加強房地產企業的財務風險管理的思考

財務風險是財務系統由于內外環境中各種難以預料或無法預料和控制的因素作用，使財務系統運行偏離預期目標而形成和經濟損失或額外收益。財務風險是市場經濟社會化大生產的客觀產物，是財務活動本身及其環境的復雜性、多樣性和財務人員認識的滯后性、活動條件的局限性等共同作用的結果，因此，它具有廣泛性、模糊性、損失性、收益性等特點。

1. 房地產企業財務風險的表現形式

從房地產企業的經營特點分析，一般的房地產企業面臨的財務風險主要表現為：

1.1無力償還債務風險。

房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

1.2利率變動風險。

房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

1.3再籌資風險。

再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大意義。

2. 房地產企業財務風險管理中存在的問題

2.1一些房地產企業缺乏財務預算管理意識。

有些房地產開發商認為只要工程能夠取得土地使用權，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目就能夠按期竣工交付使用，就會產生經濟效益。但是，如果房地產企業沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發的房地產項目沒從征地成本上、資金運作方面、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經濟效益。

2.2部分房地產企業舉債隨意，加大了成本負擔。

在房地產企業的項目投資中，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產項目的投資風險度。

2.3資本結構不當。

這是指企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的財務風險。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃、支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比例越大，資產負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產生的財務風險也越大。

3. 加強房地產企業財務風險管理的措施

3.1加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質。

提高房地產企業的財務管理水平，首先要提高其決策者的財務管理素質，要使決策者通過學習和培訓能夠讀懂三種主要財務報表。即資產負債表、損益表和現金流量表。變其以往進行財務決策時的經驗決策和主觀決策為科學決策。最大限度地降低財務風險。其次，房地產企業應當樹立以人為本的觀念。一方面補充資深的財務人員到企業來，另一方面必須加強企業現有財務人員培訓，提高其綜合素質。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。

3.2優化資本結構，降低籌資風險 。

房地產建設企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，加大企業的經濟效益，但是這并不意味負債比例越高越好，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。企業有貸款就有利息支出，就必然有財務風險存在。但是，在不同的資本結構下，財務風險是不同的。對房地產企業來說，可以利用本身的良好信用以及土地抵押進行銀行貸款以增加資金來源，充分發揮財務杠桿的作用，利用杠桿效益抵消財務風險帶來的消極影響；另一方面應把債務風險控制在集團可以接受的范圍內。通過合理安排產權資本和債務資本的比例關系，尋求最佳的資本結構，將財務風險降到最低。

3.3建章立制，規范財務行為。

為使企業財務管理迅速改變現有狀況，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作是強化內部管理的根本前提。因此，一方面，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，積極探索從征地動遷到工程建設再到商品房營銷最后到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規范化、制度化的企業內部管理機制。另一方面，由于開發企業財務管理是一個全新的領域，財務管理部門可以適當借鑒其他企業的先進經驗及國外同行的管理經驗，以加快我國房地產開發企業財務管理制度建設的步伐。

3.4降低施工成本。

首先應該減少建筑安裝成本。建筑安裝成本發生在項目建設過程中，是一個比較難以把握的成本。針對這種情況，房地產企業在開始動工建設之前應該通過各種方法估計在建設過程中的階段成本，然后根據實際建設階段中的成本對原來的估計數據進行調整，并依此為后一階段建筑安裝成本的預算，進行跟蹤監控。

其次開展長期成本管理工作。成本管理不是一個一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預測，需要事中的成本計量，需要事后的成本分析、評價。建立二級成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級成本管理單位由房地產公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財務、物質儲備等等。

3.5建立房地產建設企業的風險預警體系。

一個有效的財務預警系統應具備如下功能：

3.5.1監測功能：通過對企業的生產經營活動進行跟蹤、記錄和計量，考核實際情況與目標、預算、定額、標準之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財務危機的蹤跡；

3.5.2預警功能：經過對大量信息的分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務預警系統能預先發出警告，提醒經營者及早做出準備或采取對策，避免潛在的風險演變成現實的損失、起到未雨綢繆、防患于未然的作用；

3.5.3診斷功能通過對監測結果的對比分析，運用現代管理技術、企業診斷技術對企業營運狀況之優劣做出判斷，可以及時、準確地找出企業運行中的弊端及病根之所在；

3.5.4矯正功能：根據監測、診斷的結果，對癥下藥，使陷入危機的企業回復到正常運轉軌道上來，是企業財務預警分析的一個重要功能。

（作者單位：黑龍江新陸建筑工程集團有限公司）