房建分包工程施工合同管理研究

【摘 要】 本文主要針對(duì)房建企業(yè)在建筑工程施工過(guò)程中簽訂的合同進(jìn)行管理研究，包括如何選擇分包商、分包施工合同的簽訂管理、分包施工合同的履行管理、分包施工合同的支付管理、分包施工合同的變更管理、分包施工合同的索賠管理。

【關(guān)鍵詞】 分包 施工合同 管理

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)城市化建設(shè)步伐加快進(jìn)行，城市房地產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)展迅速，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之迅速，房建工程分包現(xiàn)象越來(lái)越普遍，如何進(jìn)行分包工程施工合同管理變得至關(guān)重要。

1. 分包商的選擇

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在整個(gè)行業(yè)金字塔的頂尖，而為了工程質(zhì)量與形象的保證需求，在招投標(biāo)審查過(guò)程中，往往需要分包商的施工資質(zhì)達(dá)到一級(jí)以上水平。對(duì)分包商進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)該審查法人資格、考察企業(yè)資質(zhì)、檢查市場(chǎng)準(zhǔn)入資格證以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；還要從施工經(jīng)驗(yàn)方面、擁有施工人員數(shù)量和種類方面、施工相關(guān)機(jī)器擁有數(shù)量、施工能力等方面進(jìn)行考慮；財(cái)務(wù)狀況以及管理人員素質(zhì)也會(huì)影響分包商的施工能力。

2. 分包施工合同的簽訂管理

在初步選擇分包商之后，要開(kāi)始制定分包合同，分包合同的制定應(yīng)該按照國(guó)際上通用的款式，如國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)編寫的與《FIDC土木工程施工合同條件》相配套的《FIDIC土木工程施工分包合同條件》，英國(guó)咨詢工程師學(xué)會(huì)（ICE）制定的《土木工程分包合同》等，這些被采用的比較廣泛，在國(guó)際上的影響也比較深遠(yuǎn)。本人認(rèn)為，制定分包合同的同時(shí)首先，要維護(hù)承包商的合法利益；其次，分包合同中制定的內(nèi)容要對(duì)總目標(biāo)起到有利的推動(dòng)作用，兩者之間屬于從屬關(guān)系；最后，要注意分包商之間的相互關(guān)系，要相互協(xié)調(diào)、相互制約，以至于分包合同的有序進(jìn)行，而不影響整個(gè)施工工程的總體進(jìn)度。

3. 分包施工合同的履行管理

在工程分包過(guò)程中涉及到兩個(gè)合同，既房地產(chǎn)商與開(kāi)發(fā)商或總承包商之間簽訂的總承包合同和開(kāi)發(fā)商或總承包商與分包商簽訂的分包合同，總承包合同由建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理，分包合同由開(kāi)發(fā)商或總承包商代表監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理。

3.1房地產(chǎn)商對(duì)總承包合同的管理。房地產(chǎn)商與分包商沒(méi)有直接的合同關(guān)系，對(duì)分包合同的權(quán)利和義務(wù)以及如何約定均不直接進(jìn)行管理，但作為整個(gè)施工工程項(xiàng)目的投資方和整個(gè)施工項(xiàng)目合同的參與人，房地產(chǎn)商對(duì)分包合同的管理主要表現(xiàn)為對(duì)分包工程的批準(zhǔn)上。

3.2高級(jí)工程師管理分包工程的范圍。工程師不承擔(dān)分包商在施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)管理義務(wù)，而只是根據(jù)總承包合同內(nèi)容中對(duì)分包商所涉及的工作內(nèi)容和分包商的工作資質(zhì)進(jìn)行審核，對(duì)其具有確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)；工程師對(duì)施工工程過(guò)程中，分包商使用的施工材料、施工工藝、施工工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督與管理。

3.3開(kāi)發(fā)商或總承包商管理分包合同的作用。開(kāi)發(fā)商或總承包商作為總承包合同和分包合同的參與人，不僅對(duì)房地產(chǎn)商的整個(gè)工程必須按照預(yù)期目標(biāo)完成的任務(wù)，并且負(fù)擔(dān)有對(duì)分包工程全面管理的職責(zé)。職責(zé)內(nèi)容涉及對(duì)分包單位的選擇、對(duì)分包商履行合同進(jìn)行監(jiān)督、以及按照合同要求采購(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)的材料外，限制分包商不可再將工程進(jìn)行分包；需要派出開(kāi)放商或總承包商代表對(duì)整個(gè)分包商的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行管理、監(jiān)督和協(xié)助，承擔(dān)合同履行過(guò)程中的建設(shè)監(jiān)理的職責(zé)。

4. 分包施工合同的支付管理

4.1分包施工合同的支付程序。在合同約定的某段施工日期內(nèi)，分包商向開(kāi)發(fā)商或總承包商報(bào)送該階段施工的支付報(bào)表，開(kāi)發(fā)商或總承包商經(jīng)過(guò)詳細(xì)認(rèn)證的審核之后，將分包商報(bào)送的支付報(bào)表列入總承包合同的支付報(bào)表內(nèi)，并提交給工程師審批。開(kāi)發(fā)商或總承包商有責(zé)任和義務(wù)在合同約定的日期前支付分包商的施工工程款，未能及時(shí)支付的，要支付延期利息。

