小議住宅小區物業管理中存在的問題及解決辦法

摘 要：隨著物業管理模式在小區管理中的深入推行，物業管理單位與小區業主的糾紛也逐漸增多，如何應對目前物業管理單位與小區業主的糾紛問題成了當前物業管理中的首要大事。本文就是根據目前住宅小區物業管理中存在的不足提出相應的解決辦法，以期能解決目前物業管理中所存在的問題提供一點幫助。

關鍵詞：物業管理 住宅小區 物業糾紛

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（a）-0174-01

根據某知名大學對70多所小區的調查，當前住宅小區業主與物業管理單位發生過嚴重糾紛的占到調查小區總數的80%，其中發生過嚴重暴力、肢體沖突的占總數的37%。在這些沖突當中固然存在著一些業主侵犯物業管理單位的案例，但綜合調查顯示，更多的侵犯是發生在物業管理單位對小區業主的侵犯。

1 物業管理單位服務中存在的不足

目前，收費形式的物業管理制度在我國已經施行了20多年，雖然國家出臺了相關的法律、法規，但物業管理中仍存在著諸多的不足，如：物業管理收費亂、物業部門信用低、業主維權難等問題仍普遍存在。如何解決物業管理中存在的問題，更好的為物業企業發展、為小區業主提供良好的宜居環境是目前小區物業管理企業發展中的首要問題。

1.1 相關的法律、法規有待于完善

由于國家前些年對于房地產行業的優惠政策，客觀上對房地產開發企業所孿生的物業管理單位監管不嚴。對于物業管理企業成立時的審查制度也較為寬松，因此在客觀上助長了物業管理單位的不良心態。而政府出臺的《物業管理條例》也把業主的權益集中到了業主委員會當中，此條例沒有賦予業主與物業管理部門平等對話的機會，因此也就造成了目前物業管理部門的服務質量不高。

1.2 物業管理部門準入門檻低

目前的物業管理企業準入門檻較低，不需要大資金就可以成立物業管理企業進行物業管理收費。這就造成了一部分實力平平的物業管理企業，雖然有了物業管理的資質，但因為缺乏必要的資金投入，各類相關服務的專業人員數量不足甚至在工作中產生分工不明確。因此不能達到既定的物業管理標準，從而引發業主的不滿，引發了不必要的沖突。

1.3 業主維權難、維權成本高

我國的民事訴訟法中規定“誰主張，誰舉證”的原則，這就造成了處于弱勢地位的業主遇到侵權時舉證難的問題，物業管理部門和房地產商掌握著大量的信息，而受侵害的業主如要舉證物業管理部門的侵權行為，必須向法院提交有說服力的證據，但結果往往是收侵害的業主提供不出來法院所需要的證據從而敗訴。

1.4 物業管理部門信用度低

由于物業管理監管的法律、法規不健全，使得物業管理企業的一些行為得不到有效的約束，造成一部分物業管理企業信用意識淡薄。

2 物業管理企業服務意識的改進

加快物業管理改革，依法確定科學、規范、合理的物業管理服務收費，既符合業主的利益和愿望，也有利于物業管理服務的價值補償，是促進物業管理行業健康有序發展，維護社會穩定的有效措施。

2.1 完善業主制度、收費制度

小區內的業主家庭有權選派自家的成員參加業主大會，享有會議選舉中的選舉權和被選舉權。在物業費的收取上，物業公司應張貼物業收費明細，對于業主有爭議的收費項目和數額，物業公司應主動向業主解釋收費的理由，對于不合理的收費應及時撤銷。

2.2 強化監管職能，實行備案和檢查制度

政府相關職能部門應當加強對物業企業的監督和管理，實行嚴格審查的準入制度，對于一些沒有經營的能力的企業不予審批。政府房產管理部門應定期、不定期的對物業部門的服務進行抽查，對于查出的違規問題應及時處理，并將處理結果公布給廣大業主。對于物業企業的收費制度實行收費許可制度，對于不同小區、不同服務規模、服務項目的收費數額由物業公司報送政府有關部門進行統一審批，審批合格后物業管理部門應及時公布給廣大業主。

物價部門要不定期的對物業管理企業的收費行為進行抽查，對于存在亂收費的物業管理企業要降低其收費標準，情節嚴重的政府部門應取消其物業管理資格。

2.3 實現物業管理市場化，引進競爭機制

目前我國的大部分物業公司都是由房地產商指派而來的，要想從根本上改變物業管理中存在的問題，除了國家出臺相關法律、法規進行規范，還應該取消以前的“誰開發，誰管理”的運營模式。從根本上斷絕物業管理公司于房地產商之間的關系。物業管理企業應該在工商部門依法登記并取得相應的資格，國家應多鼓勵有實力的企業、團體加入到物業管理當中。物業管理企業經營中應當靠優質服務和品牌參與市場競爭，小區選擇的物業公司應在政府房地產管理機關的監督下接受小區業主委員會的公開招標，中標后入駐小區，在政府價格主管機關領取收費許可證，制訂服務收費項目標準公布后從事管理收費。通過市場競爭，使那些實力較強、規模較大、服務質量好的知名企業脫穎而出，從事較多的業務，創出品牌，用優質服務，合理收費占領市場制高點。促進物業管理服務行業健康有序發展。

“以人為本”是物業管理企業的服務宗旨，在服務中更好的貫徹這一宗旨，才能得到廣大業主的支持，企業才能在經營中獲取更多的利潤。物業管理企業應該在經營中應進行技術、管理制度的創新完善，用于實踐，不斷拓寬發展空間，才能保證物業管理公司保持可持續發展。

參考文獻

[1]楊娟.試析物業管理主題關系[J].當代經濟，2011（1）.

[2]羅衛平.前期物業管理若干問題研究[J].中南民族大學學報：人文社會科學版，2006（5）.