預(yù)售疑云

在剛剛過去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷長(zhǎng)期低迷之后，投資者購房熱情持續(xù)升溫，成交量有所上升。近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在7月的最后一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中有34個(gè)城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過150％，重點(diǎn)城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量的逆勢(shì)上漲或?qū)?dǎo)致國家出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施，取消房屋預(yù)售制度成可能選項(xiàng)。

2012年過半，全國主要城市樓市回暖明顯。其中，6城市同比漲幅超過150％，蘇州同比增幅最大，達(dá)297.06％。重點(diǎn)城市周均成交量除深圳外，均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)196％，南京及杭州主城區(qū)漲幅超過100％，重慶、廣州和成都漲幅超過50％。

青島樓市跟隨全國趨勢(shì)上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月倒數(shù)第二周青島住宅市場(chǎng)成交量20.73萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)61％；其中一手商品房成交量達(dá)到2412套。項(xiàng)目成交前三位為嶗山區(qū)的遠(yuǎn)洋自然、李滄區(qū)的中海國際社區(qū)和城陽區(qū)的龍湖滟瀾海岸；區(qū)域成交前三位分別為李滄、城陽和黃島三個(gè)典型剛需降價(jià)區(qū)域。

中國購房者信心回升

經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要?jiǎng)右蚓褪且驯粔阂謨赡甑膭傂孕枨蟮募嗅尫拧５胤秸邦l繁微調(diào)”、貨幣政策相對(duì)放松，擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲的心理恐慌促使消費(fèi)者剛需預(yù)期發(fā)生微妙變化。

雖然宏觀調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價(jià)格的提升改變了購房者的預(yù)期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，達(dá)106.6點(diǎn)，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

不難發(fā)現(xiàn)，從今年二季度開始，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)帶來的變化非常明顯。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了需求的入市。市場(chǎng)反彈的原因一方面是地方政府政策有松動(dòng)跡象，另一方面，雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預(yù)期。信貸的松動(dòng)在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，以致剛需提前入市。

近一年來，先后有近40個(gè)城市進(jìn)行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補(bǔ)貼等。多數(shù)政策集中在提振剛需入市，也進(jìn)一步加快購房者的入市力度。

最佳賣房時(shí)機(jī)已到?

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠拋出觀點(diǎn)：“千萬別買房子，有空房子應(yīng)趁著市場(chǎng)回暖趕快賣掉，此時(shí)不貪財(cái)，幸福一輩子”，引來網(wǎng)友圍觀。網(wǎng)友困惑，人民幣貶值的速度也快過房?jī)r(jià)下跌的速度吧，不買房子能買啥。業(yè)內(nèi)專家表示，投資房產(chǎn)需謹(jǐn)慎，高利潤(rùn)時(shí)代一去不復(fù)返。那么現(xiàn)在房子究竟該買還是賣更合適呢，我們來看看專家怎么說。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示，目前樓市仍處在筑底的過程，在這個(gè)過程中，短期的價(jià)格、成交量調(diào)整都是正常的波動(dòng)，市場(chǎng)何時(shí)走出底部，還需要繼續(xù)觀察。在本輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段中，政府并沒有把刺激住房消費(fèi)作為一個(gè)重要手段，這也是基于上一輪刺激經(jīng)濟(jì)措施給我們帶來的一系列經(jīng)驗(yàn)。另外，對(duì)于外圍市場(chǎng)中歐債危機(jī)的影響，有些人的估計(jì)過于悲觀。綜合來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再現(xiàn)類似2009年的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，未來不會(huì)繼續(xù)維持量?jī)r(jià)齊升的局面。“市場(chǎng)經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn)，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價(jià)格方面，在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢(shì)，但幅度不會(huì)很大。”

最佳買房時(shí)機(jī)已到?

被譽(yù)為“聽董(懂)一席話，勝藩(翻)十年書”的董藩，拋出“最佳買房時(shí)機(jī)已到”的觀點(diǎn)，鼓勵(lì)想買房的人們趕緊出手。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩給出了四個(gè)理由：一是政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)，不會(huì)再有更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)；二是市場(chǎng)底部將在一二個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)，之后價(jià)格會(huì)慢慢往上走；三是中央政府的調(diào)控態(tài)度發(fā)生微妙變化；四是地方政府相繼自救。

董藩認(rèn)為，短期內(nèi)政策會(huì)向兩個(gè)方向演化：一是中央需要“保增長(zhǎng)”間接使房地產(chǎn)受益；二是地方政府需要自救，為開發(fā)商帶來很大好處。這些都勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，但并不會(huì)取消。

至于未來10年、20年后房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，董藩也有自己的觀點(diǎn)。他表示人口的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、家庭的裂變、生活方式越來越多元化、人越活越長(zhǎng)壽、居住要求越來越高等現(xiàn)實(shí)情況，都將持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房?jī)r(jià)不可能下跌。

對(duì)于老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)，北京工商大學(xué)教授梁小民認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)肯定還是會(huì)回升。“從供給方面看，土地供應(yīng)有限，蓋的房子也有限，而商品房需求方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一直很旺盛。”梁小民說，再加上投資渠道有限，迫使老百姓只能選擇買房投資。

他認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控，并未讓中心城區(qū)房?jī)r(jià)下降。而未來調(diào)控房地產(chǎn)，選擇開征房地產(chǎn)稅的可能性將很大，這也是政府穩(wěn)定收入的又一來源，同時(shí)也對(duì)控制需求有一定作用。

“很多人問我，選擇什么投資比較好，你看股市，都跌到2200點(diǎn)以下了，而且我認(rèn)為還可能繼續(xù)跌，分析來分析去，只能買房子。”梁小民說，二三線城市房?jī)r(jià)上升潛力很大。

或出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施

近兩個(gè)月，住建部、國土資源部等部門連續(xù)多次表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施不放松。國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)調(diào)控措施的情況開展專項(xiàng)督查。督查重點(diǎn)為住房限購措施、差別化信貸稅收政策的執(zhí)行情況和住房用地供應(yīng)情況。

房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來，國務(wù)院曾多次督查調(diào)控政策落實(shí)情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調(diào)”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高調(diào)的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調(diào)控堅(jiān)持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能借口穩(wěn)增長(zhǎng)壓力而放松調(diào)控。

據(jù)住建部有關(guān)人士透露，此次督查的結(jié)果將影響下一階段調(diào)控政策的走向。如果地方政策過度松動(dòng)、房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)增加，有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

據(jù)北京青年報(bào)相關(guān)記者報(bào)道：中央督導(dǎo)已至北京約談央企，調(diào)查調(diào)控成果不容樂觀。而此前人民日?qǐng)?bào)發(fā)文表示“中國已做好陣痛決心”，似有預(yù)警味道。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年恐有嚴(yán)政推出，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)或取消預(yù)售，二者必有其一。而今之計(jì)仍是速銷快跑以待不時(shí)之需。最樂觀走勢(shì)也只是L。房企切勿盲目樂觀。