論保障性住房建設的質量保障機制

摘 要：文章通過對現階段保障性住房管理出現的一些問題，提出解決該問題的有效管理方法及保障措施。

關鍵詞：保障性住房； 質量保障機制

保障性住房建設對于加快解決群眾住房困難，調整住房供應結構，促進房地產市場平穩健康發展具有重要的促進作用。住房具有明顯的社會保障性質，世界各國政府都對國民的住房問題給予了相當程度的關注，并采取了一系列調控措施，我國政府也不例外，自1998年住房實行貨幣化改革之后，出臺了“富人購買商品房，中低收入者購買經濟適用房，最困難的居民享受政府補貼的廉租房”政策，以實現“居者有其屋”的理想。但在實踐運行中，保障性住房市場卻出現了不少問題。

一 目前保障房建設存在的主要問題

（1）在拆遷安置房建設過程中，確實存在不法分子在招投標、施工管理、資金籌措等領域一些不法行為。譬如：非法轉包、分包；行賄、受賄造成施工管理混亂，合同執行不嚴格；專項資金被挪用，建設資金不到位等問題。

（2）某些地方主管部門，為了某些原因降低了安置房建設標準；譬如：建設地段配套不完整；造價概算偏低；管理過程中未批先建，質量監督管理部門監督不到位等。

（3）建設主體管理機構組織不嚴謹，人員組織屬于臨時抽調，形成管理松散，組織不健全，責任不明確，專業管理水平也滿足不了拆遷安置房工程建設需要。

（4）拆遷安置房安置以后，回訪、保修制度不健全。發生質量事故后，處理不及時。因此造成群體性上訪事件，激發社會矛盾，老百姓對政府和黨失去信任，破壞了社會安定團結。

二 對拆遷安置房建設過程中主要的政策法規、項目管理、實施中質量保障機制問題進行了廣泛深入的探討、交流

各個建設主管部門對拆遷安置房建設的質量都高度重視，相應建立了質量保障機制，比較好的有以下一些方面。

（1）針對拆遷安置房建設制定、出臺地方性法律、法規，對拆遷安置房方面的問題進行規范。

1．建立拆遷安置房建設管理組織機構。

各個地方針對拆遷安置房成立了專門的管理機構（一般以建管中心的名義出現），當地政府的主要負責人掛帥，并明確安置房建設管理機構的責任，要求建設管理機構對安置房建設質量落實到人，形成質量管理層層負責制。建設過程中有人管理，出現有問題有人負責，并把質量與負責人的職務升遷、經濟利益掛鉤。

2．成立拆遷安置房的專門融資平臺

各個地方針對拆遷安置房成立了專門的融資機構（一般以開發公司的名義出現），通過政府搭建融資平臺，要求融資機構專款專用，資金封閉運行，為拆遷安置房的建設提供資金保障。

3．制定拆遷安置房建設標準

制定拆遷安置房的建設出臺建設標準。對安置房的規劃、設計、造價、工期等進行規范。明確安置房的建設地段的配套要求（周邊的學校；商業配套；社區醫療服務；市政的水、電、氣；交通等方面），不因環境影響拆遷安置房的質量。

4．制定拆遷安置房的監督管理辦法

制定拆遷安置房的審計辦法，大型項目采用跟蹤審計，對合同履約情況和投標承諾落實情況進行監督檢查。明確要求質量管理部門加大對拆遷安置房監督管理力度，要求當地質監站派專人負責。

制定拆遷安置房的黨風、黨紀律的檢查制度，通過定期、不定期檢查和公開舉報電話等辦法對參建各方進行監督。實行村民代表監督制。由村（社區）委派責任心強、公道正派的村民代表作為工程質量監督員，參加工程例會，參與質量驗收，建立共建機制。堅持在社區居住區建設中落實“問計于民、問需于民、問情于民、問績于民，確保住戶的知情權、參與權、選擇權和監督權” 的“四問四權”政策，真正把社區居住區打造成民生工程、民心工程、保障工程。

（2）建立項目實施過程的質量保障機制。

1．建立拆遷安置房建設在規劃定位標準，制定方案評審制度。

方案編制要求從小區規劃、戶型設計、住宅外觀、景觀環境、配套設施等方面，充分考慮居民的切身利益，營造高品質社區。小區規劃本著“以人為本、尊重自然”的原則，建筑以高層住宅為主，布局力求空間形式多樣，保證充足樓間距，使每套住宅都能享受充足的日照和采光。戶型設計力求布局合理，全明戶型，盡力提高套內使用面積和使用效率，使居民利益最大化。住宅建筑立面采用現代建筑風格主流形式，建筑立面外觀及節能性能與中高端商品房社區相接近。小區景觀環境秉著的均好性原則，為居民休息、交往、生活提供優美的空間環境。小區配套設施做到戶內水、電、通訊、有線電視、煤氣、寬帶接入和電子對講防盜、監控安防、車輛管理系統等一應俱全，并設置必要的商業、教育、醫療、物管及社區配套用房、地下車庫、貯藏間等。

