宏觀政策調控下中小型房地產企業多元化融資的探索

【摘 要】2010年1月以來的宏觀調控使得中小型房地產企業的融資更加困難，本文研究在目前的政策情況下，從一個多元化融資的實例出發，分析中小型房地產公司多元化融資的方法、重要性及實施的可能性。

【關鍵詞】宏觀調控；融資渠道；資金監管；匯率

一、2010年以來的房地產市場宏觀調控情況

經歷了異?；鸨?009年的行情，2010年伊始，國家相繼出臺一系列調控措施，主要政策如下：（1）1月10日國務院辦公廳出臺國十一條，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40％，加大房地產貸款窗口指導；（2）1月18日除農村信用社等小型金融機構外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率上調0.5個百分點；（3）2月20日，銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機行為；（4）2月25日央行宣布再次上調了存款準備金率0.5個百分點；（5）3月9日，溫家寶總理所作的《政府工作報告》中強調，促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求；（6）3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政；（7）4月14日，國務院常務會議上針對房地產市場的“新國四條”出臺；（8）4月17日，國務院又發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了新“國十條”；（9）5月2日，中國人民銀行宣布，從5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；（10）5月7日，國務院再度發文放開民間投資，被各界稱為“新36條”的《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》，支持和引導民間資本投資建設政策性住房，參與棚戶區改造，使得轉移原先投入在房地產市場部分資本的方向，改變投資渠道。在一系列調控政策之后，房地產市場交易量應聲走低。

二、宏觀調控對房地產企業融資的影響

隨著國家宏觀調控的加劇，房地產行業“高成長、高利潤、高杠桿”三高特征將呈緩慢的趨勢性下降，首先，未來行業中長期銷售金額年增速從2003～2009年平均35％回落到15％～20％左；其次，行業凈利潤率將回落。在未來房價增速將被下降、土地增值稅嚴格清算、囤地模式走不通的條件下，房地產行業的利潤率向社會平均利潤率的緩慢回歸將成為必然；第三，開發商杠桿率將系統性下降，房價漲幅放緩帶來的銷售回籠速度下降、預售款融資功能的弱化將使得開發商被動降杠桿。進入2010年，房地產行業外部融資環境趨緊，房地產行業很難再現2009年信貸閘門大開放的情形。房地產行業是資本密集行業，資金是企業運作的生命線，資金鏈一旦斷裂，將給房地產企業和相關的金融機構帶來很大的風險。迫于整個金融界市場環境的約束和制度建設的缺乏，導致中小型房地產企業融資變得難上加難，而企業要保持已開工項目的運行，以及適度增加土地儲備，融資是否充足將起到決定企業生死的作用。

三、中小型房地產企業多元化融資渠道的探索

（1）中小型房地產企業融資渠道的現狀。

國內房地產資金來源（數據來源：國家統計局）

從國家統計局的數據來看，房地產企業的主要融資方式就是自有資金、預收款、銀行信貸，而中小型房地產企業根本無力進入正規的資本市場進行直接融資，隨著政府宏觀調控力度的加大和銀行“門檻”的加高，在不可能短時間解決金融市場和國家政策所存在的問題的前提下，要解決企業生存的問題必須擺脫單一對銀行融資的依賴，尋找融資新渠道來進行自救。（2）中小型房地產企業多元化融資渠道的分析。一是房地產產業投資基金。主要對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。房地產投資基金最敏感的問題無疑是法律監管問題。獲得較高的收益無疑是基金最核心的問題。開發商對資金成本的承受能力和項目所處的開發階段有密切關系，在銷售回款和項目貸款沒有落實的情況下，開發商愿意承擔較高的融資成本。二是外資直接融資。在目前銀行“銀根緊縮”的狀況下，且隨著全球化的進程以及人民幣持續升值的預期，我們預計將會有越來越多的外資進入中國，房地產企業運用外資的比例必將不斷提高。三是階段性債務融資。階段性債務投資，即階段性資金拆借，是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方式。階段性債務融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期貸款難以獲得。四是資產證券化。推行房地產資產證券化，直接向社會融資并且融資的規模可以不受銀行等中介機構的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機制。

四、中小型房地產企業多元化融資實例分析

我們以一項外資直接融資的實例分析，來探討一下此方法在具體操作中應注意的各項要點。（1）項目概況：常州A項目位于常州武進市市中心，項目總占地7萬多平方米，由五幢四層、六幢五層商場建筑及地下商鋪構成商業面積總計約17萬平方米的商業中心，及一幢25層的廣播電視中心、一幢28層的酒店式公寓及組成，總建筑面積近30萬，包含商業、娛樂、文化、休閑、辦公、停車等功能，是超大型綜合建筑群。（2）資金需求：項目總投資近12億人民幣，前期土地費用等資金需求為3.5億人民幣，公司自有資金1.2億人民幣，資金需求量為2.5億人民幣。（3）融資難點及解決方案：國內政策的限制以及境外融資比國內商業銀行更為苛刻的合作條件，使得境外融資比銀行貸款的流程更加繁復。一是境外融資的限制。難點：國家外匯管理局、建設部2006年發布的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：解決方案：在境外成立兩家獨立的客公司，與境內公司合作成立一家中外合作企業，以便于在取得境外貸款后將資金通過注冊資本的形式進入項目。二是自有資金的要求。難點：出于對資金安全性的考慮，在首期貸款發放前，要求必須出具有關部門的書面證據，證明中方已經將不低于首期貸款40％的等值數額資金，作為向合作企業發放的股東貸款注入合作企業（中方貸款除外）。解決方案：要求企業有一定量的自有資金或者其它比較通暢的融資渠道。三是超額貸款作為附加條件。難點：貸款方在對整個項目核查明確后，會在企業需要的貸款數額之上增加B貸款的附屬條件，并對B貸款的使用作出明確規定，如果在半年內不申請并使用B貸款的話，原發放的A貸款亦將被終止。解決方案：要求企業有一定的后續項目獲得作為保障，以及時利用超額貸款以避免主貸款被終止而導致的項目開發停滯或貸款空置而造成的成本增加。四是對項目開發的預算成本的控制。難點：貸款方對整個項目開發方案及費用的預審非常嚴格，而對于大型綜合項目的開發，中途根據市場的需求及其它外界條件的改變，經常會出現方案的變更，相應也會引起預算成本的變化。解決方案：必要時即使面臨貸款并暫時停止，也必須將方案變更申報貸款方，同時將可行性方案及確實可行的未來現金流量表遞交貸款方，以真實可信的方案謀求貸款方的確認。五是對所有計劃工期及銷售節點的嚴格控制。難點：貸款方對項目開發的每一個階段的完工都明確規定了所對應的日期，并對每一期項目的銷售日期和銷售單元及面積作出明確規定。解決方案：這對房地產企業的綜合管理能力提出了很高的要求，公司必須在施工隊伍的選擇、施工計劃的安排和實施以及銷售計劃的安排和實施上盡量做到精確。

對于中小型房地產企業要拓展融資渠道，就必須對很好地把握各種宏觀政策，同時必須要弄分析利弊，明確到底哪種融資方式更適合自己。這也需要企業在實踐行動中去慢慢摸索，尋找適合自己的融資方式，以改變融資渠道單一、對銀行依賴過強的現狀，增強宏觀政策調控下企業抗風險的能力。