶于此。英國金融服務監管局（FSA）的總部及金融督察服務機構（FOS）在1998年入駐金絲雀碼頭。統計數據顯示，2009年末金絲雀碼頭的公共服務部門就業人數達3200人，已接近倫敦金融城的4300人。

（四）以毗鄰倫敦金融城的區位享受產業溢出效應和軟環境

倫敦金融中心的核心區是金絲雀碼頭以西3英里的倫敦金融城。金絲雀碼頭作為新秀，一方面直接與金融城競爭金融業客戶，另一方面又在無形中享受倫敦金融產業的溢出效應，以及英國政治制度和金融產業相關的法律、法規制度軟環境。倫敦理想的居住環境乃至國際通用語言英語作為商業語都為金絲雀碼頭發展金融業創造了極具全球競爭力的基礎條件。

二、對深圳城市更新的啟示

（一）應改變單一市場化的城市更新策略

隨著《深圳市城市更新辦法》和《實施細則》的出臺，深圳市城市更新進入了一個新的時期。自2003年深圳市啟動舊改以來，深圳市的舊改政策都是沿著市場化的道路邁進。但是這種市場化改造思路是從市場個體的角度出發考慮的，城市的決策者需要站在更高層面謀劃。在完全市場化政策引導下，深圳當前推進的城市更新以單元更新規劃申報實施，實質是將需要改造的城市地區拆成小塊進行改造。這種“化整為零”、“零敲碎打”的改造路徑為各方獲取短期利益創造了有利條件，但對整個城市機能和整體競爭力的塑造起不到應有的作用，實現不了城市長遠發展目標。應當借鑒英國中央政府的做法，必要的時候由政府成立官方機構直接進行中長期大項目的更新改造，以擺脫城市更新的困局，追求城市更新對城市能級提升的整體利益。

（二）對關鍵地區應以大片區統籌規劃的方式更新改造

針對深圳當前的城市更新遍地開花對關鍵地區以大片區統籌規劃的方式進行更新改造很有必要。例如，深圳與河套地區緊密關聯的更新改造片區就很有必要參考倫敦城市碼頭區開發區的做法。這些片區涉及羅湖區和福田區。有必要成立跨行政區的改造主導機構進行統籌安排。河套地區的開發涉及到深港兩個特區政府，決策周期比較長，投資主體不同，建設步伐難同步。但是，深圳完全有條件圍繞河套地區的開發進行整體規劃，先行改造河套地區的周邊地區。又如，寶安區臨海地區需要更新改造的工業區和舊村分布廣泛，具有整體謀劃的條件，應當以大片區整體改造的方式進行改造。當對寶安臨海地區的城市更新進行專項研究，將這個片區的更新改造作為深圳市塑造國際競爭力的重點片區對待。

（三）鼓勵國內外金融資本對更新改造項目進行長期投資

金絲雀碼頭項目20余年的改造表明，其開發主體都是長期投資者。金絲雀碼頭項目發起者奧林匹亞約克公司從運作項目開始就是一種長期投資的做法。從中投公司成為金絲雀碼頭項目的大股東來看，城市更新項目一旦成為優質的商業地產項目就可以成為一種長期投資產品。這是一個城市吸引國際金融資本投資、增強城市競爭力的新路徑。這種國際金融資本的進入將帶給項目和城市先進的經營方式和理念，催生地區全新的商業文化，拓寬城市新的發展競爭空間。

（四）賦予城市更新主體充足的城市規劃彈性

從城市更新的角度看，深圳市正在推廣編制的法定圖則對當前城市更新改造項目形成了較大制約。按照相關部門的安排，法定圖則將基本覆蓋全市。這與UDA地區賦予更新改造主體規劃權形成了鮮明的對比。從深圳更新改造案例來看，一些項目因為受法定圖則約束而需要花費大量精力論證修改法定圖則的必要性，需要通過政府層層審批完成圖則修改，導致項目遲遲不能動工。這就在無形中加大了更新改造項目的綜合成本。政府應當從鼓勵更新改造的角度，對更新改造占比大的地區應暫緩制定法定圖則，減少更新改造項目在城市規劃方面的技術障礙。

（五）應高度重視城市更新對做大做強深圳支柱產業的帶動作用

城市更新改造可能對深圳做大做強支柱產業具有重要作用。深圳當前四大支柱產業中，金融業的發展空間已經充分謀劃，未來幾十年將主要布局在前海地區。但是，深圳經濟規模最大的支柱產業，也是最關鍵的高新技術產業的發展空間亟待擴展。深圳要以全球視角高度審視深圳高新技術產業，將其發展與城市命運聯系起來。

應學習借鑒金絲雀碼頭通過改造聚集金融業總部、壯大提升倫敦金融中心金融產業的經驗，通過城市更新引進全球最先進的理念和開發者，打造深圳高新技術產業CBD，塑造具有配置全球資源的能力的深圳高新技術產業，占領全球經濟競爭的一個制高點，帶領深圳更早邁入國際化城市行列。

（六）應高度重視產業建筑對產業升級的拉動作用

建筑設計在拉動金絲雀碼頭高端金融業聚集方面發揮了重要作用，深圳城市更新改造要高度重視產業建筑對產業升級的拉動作用。以何種產業建筑形態滿足或者順應市場需要，需要市場自身做出回答，但政府可以制定政策激勵市場對建筑形態高度重視，同時政府自身也可以加強對更新改造項目的建筑生態進行指導和審定。2010年，深圳市政府授權市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會，對沒有制定法定圖則地區的和修改法定圖則強制性內容的城市更新規劃進行審批，但這種僅停留在宏觀層面的做法還遠遠不夠。與上海、北京相比，深圳在建筑形態創新方面明顯落后。因此，深圳市應當制定明確的激勵政策，鼓勵城市更新項目在建筑設計方面進行創新，以達到拉動產業升級、涵養城市的目的。

（七）以城市基礎設施建設推動更新改造地區的產業聚集

金絲雀碼頭的經驗表明，城市基礎設施的建設對于更新改造項目的產業聚集具有非常重大的影響。政府在規劃軌道交通、海港、空港和高速公路等城市基礎設施的時候，應高度重視這些城市基礎設施對片區更新改造引入產業的影響。目前，寶安、龍崗兩區大部分地區的基礎設施仍然非常薄弱，政府一方面要加大力度投資建設這些地區的基礎設施，另一方面要將基礎設施投資與政府鼓勵的城市更新片區聯系起來統籌考慮。對于關鍵地區的更新改造，政府更應當優先建設地區的城市基礎設施。對于以大片區統籌規劃改造的城市更新地區。應主動以政府投資基礎設施配套的方式降低城市更新改造項目的改造成本，從而為開發商達到改造項目的產業發展預期目標。