4.2開(kāi)發(fā)商或總承包商代表對(duì)支付報(bào)表的審核。開(kāi)發(fā)商或總承包商代表在接到分包商報(bào)送的支付報(bào)表后，首先要對(duì)照分包施工合同中的工程量清單中注明的施工項(xiàng)目、施工價(jià)格審核報(bào)銷經(jīng)費(fèi)的合理性和報(bào)表計(jì)算內(nèi)容的正確性，并扣除分包施工合同中約定的預(yù)付款、保證金、分包管理費(fèi)以及對(duì)分包施工提供支援的實(shí)際應(yīng)收等款項(xiàng)，審核無(wú)誤后，確定該階段應(yīng)付給分包商的金額。最后，再按照總分包施工合同的工程量清單中的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將分包工程完成的工作量填入到向建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)報(bào)送的支付報(bào)表內(nèi)。

4.3開(kāi)發(fā)商或總承包商不承擔(dān)逾期付款責(zé)任的情況。如果出現(xiàn)以下三種情況，開(kāi)發(fā)商或總承包商不承擔(dān)逾期付款的責(zé)任：工程師對(duì)分包商提供的報(bào)表中的某些款項(xiàng)存在異議；房地產(chǎn)商未能按期支付工程師已簽證的開(kāi)發(fā)商或總承包商應(yīng)收賬款；分包商與總承包商或者開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)商因?qū)こ塘炕驁?bào)表中的某些支付情況產(chǎn)生爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商或總承包商應(yīng)該付款日達(dá)到之前向分包商告知將扣發(fā)或緩發(fā)工程款的緣由。

5. 分包施工合同的變更管理

任何對(duì)原合同內(nèi)容的變化或者修改，都稱之為變更。導(dǎo)致變更的原因很多，例如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、更改工程量、甚至變更合同管理的參與人。而在建筑施工項(xiàng)目中，頻繁的變更是合同管理的特點(diǎn)之一。但是往往變更都會(huì)造成對(duì)開(kāi)發(fā)商或總承包商的成本支出、計(jì)劃安排等帶來(lái)影響，而重大的變更會(huì)打亂整個(gè)施工計(jì)劃甚至造成整個(gè)施工工程的停滯，更容易引起雙方的爭(zhēng)議，必須引起和收到合同雙方足夠的重視。

《合同法》中對(duì)于變更的情況，在第77條做出了原則性的解釋：“當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更合同”。施工工程合同在對(duì)變更的提出與處理上都會(huì)做出詳細(xì)的規(guī)定，例如變更發(fā)生的條件、變更的費(fèi)用、變更處理的流程等。雙方需要在工作程序中做出具體操作的規(guī)定。

6. 分包施工合同的索賠管理

在合同履行的過(guò)程中，當(dāng)損害分包商的合法權(quán)益時(shí)，不管是房地產(chǎn)商或建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)造成的，還是開(kāi)發(fā)商或總承包商造成的，分包商都只能向開(kāi)發(fā)商或總承包商提出索賠申請(qǐng)，并保證損害情況的現(xiàn)場(chǎng)同期紀(jì)錄和事實(shí)認(rèn)定的明確性。分包施工合同約定的分包商提出索賠通知和提交索賠報(bào)告的時(shí)間，要短于總包合同中規(guī)定總包商向建設(shè)監(jiān)理提交的時(shí)間。

6.1應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)賠償責(zé)任的索賠事件：由房地產(chǎn)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的時(shí)間，例如施工過(guò)程中遇到了不可抗住的外接障礙或施工圖紙出錯(cuò)等；房地產(chǎn)商的違約行為，例如工程款的支付逾期等；建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的失職行為，例如發(fā)出錯(cuò)誤的指令、對(duì)分包工程施工造成不利的協(xié)調(diào)管理干擾等；執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理的指令后對(duì)補(bǔ)償不滿意的，例如變更工程的估計(jì)過(guò)少等。

6.2應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或總承包商承擔(dān)責(zé)任的事件

指發(fā)生在開(kāi)發(fā)商或總承包商與分包商之間，建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)不參與處理的索賠案件，雙方通過(guò)協(xié)商解決。造成此類事件發(fā)生的原因往往在于開(kāi)發(fā)商或總承包商的違約行為，或者分包商執(zhí)行開(kāi)發(fā)商或總承包商代表發(fā)出的錯(cuò)誤指令造成的。分包商提出索賠后，開(kāi)發(fā)商或總承包商代表要對(duì)事件的起因和造成的事件損失進(jìn)行客觀的分析，并根據(jù)分包施工合同的約定分清責(zé)任，明確索賠內(nèi)容。

結(jié)論

根據(jù)以上研究，分析了房建分包工程施工合同中存在的不同管理情況，對(duì)相應(yīng)管理情況做出了明確界定以及提出了相應(yīng)的管理措施。

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（作者單位：江西昌南建設(shè)集團(tuán)有限公司）