防范我國房地產融資風險的幾點措施

【摘 要】 防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。

【關鍵詞】 房地產 融資風險 防范措施

隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，我國房地產開發資金來源主要還是銀行信貸，其他融資渠道由于受各種各樣的限制，融資規模仍然有限。這種情形，造成我國地產業和銀行業存在極大風險。

1. 我國房地產業融資現狀

1.1以銀行信貸為主

1.1.1對于開發商而言，貸款受政策影響比較大，且貸款的門檻越來越高，無疑會牽制企業法的發展。在我國房地產市場發展的幾十年間，房地產市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調控房地產的背后，基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行有關從緊政策文件的出臺，使得房地產開發商想從銀行獲得貸款已經不像以前那樣容易了。

1.1.2對于銀行而言此類貸款風險加大，至少存在著以下兩種風險：一是呆壞賬的風險。房地產開發行業由于存在著開發周期較長、前期投資較大等因素，屬于高風險行業。尤其是其中的商品房，因具有使用和投資的雙重屬性，決定了其存在投機的行為。以上因素的存在，使得銀行貸款出現違約，甚至出現壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前證劵社場并不發達和完善，產品亦單一，使得銀行無法使用證劵化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上。二是成本增加的風險。在中國幾萬家房地產企業中，開發水平也有很大的差別，企業資信良莠不齊，在我國還沒有發達的評估市場和評級市場的時候，如何對這些企業的信用水平進行評估，對于銀行來說是一個很大的難題。現階段只能由銀行根據自己的實際情況和以往經驗來進行評判，這勢必會增加銀行的經營成本。

1.1.3對于政府而言，如果大量的房地產融資都來源于銀行系統，必然會增加對房地產調控的難度，把握不好甚至影響穩定。尤其是在個人住房按揭貸款已經形成很大規模的情況下，會使得政府在調控的時候左右為難，也會使調控政策加大成本，并遲延政策的效用時間。如果大量的房地產融資來源于銀行系統，會增加整個銀行系統的風險。銀行系統是一個國家經濟、金融中最重要的組成部分，如果銀行系統出現了問題，那么整個國家的經濟將有很大的風險。總而言之，房地產由于其特殊性，如果融資過度依賴于銀行系統，風險是客觀存在的。

1.2企業上市融資為輔

我國的資本市場發展的較晚，到現在不過近20年的時間。在此期間房地產企業上市融資可謂是一波三折，經歷了發展、停滯、再發展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里，一些比較有代表性的房地產開發企業相繼上市融資。之后，隨著房地產泡沫風險的增加，證監會等監管部門出于對投資者的保護，曾一度停止了對房地產企業上市申請的審批工作。最近幾年，由于資本市場的不斷升溫，國內大型房地產企業紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式，已經被許多業內人士看做是推高土地價格的一種重要因素。房地產企業在境內上市融資如火如茶進行的同時，一些房地產商也積極尋求境外融資途徑。無論在哪個市場上市融資，能夠成功融資的企業從數量到規模，都無法與銀行貸款相比較。

1.3中小企業融資困難

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外，房地產開發企業能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業使用過如債券、房地產信托投資基金、典當融資、金融租憑、過橋貸款以及信托融資等方式。隨著全球金融危機對我國國內經濟的沖擊，中小企業的日子非常難過，特別對于資金需求量較大的房地產開發企業來說，融資難更成為企業迫切需要解決的一個問題。今年來，國家為扶持中小企業的發展，特別出臺了一系列針對融資問題的政策，這些政策雖然解決了一部分問題，但對于中小房地產開發企業來說，沒有從根本上解決問題。

1.4相關政策、法規不完善

有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產的資產權益進行房地產資產和房地產企業股權式投資。

2. 我國房地產融資風險的防范

2.1拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買， 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

2.2加強國家的宏觀調控和引導， 完善房地產金融的法律環境

建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規， 保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

2.3加強房地產金融風險防范的制度環境建設

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。

2.4建立個人及企業信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款， 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。

結語

房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，我國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。我國房地產金融存在的問題主要集中表現在融資渠道不合理、房地產金融法制建設滯后、金融創新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調控，拓寬房地產融資渠道，培育和發展房地產金融市場，建立個人及企業信用制度，促進我國房地產業健康發展。

參考文獻：

[1] 潘石屹.房地產市場中存在的風險[J].金融研究，2005.

[2] 宋瀟：對當前房地產金融風險的思考[J]，濟南金融，2006.

（作者單位：哈爾濱市房地產交易中心）