2．制定設計階段的質量保障制度。

良好的設計方案及工藝工法是創造良好產品品質和保障工程質量的先決條件。因此制定了以下措施：

1）應根據項目需要制訂《項目設計工作整體計劃》。計劃中應明確以下內容：（a）項目概況（地理位置、周邊環境、交通條件）；（b）城市規劃部門提供的規劃設計條件；（c）各設計單位的考察與選擇計劃；（d）規劃、建筑、景觀、室內及各項專業設計的介入時間和出圖時間節點；（e）勘察工作的介入時間和完成的時間；（f）地形圖電子文件。

2）制定設計單位選擇標準。根據各專業需要，明確設計單位的選擇標準，主要有：資質、業績、服務承諾、實地考察結果。

3）制定設計質量管理及控制程序。明確設計的主要內容，對設計單位的設計全過程進行控制，確保產品的設計能滿足合同要求。

4）為了統一安置項目建設品質和質量，制定建筑、安裝及設備、市政配套、景觀環境、智能弱電等各專業的設計標準。

5）制定各專業審圖要點，要求各專業管理人員填寫圖紙評審表。

（3）制定施工階段的質量保障制度。

1．建立參建單位定期約談制度。企業中標公示后進行首次約談，在建設過程中一般每月定期與施工、監理、代建企業法人約談，以規范工程承發包行為，特別要求各企業總部加強對項目部的監管，提高工程建設品質，切實履行投標承諾。

2．加大巡查考核力度。通過監理重點部位旁站、隱蔽工程驗收、一戶一驗，加強對質量通病的預防管理等各種管理手段和措施，提高工程質量，創建優質工程。并要求各專業管理人員針對每個部位填寫《施工管理記錄》，并留下檢查的影像資料。

3．是嚴格推行樣板審查制。凡是涉及使用功能、觀感品質等影響項目整體質量的重要材料、部位，全部推行樣板審查制。并且邀請建設單位、設計單位和專家參加樣板驗收，并做相應記錄；樣板確認以后，由施工單位技術負責人對施工班組進行交底，監理單位監督檢查，并作好書面記錄。

4．編寫《標準工程節點做法》、《施工處理要點》，強化細節管理，提升細部質量。

（4）制定竣工驗收階段的質量保障制度。

1．實施《一房一驗制定》

成立驗收小組，由建設單位、代建單位（代建制）、監理單位、施工單位組成。制定驗收表格，對墻面、地面、室內、門窗、設備等全方位檢查。

2．加強第三方質量檢測。委托具有資質的專業檢測機構、專業驗房公司等，對材料性能、建筑節能、房屋質量等進行獨立公正的第三方檢測，并對檢測發現的問題認真全面整改。

（5）制定保修階段的質量保障制度。

1．編制《房屋使用說明書》，對衛生間、陽臺、空調機位等有防水要求的部位，設備、管道維護等提出建議和操作說明。

2．編制《投訴和質量問題處理流程》，明確問題處理程序和責任主體、責任人、聯系方式等。明確各施工單位在各承建項目（分項）的質量保修期內的職責，并強調相應的懲罰措施；

3．制定《房屋移交程序》，配合物管做好后續的整改工作和移交銜接工作。在工程交付初期，組織物業管理公司、各施工單位召開一次協調會，以明確各單位在工程交付后的職責；協助物業管理公司盡快介入對項目的管理工作中去，承擔起項目管理的主角；要求對各專業設備及時進行熟悉，并組織廠家對其進行交底、培訓，提供相應產品說明書及操作手冊；

三 結束語

拆遷安置房的質量問題是一個普遍存在，但是可以通過加強管理，可以解決的問題。其次，這些問題的解決都離不開“執行力”。再好的保障機制，如果沒有一個好的執行團隊，都無法實現他的目標。在以后的工作中我們一定腳踏實地，充分借鑒調研成果，發揮主觀性，積極創新的精神，做好拆遷保障房建設工作。真正把社區居住區打造成民生工程、民心工程、保障工程。

參考文獻：

［1］沈衛平.我國住房保障制度建設：經驗、問題與發展.現代經濟探討，2009（10）

［2］梁紹連.我國住房保障政策公平性的缺失. 城市問題，2007（11）

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