房地產調控再臨變數

各種經濟數據顯示，房市調控又到了關鍵時刻，前期的積極成效可能正化為烏有，搶地、炒房再次成為瘋狂的游戲標桿。中國發展的最大問題在于地產泡沫久挺不破，結局并不樂觀。

我們的研究表明，房價上漲的原因是住房投機比重過高的情況下貨幣的長期過量供給，流行的觀點如城鎮化加快推動論、剛性需求甚至是“丈母娘”拉動論、土地稀缺論等都不可靠。

正是2011年的貨幣政策調整使房價上漲的環境發生了逆轉性變化，導致堅不可催的房市開始松動。主要體現有二：

一是宏觀層面，金融貨幣由過度寬松轉為穩健適中，使房市上漲的宏觀面發生較大改變，特別是去年四季度后，銀行面臨可貸資金不足，金融體系出現內生的緊縮機制時，房市增長變為無本之木，許多房企面臨較大的資金壓力，一些企業面臨資金鏈的斷裂。

二是微觀層面，流入房地產的資金流增長出現了明顯放慢態勢。金融危機后第一年2009年，也是房市泡沫最嚴重的一年，全國房地產投資資金來源數據顯示，流入房地產的資金同比增長高達45%，比同期的房地產投資需求增長高出近30個百分點，大量的資金追逐房地產，房價必然大漲。2010年，資金增長仍高達25.2%，社會上的各種資金都看漲房地產，對房地產泡沫形成強大的支撐作用。2011年前三季度這種局面仍在持續，但到四季度后則出現了逆轉性的變化，流入房市的資金出現了少見的零增長，這與宏觀金融面的變化相結合，使房市出現了明顯的向下調整“拐點”。

到今年一季度、二季度房市資金增長仍然低迷，一季度流入房地產的資金同比也僅增長8.2%，比去年四季度有所恢復，但與當期房地產投資增長仍高達23.5%明顯不對稱，過去都是資金增長快于投資增長，大量資金追逐投資，房市必然上漲，現在倒過來，房市調整也就必然繼續，二季度形勢不僅沒有改觀，而且有所惡化，二季度流入房地產的資金同比增長僅為3%，比一季度還低，從這一形勢看，房地產5、6月份回曖是缺乏資金面支持的，而主要是因為“賭博效應”、“降價效應”、“忽悠效應”等短期現象，不具有長期性。只要貨幣政策仍然堅持穩健，房市調控政策不動搖，房市調整仍將是大趨勢。

但7月以來資金流的變化，特別是8月的資金數據再現房市泡沫的“長影”。7月當月流入房地產的資金增長9.3%，比二季度明顯增多，而8月流入房地產的資金則大幅上升至29.3%，這可能是新房市泡沫的前奏。由于大量資金的突然涌現，房地產投資又開始回升。

在經濟缺乏內在增長基礎的情況下，當下消費、出口均明顯不足，穩增長政策無論動機如何，一個結果就是保房市、甚至可能支持房地產泡沫。因為過去企業長期高投資形成的產能、產量，沒有最終需求的支撐，最終只能轉為產品閑置、庫存。如果多供給貨幣、多投放信貸，實體經濟難以恢復，而最終需求不可能短期創造，結果只是形成資產泡沫。

從數據可以看出這種效應：8月份全國固定資產投資（不含農戶）資金來源比7月份增加34951億元，同期房地產資金來源則增加了8882億元，占25%。如果按過剩資金（超過經濟增長需求的資金供給）來測算，過多的資金有80-90%都流入到房地產業，這是8月份房市出現異常變化的根本原因，即貨幣政策又在“開閘放水”。根據測算，今年由于CPI增長的回落，GDP增長8%，只需6萬多億新增信貸。8月份數據顯示，目前新增信貸規模已接近6萬億，全年新增信貸可能達到8萬億。

最近中央的萬億資金，地方的17萬億投資，看起來都不是有意向房地產開“閘”，但客觀上，只要有過量流動性，房市必然是最大受益者，因為中國投資者，無論是個人、企業還是地方政府，都存在“住房偏好”，也因為中國的實體經濟正面臨最終需求不足的困擾，多放貨幣，房市成為最大的“蓄水池”，這已被反復證明。地鐵的投資、各種巧立名目的投資計劃，本來就在正常進行，只不過借“穩增長”之機，多從銀行或其他金融機構獲取資金，初衷可能很好，但受利益驅動，結果很可能還是支持了房市。

需要警示的是，“穩增長”不是靠貨幣刺激，而應該靠扎實調結構、轉方式來推進，更要靠培育新的長期增長點和深化改革來釋放發展動力。

（作者為國家行政學院決策咨詢部研究員）