防范我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)措施

【摘 要】 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析具有一定的必要性。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要還是銀行信貸，其他融資渠道由于受各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形，造成我國(guó)地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

1.1以銀行信貸為主

1.1.1對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，貸款受政策影響比較大，且貸款的門(mén)檻越來(lái)越高，無(wú)疑會(huì)牽制企業(yè)法的發(fā)展。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后，基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實(shí)施和央行有關(guān)從緊政策文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。

1.1.2對(duì)于銀行而言此類(lèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，至少存在著以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是呆壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)由于存在著開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、前期投資較大等因素，屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。尤其是其中的商品房，因具有使用和投資的雙重屬性，決定了其存在投機(jī)的行為。以上因素的存在，使得銀行貸款出現(xiàn)違約，甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應(yīng)的增加了。由于我國(guó)目前證劵社場(chǎng)并不發(fā)達(dá)和完善，產(chǎn)品亦單一，使得銀行無(wú)法使用證劵化的方式來(lái)分散這種風(fēng)險(xiǎn)，而只能將風(fēng)險(xiǎn)集中在自己身上。二是成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，開(kāi)發(fā)水平也有很大的差別，企業(yè)資信良莠不齊，在我國(guó)還沒(méi)有發(fā)達(dá)的評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，如何對(duì)這些企業(yè)的信用水平進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的難題。現(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)判，這勢(shì)必會(huì)增加銀行的經(jīng)營(yíng)成本。

1.1.3對(duì)于政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都來(lái)源于銀行系統(tǒng)，必然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的難度，把握不好甚至影響穩(wěn)定。尤其是在個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下，會(huì)使得政府在調(diào)控的時(shí)候左右為難，也會(huì)使調(diào)控政策加大成本，并遲延政策的效用時(shí)間。如果大量的房地產(chǎn)融資來(lái)源于銀行系統(tǒng)，會(huì)增加整個(gè)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行系統(tǒng)是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融中最重要的組成部分，如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問(wèn)題，那么整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)將有很大的風(fēng)險(xiǎn)。總而言之，房地產(chǎn)由于其特殊性，如果融資過(guò)度依賴(lài)于銀行系統(tǒng)，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。

1.2企業(yè)上市融資為輔

我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展的較晚，到現(xiàn)在不過(guò)近20年的時(shí)間。在此期間房地產(chǎn)企業(yè)上市融資可謂是一波三折，經(jīng)歷了發(fā)展、停滯、再發(fā)展3個(gè)階段。在我國(guó)A股市場(chǎng)剛剛起步的幾年里，一些比較有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后，隨著房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的增加，證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)出于對(duì)投資者的保護(hù)，曾一度停止了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審批工作。最近幾年，由于資本市場(chǎng)的不斷升溫，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來(lái)的錢(qián)買(mǎi)地——再用買(mǎi)來(lái)的地融資”的方式，已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做是推高土地價(jià)格的一種重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如茶進(jìn)行的同時(shí)，一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。無(wú)論在哪個(gè)市場(chǎng)上市融資，能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模，都無(wú)法與銀行貸款相比較。

1.3中小企業(yè)融資困難

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個(gè)別企業(yè)使用過(guò)如債券、房地產(chǎn)信托投資基金、典當(dāng)融資、金融租憑、過(guò)橋貸款以及信托融資等方式。隨著全球金融危機(jī)對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊，中小企業(yè)的日子非常難過(guò)，特別對(duì)于資金需求量較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個(gè)問(wèn)題。今年來(lái)，國(guó)家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展，特別出臺(tái)了一系列針對(duì)融資問(wèn)題的政策，這些政策雖然解決了一部分問(wèn)題，但對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有從根本上解決問(wèn)題。

1.4相關(guān)政策、法規(guī)不完善

有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。在我國(guó)，從已運(yùn)作的房地產(chǎn)投資基金的形式來(lái)看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)式投資。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)， 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。

2.2加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)， 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國(guó)相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國(guó)內(nèi)國(guó)際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī)， 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國(guó)家都有專(zhuān)門(mén)的金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國(guó)目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國(guó)有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

2.4建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

我國(guó)目前還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶(hù)制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國(guó)可以通過(guò)建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款， 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應(yīng)加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建立個(gè)人及企業(yè)信用制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 宋瀟：對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考[J]，濟(jì)南金融，2006.

（作者單位：哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心）