淺談農村宅基地使用權制度

【摘 要】宅基地使用權是我國一項特有獨立的用益物權，合理規制宅基地使用權不僅關系到農民群眾的切身利益，而且事關農村的穩定，影響著國家和社會的健康發展。鑒于我國現行立法中存在的諸多問題以及現行宅基地流轉制度的不合理，本文將嘗試對宅基地使用權制度問題進行一次全面探討。

【關鍵詞】宅基地；用益物權；流轉；抵押

一、有關農村宅基地使用權制度的基本問題

（1）關于宅基地使用權的取得。宅基地的申請遵循“一戶一宅”原則，即只要申請人不擁有兩處以上宅基地，面積符合省市自治區政府的規定標準，沒有出售、出租住房，就可以申請宅基地并獲批準。農民的房屋所有權是建立在集體所有的宅基地基礎之上的，集體成員為滿足其居住需要購買或繼承本集體成員的房屋，從而取得宅基地使用權，符合宅基地使用權的設定目的，因而應當允許其取得宅基地使用權。（2）關于宅基地使用權的轉讓。《土地管理法》第63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”，但國務院的行政法規有明確禁止性規定。隨著民工潮的興起，農村存在大量宅基地和房屋閑置的情況，宅基地的有償轉讓有利于物盡其用，提高宅基地的交換價值，加快城市化進程；但宅基地使用權的自由流轉，短期內會解決農民的燃眉之急，一旦農民無法在城市立足，就會造成農民流離失所，因此我們在放開宅基地使用權的同時也應該加以限制。（3）關于宅基地使用權的收回。宅基地收回是指對不符合宅基地使用條件的宅基地使用權人使用的宅基地，經具有批準權的人民政府批準，由所在集體收回的制度。

二、我國農村宅基地使用權的立法現狀

在我國現行立法中，有關農村宅基地使用權的規定體現在《憲法》、《土地管理法》、《物權法》以及一些行政法規和部門規章中，仔細剖析，不難發現，我國現行立法對農村宅基地使用權的流轉進行了嚴格的限制。現行立法保障農民的居住權利，卻制約了廣大農民在市場經濟條件下，利用自身有限的財產資本，與城鎮居民平等參與市場競爭共同發展的權利，不利于提高社會財富的利用效率，優化資源的配置。

三、農村宅基地使用權制度的現存問題

（1）登記制度不完善。《物權法》第155條：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”該條對宅基地使用權的登記提出了要求，但是現行法中沒有規定宅基地使用權的登記機關，很多房屋其產權產籍歸屬不明，房屋所有權和宅基地使用權管理混亂，為產權糾紛埋下了隱患，也造成了司法和管理的困難。（2）宅基地管理混亂，“一戶多宅”現象嚴重。我國現行立法明確規定：村民使用宅基地是無償的。這必然誘使一部分經濟條件好的人通過各種手段獲取宅基地，再加之宅基地使用權管理制度不健全，農民超標準建房，村鎮干部利用權力多占宅基地，使部分農戶分不到宅基地，宅基地分配不公的現象日益凸顯。（3）宅基地使用權的物權效用受到了限制。根據《物權法》第1條的規定，制定物權法的目的之一是充分發揮物的效用。《物權法》第十三章確定了宅基地使用權具有物權性質。但將宅基地使用權僅確定為占有和使用，禁止轉讓、抵押、出租，使宅基地使用權不能充分發揮其效用，不利于其長期承擔社會保障，容易導致“隱性市場”的形成。

四、完善我國宅基地使用制度的建議

（1）完善宅基地使用權登記制度。農村宅基地使用權以及其上房屋所有權的取得應當采取登記生效的原則，必須進行物權登記，將登記作為不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的生效要件。（2）建立宅基地使用權有償、有期限制度。當前我們應對農村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，參照城市住宅用地使用權期限為70年的規定，宅基地使用權的期限也應規定為70年，期間屆滿的，自動續期。（3）建立宅基地使用權流轉交易市場，全面發揮宅基地使用權的物權效用。第一，現階段可以開放宅基地使用權的租賃市場，本集體組織內外的人皆可承租。第二，適當開放宅基地使用權的抵押和轉讓市場。宅基地使用權可以用于抵押，但在抵押權實現時，須遵循宅基地使用權轉讓的規定。第三，在農村社會保障體系完善時，可以考慮放開宅基地使用權的流通市場。

宅基地使用權制度是一個新生的制度，是中國特色的社會主義市場經濟發展到現階段的必然產物，事關九億農民的切身利益，是解決“三農”問題的重要措施.目前我國宅基地使用權制度還很不完善，存在許多制度上的欠缺，并且沒有一個良好的法制環境對其進行保障，急待進一步的探討和研究。

參 考 文 獻

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